Оренда землі – це завжди поєднання цивільно-правових та податкових відносин. Дві нещодавні справи Верховного Суду яскраво показують: навіть коли договір оренди формально не підписаний (або його строк дії закінчився), але сторони фактично його виконують, наслідки настають: як у приватному, так і в публічному праві.
Тож проаналізуємо дві цікаві судові справи щодо плати за користування земельною ділянкою: в одній йдеться про наслідки чинності договору, який так і не був підписаний, але орендодавець фактично його виконувавав, а іншій – про плату за договором оренди, строк дії якого закінчився.
Справа 1. Орендодавець не підписував договір, але отримував плату – постанова КЦС Верховного Суду від 17.09.2025 у справі №676/8831/23.
Суть спору
Спадкоємець земельної ділянки заперечував наявність орендних відносин із фермерським господарством, стверджуючи, що його підпис у договорі оренди підроблений.
Натомість орендар довів, що:
- спадкоємець-орендодавець підписував акт приймання-передачі ділянки,
- щороку отримував орендну плату (гроші й зерно),
- не заперечував проти користування землею.
Ключова позиція Верховного Суду:
У постанові від 26.10.2022 у справі №227/3760/19-ц вказано, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є не укладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 зроблено правовий висновок про те, що не можна вважати не укладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами.
Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.
Таким чином, Верховний Суд наголошує, що за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦКУ, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки не укладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав.
Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.
У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як не укладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).
Важливо! Якщо орендодавець не підписав договір, але підписав акт приймання-передачі та приймав орендну плату, – договір вважається укладеним на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦКУ).
Також у своїй практиці Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.
Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна – за три місяці.
Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦКУ). Зокрема, якщо на договорі оренди відсутній підпис орендаря, але сторонами підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки і орендодавець отримує плату за користування земельною ділянкою (орендну плату) від наймача (орендаря), то з урахуванням ч. 2 ст. 763 ЦКУ договір оренди укладений на невизначений строк.
Справа 2. ДПС нарахувала орендну плату орендарю – постанова КАС Верховного Суду від 28.08.2025 у справі №160/27644/23.
Суть спору
Фізособа оскаржила податкове повідомлення-рішення ДПС від 06.07.2023, яким їй визначено 222 тис. грн орендної плати за земельну ділянку за 2023 рік.
З одного боку, договір оренди земельної ділянки від 06 червня 2007 року був укладений між Дніпропетровською міською радою і фізособою на 15 років, тобто в червні 2022 року строк дії договору закінчився.
Але з 2006-го по 2018 роки орендарем здійснювалась реконструкція придбаної нежитлової будівлі. І в цій нежитловій будівлі загальною площею 3362,6 кв. м за орендарем в періоді, який перевірили податківці, залишилась на праві власності частина площі – 1525,1 кв. м. Інша частина нежитлової будівлі за цією адресою зареєстрована на праві власності за іншими особами.
Фізособа вважала, що контролюючим органом не здійснено належного розрахунку розміру земельного податку і не обґрунтовано формування суми оскаржуваного податкового повідомлення-рішення, а отже, воно прийнято всупереч приписам законодавства та підлягає скасуванню.
Бо чинного договору оренди немає, тож платити орендну плату не потрібно.
Натомість ГУ ДПС наполягало: договори оренди фактично поновлені, земля використовується – тому податковий обов’язок існує.
Тут треба зауважити, як податківці порахували суму боргу з орендної плати (спойлер – неправильно).
Адже для розрахунку суми земельного податку за 2023 рік потрібно було отримати дані щодо земельної ділянки за спірний період від Державного земельного кадастру. Проте суди вказують, що жодних належних та допустимих доказів на підтвердження існування у Державному земельному кадастрі відомостей щодо земельної ділянки та нормативно-грошової оцінки останньої, на якій розташоване належне фізособі на праві власності нерухоме майно, податковим органом надано не було.
Ключова позиція Верховного Суду:
До особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об’єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об’єкта до набувача такого об’єкта.
Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, то до набувача переходить від продавця право власності або користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені.
При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку (п. 287.6 ПКУ).
Отже, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законом обов’язок зі сплати земельного податку за земельну ділянку (або орендної плати за неї), на якій розташоване набуте ним майно.
Водночас суди стали на бік орендаря та частково скасували нарахування земельного податку. Адже на фізособу лише як на власника частини (45,35%) нежитлової будівлі покладено обов’язок сплати орендної плати за користування земельною ділянкою під нежитловою будівлею. Решта сума плати має бути розподілена між іншими (усіма) власниками вказаного об’єкта нерухомого майна. Тож сума за податковим повідомленням-рішення була зменшена з 222 тис. грн до 121,5 тис. грн (що відповідає його частці будівлі – 45,35%).
Важливо! Верховний Суд у цій справі фактично підтвердив: земельний податок за користування земельною ділянкою комунальної форми власності нараховується з урахуванням фактичного користування, але з урахуванням вимог закону щодо переходу права власності за будівлі, розташовану на такий комунальній землі.
Два висновки Верховного Суду в одній табличці: одна філософія у двох юрисдикціях (цивільній та податковій)
| Сфера | Висновок Верховного Суду | Правова база |
| Цивільна (договірна) | Договір оренди вважається укладеним, якщо сторони його фактично виконують — навіть без підпису у документі | Ст. 638, 763 ЦКУ; принцип favor contractus |
| Податкова (публічна) | Обов’язок сплатити земельного податку виникає при фактичному користуванні землею, незалежно від формального статусу договору | Ст. 288 ПКУ; ст. 33 Закону «Про оренду землі» |
На що слід звернути увагу?
1. Бухгалтерам і директорам:
- Якщо підприємство користується землею (чи іншим майном) без формального підпису договору, – нарахування орендної плати і податкових зобов’язань із земельного податку усе одно можливе.
- Уникайте «сірого» користування: краще укласти договір, ніж потім доводити, був він чи ні.
2. Юристам:
- Підпис акта приймання-передачі, отримання коштів або виплата податку – це сильні докази існування орендних відносин.
- Посилання лише на експертизу підпису не завжди спрацює, якщо є інші дії, що підтверджують волю на укладення договору.
3. Власникам землі:
- Якщо приймаєте орендну плату, навіть частково, – ви підтверджуєте договір.
- Щоб припинити орендні відносини, слід діяти письмово: попередити орендаря та вимагати повернення ділянки.