Обіцяти - не означає одружитися. Ще минулого літа державні банки анонсували створення Агентства з рефінансування житлових кредитів, щоб зробити іпотеку доступною. Минуло більше, ніж півроку, а віз і нині там: пільгові позики так і не з’явилися. У той час як нинішні умови кредитів на житло - акт благодійності на користь банку.
Здається, фінансисти зробили все можливе, щоб кредити не брали, а якщо все-таки комусь і припече, то доведеться сильно розщедритися.
Наприкінці січня середня ефективна (реальна) ставка за кредитами на нерухомість в банках ледь не дотягувала до 20% річних. Тобто за 20 років позичальник виплачує потрійну вартість квартири. І це при тому, що в більшості європейських країн ставки іпотеки не перевищують 4-5% річних. Банкіри зізнаються, попит на іпотеку в Україні величезний (з 2008 року сформувався так званий відкладений попит), але реально взяти на себе такий борговий тягар готові далеко не всі.
І ось нарешті з’явилося світло в кінці тунелю: на початку січня антимонопольний комітет України дозволив чотирьом державним банкам (Ощадбанку, Укрексімбанку, Укргазбанку і банку "Київ") створити агентство з рефінансування житлових кредитів. П’ятим повинен був бути Нацбанк, але, врешті-решт, регулятор від участі відмовився. Передбачається, що агентство буде рефінансувати іпотечні кредити і це дозволить знизити їх вартість для фізичних осіб до небачених 12-14% річних.
Нова стара схема
За задумом Нацбанку, агентство представлятиме собою публічне акціонерне товариство з капіталом 35 млн грн. (70,85% в статутному капіталі буде належати Ощадбанку, інші 29,15% - решті учасників). Для залучення коштів, які в подальшому будуть направлятися на пільгове кредитування, установа випустить облігації з фіксованою ставкою купона. Їх повинні викупити банки.
Подібні схеми використовуються в різних розвинених країнах. У Європі, наприклад, за рахунок облігацій фінансується близько 40% заборгованості з іпотеки. В обігу постійно перебувають папери на суму близько 3 трлн. євро. Причому з кожним днем частка іпотечних облігацій у фінансуванні іпотечних кредитів зростає.
Проте сама ідея створення подібної структури в Україні викликає у фінансистів багато питань. По-перше, у нас вже є Державна іпотечна установа, яка якраз в середині минулого року відновила активні операції, і вже не тільки на первинному, але і на вторинному ринку нерухомості. За словами голови правління ДІУ Віктора Миргородського, у 2011 році у банків-партнерів (їх вже у ДІУ 111) викуплено 290 іпотечних кредитів (130 з них - у грудні) на суму понад 76 млн. грн.
Не можна сказати, що сума здатна вразити уяву. Це всього лише крапля в морі. Настільки низька ефективність ДІУ пояснюється тим, що пільгові кредити для українців - сир у мишоловці. З одного боку, ставки за ними на 3-4 в.п. нижчі, ніж за звичайними іпотечними позиками. Реальна вартість пільгових кредитів стартує з 14-14,5% річних. У банку "Меркурій", наприклад, ставка за програмою ДІУ - 14% річних, за звичайною - 22-22,5%.
З іншого боку, ДІУ висуває такі вимоги до позичальників, що відповідають їм лише одиниці. Наприклад, платіж за кредитом не повинен перевищувати 45% офіційного щомісячного доходу, а сукупні витрати позичальника - 50%. Обмеження є за віком, стажем, місцем роботи. До того ж вибір квартир, на придбання яких можна отримати пільговий кредит, як правило, обмежений.
В кінці минулого року голова Нацбанку Сергій Арбузов і зовсім заявив, що вже в I кварталі 2012 року іпотеку можна буде отримати під 14% терміном на 10 років. Регулятор нібито робить все можливе, щоб пожвавити ринок кредитування нерухомості. Такі кредити будуть надавати, наприклад, Ощадбанк і деякі закордонні банки. До речі, в державному Ощадбанку вже давно можна взяти кредит під 12-12,5% річних. Ось тільки кредитує банк на настільки пільгових умовах лише об’єкти компанії ТММ. І якщо поцікавитися вартістю квадратного метра у цього забудовника, то виникають підозри, що в суму житла включені "бонуси" Ощадбанку за дешевий кредит. Загалом, нічого нового. Про доступність житла говорити не доводиться.
Після дощику в четвер
Коли запрацює це саме Агентство з рефінансування іпотечних кредитів, до цих пір невідомо. Банки, що входять до його складу, навідріз відмовляються коментувати все, що з ним пов’язано. Таке враження, що ніхто нічого не знає, або просто говорити нема про що. І, швидше за все, правдиві відразу два припущення.
Планувалося, що перші облігації Агентство з рефінансування житлових кредитів випустить вже восени 2011-го. Але ще в кінці листопада, якщо вірити джерелам, в установи не було навіть власного статуту. Тобто агентство залишалося не більше ніж однією з фантазій НБУ. Адже якщо немає статуту, значить, немає і юридичної особи. Які ж облігації може випускати те, чого немає навіть на папері?
Бюрократичні зволікання не знімають і інші проблеми. Наприклад, де знайти гроші на агентство. Ще влітку, під час презентації нового проекту, говорили про те, що обсяг першого пробного траншу облігацій складе близько 1 млрд грн. Правда, в 2012-му апетити зменшилися - планований обсяг скоротили наполовину - до 500 млн грн.
У будь-якому випадку зайвих грошей, які можна було б направити на видачу іпотечних кредитів, на ринку немає. На заході іпотечні облігації фінансуються за рахунок довгострокових ресурсів, які залучаються на ринку цінних паперів. В іпотечні папери активно інвестують інституційні інвестори: недержавні пенсійні фонди, інвестфонди, страхові компанії тощо. В Україні на їхню допомогу розраховувати не доводиться. Основним джерелом фінансування можуть стати хіба що банки, які не входять до складу агентства. Ось тільки чи будуть їм цікаві такі вкладення? За оцінками першого заступника голови Нацбанку Юрія Колобова, прибутковість нових паперів буде порівнянна із прибутковістю за ОВДП і трохи нижчою від ставок за корпоративними облігаціями банків. Проте зараз покупців навіть на держпапери вдень з вогнем не знайти. Банки відмовляються купувати цінні папери уряду з урахуванням їх низької прибутковості. Навіть валютні ОВДП, що знімають всі курсові ризики з інвестора, аншлаг не викликають. І це ще м’яко сказано.
Не виключено, що Нацбанк спробує зацікавити банки, погодившись брати іпотечні облігації як заставу для кредитів рефінансування. Але якщо і це не допоможе, фінансувати проект доведеться з бюджету. І тоді, можливо, пільгові кредити в 2012 році все-таки з’являться. Правда, станеться це ближче до виборів. А "щасливчиків", які все-таки отримають дешевий кредит, можна буде перелічити на пальцях. Однієї руки.
Вікторія Руденко