Ухвала ВССУ з цивільних та кримінальних справ від 02.11.2017 р. у справі №618/588/16-ц
Розмір орендної плати — чи може він бути узгоджений усно?
Нагадаємо, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата з зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону №161).
Орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ст. 21 Закону №161)
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу).
При цьому, ВСУ визнає, що незалежно від умов укладеного договору оренди землі (у т.ч. щодо розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди), орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату в розмірі, не меншому ніж нормативно визначений у пп. 288.5.1 ПКУ. Обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням (Постанова ВСУ від 14.04.2015 р., справа № 21-165а15, Постанова ВСУ від 11.05.2016 р., справа № 6-824цс16).
Але це все стосується земель державної та комунальної власності. Як же бути з землями, які перебувають у приватній власності фізосіб та передаються в оренду? Чи можна в таких договорах оренди обійтись без домовленості щодо орендної плати в договорах оренди? Чи встановлено державою мінімальний розмір такої орендної плати?
Так, у справі, яку розглядав ВССУ з цивільних та кримінальних справ, укладено договір оренди землі між фізособою та ПП. Призначення землі - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Однак сторони у тексті договору не визначились з розміром орендної плати. Звісно, що домовленість про такий розмір була, але вона була усною. Наслідком стало звернення орендодавця, яких забажав збільшити розмір орендної плати, на що орендар не погодився, до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним через відсутність в ньому істотної умови.
І якби земля була у комунальній чи державній власності, на нашу думку, проблем би не було. Суд цілком міг би пристати на позицію орендодавця та визнати такий договір недійсним.
Проте в цій справі сталося не так. Справа в тому, що орендар чесно та добровільно сплачував орендодавцю - фізособі певну суму коштів (навіть попри відсутність чітко встановленої суми орендної плати у договорі) протягом тривалого часу. Тому постає питання, чи можна при цьому говорити, що “договірні” зобов’язання зі сплати орендної плати орендар виконав та продовжує виконувати у повному обсязі?
Як цю ситуацію бачать суди?
Частина 1 ст. 15 ЦКУ визначає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа лише в разі, якщо її право порушене, невизнається або оспорюється іншими особами.
Відтак під час розгляду таких спорів (а ми говоримо про договори оренди землі приватної власності), суд повинен установити, чи були порушені права власника земельної ділянки, і залежно від цього вже вирішувати долю договору оренди та можливості повернення земельної ділянки.
На думку суду, відсутність у договорі істотної умови щодо розміру орендної плати не створила проблем у виконанні договору, зокрема, в частині проведення розрахунків. Оскільки суму орендної плати, яку має сплачувати орендар, сторони узгодили лише усно, то у суду не було підстав вважати, що орендар щось недоплачував і порушував таким чином умови договору.
А оскільки сторони протягом певного часу все ж виконували договір (орендар використовував земельну ділянку за призначенням та оплачував усно домовлену суму орендної плати ФО), то незгода орендодавця з розміром орендної плати (через її відсутність у тексті договору — від авт.) не може бути підставою для визнання договору недійсним та повернення землі орендодавцю. Таким чином, суд відмовився визнавати договір недійсним.
Висновки
Порада автора очевидна - детально прописувати у договорах оренди земель приватної власності такі умови, як:
- порядок сплати орендної плати та її розмір;
- підстави для її зміни, індексації, періодичного перегляду;
- підстави для розірвання договору оренди та повернення землі власнику.