З повним текстом постанови ВС від 20 червня 2019 року можна ознайомитися тут.
Ситуація з практики: дві фізичні особи, Орендодавець та Орендар, уклали договір оренди земельної ділянки. Коли перший вирішив закінчити ці відносини, другий відмовився повертати землю. При цьому платити за користування цією землею відмовився. Це призвело до розгляду спору в суді.
Орендодавець аргументував свій позов про розірвання договору оренди тим, що Орендар не сплачував йому плату за користування землею протягом останніх 3-х років. Це призвело до заборгованості у 18 тис. грн.
Орендар захищався в суді, в основному, двома аргументами.
По-перше, Орендар розрахувався з Позивачем в момент укладання договору оренди, сплативши останньому одноразово за весь період оренди 50 тис. грн. При цьому Орендодавець склав розписку про отримання цих коштів від особи Орендаря.
По-друге, вже після подання позову, Орендар виплатив Орендодавцю «заборгованість» у розмірі 18 тис. грн, тому відсутні підстави для розірвання договору та задоволення позову.
Що говорить закон?
Відповідно до ст. 1 та 13 Закону «Про оренду землі» (далі – Закон), договір оренди землі є платним. Тобто, користувач отримує земельну ділянку лише за плату. Це імперативна норма, яка не може бути змінена сторонами договору за їх згодою. Тому згідно зі ст. 24 Закону, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. 24 і 25 Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗКУ та іншими законами України. І згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
І, нарешті, відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦКУ, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.
Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦКУ, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Зазначимо, що із цих 3-х нормативно-правових актів найголовнішу роль у коментованому судовому рішенні зіграв саме Земельний кодекс, а саме норма щодо «систематичності» порушення умов договору.
Висновки судів першої та апеляційної інстанції
Дві перші судові інстанції відмовили Орендодавцю у задоволені його позову та прийняли рішення на користь Орендаря з наступних підстав.
По-перше, під час розгляду справи в суді встановлено, що Позивач всі ці 3 роки взагалі-то не вимагав від Орендаря орендної плати за користування землею. Тобто, спроб досудового врегулювання спору зі сторони Позивача саме щодо орендної плати не було.
Таким чином, Позивач не довів, що він звертався за отриманням орендної плати. Тому не можна стверджувати, що Орендодавець саме з вини Орендаря був значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору оренди. Таке дивне формулювання пов’язано із цитуванням закону, про що буде сказано далі.
По-друге, Відповідач сплатив суму орендної плати на першу вимогу Орендодавця (це 2-й аргумент Відповідача). Нажаль, ця вимога містилася одразу у позовній заяві, а не в претензії, що могла бути поданою у досудовому порядку.
По-третє, Відповідач завчасно заплатив Позивачу 50 тис. грн. У відповідь Орендар отримав розписку, в який сказано, що Орендодавець в подальшому не буде мати ніяких вимог до Відповідача. На цій підставі, Орендар мав підстави вважати, що виконав свої зобов`язання по сплаті орендної плати і не зобов’язаний сплачувати її щороку.
Умови договору оренди
Перед висвітленням позиції Верховного Суду, необхідно ознайомитися з умовами договору оренди та нормами права щодо оренди землі. Адже, висновок ВС, цілком логічно, опирається на ці дві обставини.
За умовами Договору, орендна плата вноситься у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься у строк до 30 грудня поточного року. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожен день прострочення.
Висновки Верховного Суду
І щодо одного з аргументів Відповідача – про сплату Орендодавцю одноразово та завчасно 50 тис. грн. Верховний Суд, нажаль, нічого не зазначив. Проте ще з рішення суду першої інстанції вбачається, що у тій розписці нічого не вказано про договір оренди. Тому юридично прив’язати її саме до орендної плати майже неможливо.
Натомість ВС звернув увагу на те, що в Договорі оренди відсутній обов`язок Орендодавця щодо звернення до Орендаря за отриманням орендної плати. Замість цього, в Договорі закріплено обов`язок саме Орендаря сплачувати орендну плату щорічно в строк до 30 грудня (пункт 11).
При цьому Суд зазначив, що саме систематична (тобто 2 і більше випадків) несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди.
Отже, разова несплата (чи несвоєчасна сплата) орендної плати не вважається систематичним порушенням договору оренди і не може бути підставою для його розірвання. А ось повторне таке порушення вже може свідчити про систематичність.
Суд встановив, що орендна плата виплачена Позивачу лише після його звернення до суду, а не у строки, передбачені Договором (до 30 грудня поточного року).
Тому той факт, що Відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди. А сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.
Тобто, Суд фактично заявив, що сплата заборгованості після подання позову немає ніякого значення для вирішення судом справи по суті. Адже факт порушення відбувся і його «виправлення» вже не допоможе відповідачу уникнути наслідків такого порушення.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі №925/549/17.
Зверніть увагу! Не лише систематична несплата, але навіть сплата, але не у повному обсязі – також достатня підстава для розірвання договору оренди. Такий висновок був зроблений Верховним Судом у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду 06 березня 2019 року у справі №183/262/17:
«Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».
Але, на жаль, у коментованому рішення ВС, після наведення всіх вагомих аргументів, суд не став повністю задовольняти позов Орендодавця. Договір оренди не був розірваний, замість цього, ВС направив справу на новий розгляд та наказав суду апеляційної інстанції встановити всі фактичні обставини, що мають значення для правильного вирішення справи по суті.
Тобто, захистити себе надія в Орендодавця є, але іноді це вимагає багато часу.