Землі державної власності надаються органом державної влади в оренду з урахуванням умов, визначених Типовим договором оренди землі (1). У п. 8 Договору сторони повинні встановити строк його дії. «Після закінчення строку дії орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за ______ днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».
---1----
Затверджений Постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220
--------
У зв'язку з наведеним виникає кілька запитань.
В якому порядку орендар має скористатися своїм переважним правом, якщо дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 37 Договору)?
Процедуру поновлення Договору орендарем, який належно виконував обов'язки за умовами договору та має переважне право на поновлення договору оренди землі, встановлено ст. 33 Закону про оренду землі.
Проте цією нормою не передбачено автоматичного продовження Договору оренди землі у зв’язку з належним виконанням його умов.
Чи слід у разі продовження дії Договору лише повідомляти власника комунальної землі, чи потрібне його рішення (або аукціон)?
Верховний суд насамперед виходив з приписів непорушності права власності держави в особі її державних органів, зокрема районних держадміністрацій, щодо розпорядження державними землями через прийняті ними рішення.
Тож необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки. На думку ВСУ, за відсутності такого рішення зобов’язати цей орган у судовому порядку укласти такий договір або ж поновити його неможливо. Це суперечить вимогам законодавства, адже згідно з ст. 319 ЦКУ власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Районна держадміністрація при здійсненні повноважень власника землі є вільною у реалізації права розпоряджатися землею та вільна у виборі суб’єкта щодо надання йому права користування землею у порядку, встановленому законом.
Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення однієї зі сторін, яке з боку уповноваженого органу оформлюється відповідним рішенням.
Увага! Верховний суд також звернув увагу, що РДА, реалізуючи право розпорядження земельною ділянкою, є рівноправним суб’єктом земельних відносин. У відносинах щодо поновлення оренди землі сторони цього договору не підпорядковані одне одному, а отже, суб’єкт владних повноважень — районна держадміністрація — владних управлінських функцій не здійснювала. Тому такі спори, що виникають між РДА-орендодавцем та госпсуб'єктом — орендарем земельної ділянки під час укладення та виконання договору оренди, не можуть розглядатися адмінсудами.
Обережно! На нашу думку, для запобігання спорам сторони Договору оренди землі все ж таки повинні прописувати процедуру його поновлення. Адже ініціатором поновлення такого договору Закон визначає саме орендодавця. І якщо пропозиція продовжити договір на тих самих умовах не знаходить опору з боку землевласника, то й рішення не потрібне. Якщо ж останній не погоджується на запропоновані умови, то мають діяти правила, встановлені для укладення договору оренди на новий строк та на нових умовах. На жаль, Закон про оренду землі не розділяє процедури поновлення договору залежно від наявності чи відсутності згоди орендодавця, що й спричиняє такі спори у суді. А зволікання в укладенні договору чи додаткової угоди, своєю чергою, може розцінюватися як владні повноваження щодо відмови прийняти рішення РДА про надання земельної ділянки як необхідної умови для підписання договору сторонами.