Що пропонують законотворці?
Прийнятим законопроектом №3279-д передбачається, що плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
Для цього вносяться зміни до п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ (див нижче текст законопроекту курсивом). І працюватиме ця норма на період з моменту установлення карантину (тобто з 12 березня 2020 року), введеного постановою КМУ №211, і до його відміни (скасування).
***
14. Пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., №№40-44, ст. 356) викласти в такій редакції:
«14. Установити, що з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його відміни (скасування) в установленому законом порядку, плата за користування нерухомим майном (його частиною) підлягає зменшенню за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж всього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.
У випадку, визначеному абзацом першим цього пункту, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для внесення плати за землю, сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, і сплати вартості комунальних послуг.
Вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов’язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
Дана норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді».
***
На кого не буде поширюватись звільнення?
Звільнення від орендної плати не поширюється на суб'єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.
Отже, законодавці надають орендарю право вимагати. Але не скасування, а зменшення орендної плати. І не всім, а лише орендарям із бізнесу. Та ще і залишається обов’язок доведення підстав для перегляду орендної плати, тобто, що таке майно не використовувалось, адже не могло, під час карантину.
Хто оплатить витрати орендодавця (податки, комунальні платежі)?
Ось це впливає на розмір знижки: у разі використання наймачем свого права, розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для:
- внесення плати за землю;
- сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
- сплати вартості комунальних послуг.
Тобто вказані витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період пропорційно площі нерухомого майна, яку він наймає відповідно до договору, якщо договором не передбачений обов'язок наймача самостійно сплатити ці витрати повністю або частково.
Зверніть увагу, що йдеться тут про виключний перелік витрат і, вочевидь, за охорону приміщення або його прибирання орендодавцю доведеться сплатити самостійно (якщо інше не буде встановлено угодою між сторонами договору оренди).
***
UPD_14.04.2020
Увага: текст законопроекту було доопрацьовано!
Справа в тому, що на сьогодні на сторінці ВРУ, присвяченій цьому законопроекту, міститься не лише його текст, а і порівняльна таблиця, в якій наведено текст законопроекту №3279-д в доопрацьованому Комітетом варіанті. Ці документи від 11.04 2020 р. містять зазначені нами вище норми.
Але ще на тій самій сторінці міститься висновок Комітету з питань бюджету вже від 13.04.2020 р. В якому згаданий вище п. 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено зовсім в іншій редакції!
Нова редакція говорить:
«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб’єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
А це вже зовсім інша справа. Адже за таких умов наявність введених на час карантину заборон (тобто, постанова КМУ №211) для орендарів, на яких ці заборони поширюються, будуть прямим доказом того, що вони можуть не платити орендну плату.
В цьому ж висновку зазначається, що Комітету разом з Головним юридичним управлінням Апарату ВРУ у разі прийняття законопроекту №3279-д при оформленні відповідного закону належить внести уточнення, пов’язані з даним рішенням Комітету, та необхідні редакційні і техніко-юридичні правки.
Але чи були внесені такі правки, ми дізнаємось після того, як цей законопроект буде підписано Президентом та опубліковано – тобто, з остаточного тексту нового закону.
UPD_18.04.2020
У підписаному тексті Закону №553 встановлена саме та норма, яка містилася у висновку Комітету з питань бюджету вже від 13.04.2020. Про це ми пишемо тут.