Цій статті більше 3-х років. Українське законодавство складне і мінливе, тож на даний момент редакція не гарантує її 100% актуальність. У разі сумнівів скористайтесь пошуком, щоб читати свіжіші статті і консультації, або зверніться за допомогою до нашого ШІ-консультанта.
Відповідно до ст. 1 Закону України від 18 вересня 1991 року №1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» зі змінами та доповненнями (далі — Закон №1560) інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, внаслідок якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект.
Такими цінностями, зокрема, можуть бути: кошти, цільові банківські вклади, паї, акції та інші цінні папери; рухоме та нерухоме майно (будинки, споруди, устаткування й інші ТМЦ); майнові права інтелектуальної власності; права користування та інші цінності. Проте термін «інвестиційний актив» відповідно до пп. 170.2.7 ст. 170 розділу IV ПКУ від 2 грудня 2010 року №2755-VІ зі змінами та доповненнями означає пакет цінних паперів, деривативів чи корпоративні права, виражені в інших, ніж цінні папери, формах, випущені одним емітентом. Тобто «інвестиційний актив» у розумінні ПКУ є цілком обумовленою частиною інвестицій, що зазначені у Законі №1560. У зв’язку з наведеним термін «інвестиційний актив» не охоплює інших різновидів інвестицій, а тому не може бути поширений на кошти інвестора-фізособи, залучені для будівництва житлового приміщення з метою отримання у власність попередньо обумовленого у договорі приміщення. Отже, з метою оподаткування доходів фізособи, отриманих від операції уступки права вимоги, не можна застосовувати норми пп. 170.2.7 ст. 170 ПКУ. Оскільки предметом договору про придбання прав у інвестиційному договорі не є перехід права власності на нерухоме майно, то доходи, одержані фізособою, яка відчужує таке право внаслідок укладання договору, не підпадають під положення ст. 172 ПКУ.
Відповідно до п. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року №435-IV (далі — ЦКУ) право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає держреєстрації, право власності виникає з моменту його держреєстрації. Враховуючи положення ЦКУ, немає законодавчих підстав на оформлення права власності на нерухомість у вигляді житлового приміщення, якщо не завершено будівництво будинку, в якому воно розміщене, та його не здано в експлуатацію.
Таким чином, договір уступки права вимоги на недобудоване житлове приміщення є не договором купівлі-продажу нерухомості, а за своєю сутністю є договором купівлі-продажу рухомого майна у вигляді матеріалів, обладнання тощо, які були використані у процесі цього будівництва, та підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).
