Коментар до постанови ВС від 04.02.2020 р., справа №915/239/19
Вже вкотре повертаючись до умов укладення господарських договорів та уважного складання та вичитування документів, що складаються на його виконання, у т.ч. актів приймання-передачі, доводиться розповідати про прикрі наслідки сліпої довіри та недбалості покупця. Шкода, але українському бізнесу доводиться вчитися на власних помилках та зазнавати збитків через банальну необачність.
Історія, про яку ми вирішили розповісти, починалася дуже позитивно. Покупець придбав у банка на електронних торгах нерухоме майно.
Такі угоди мають певні специфічні особливості – жорсткі умови та строки підписання договорів та актів до них.
Умови акта та договору, укладеного на електронних торгах
Згідно з договором, який потім став предметом спору, покупець засвідчує, що відчужуване майно ним оглянуто, недоліки або дефекти, які перешкоджали б його використанню за цільовим призначенням, на момент огляду виявлено не було; претензій до продавця щодо якісних характеристик та недоліків відчужуваного нерухомого майна позивач не має.
Передача нерухомого майна здійснюється за актом приймання-передачі, складеного в простій письмовій формі в день укладення (підписання) сторонами та нотаріального посвідчення цього договору із одночасною передачею покупцю технічної документації на нерухоме майно, зокрема, технічних паспортів.
Покупець зобов`язаний прийняти від представника продавця придбане нерухоме майно і використовувати його відповідно до цільового призначення, підписати акт приймання-передачі нерухомого майна в день укладення цього договору.
Зверніть увагу! Місцем укладання (підписання) та посвідчення цього договору було визначено місто Київ. А ось саме придбане приміщення за актом приймання-передачі нерухомого майна та документів до договору купівлі-продажу нерухомого майна знаходиться у Миколаєві.
Згідно з актом приймання-передачі нерухомості, складеним на підставі цього договору, продавець передав, а покупець прийняв нерухоме майно – нежитлові приміщення. В акті наголошується, що покупець оглянув нерухоме майно до підписання цього акта, претензій щодо стану, якісних та технічних характеристик нерухомого майна у покупця немає.
Але цей акт необачно був підписаний покупцем у момент підписання договору купівлі-продажу цього майна, тобто у Києві.
Звісно, покупець не міг розраховувати на вкрай неприємний сюрприз, прибувши до м. Миколаєва та реально оглянувши придбані приміщення.
А прикрість цієї ситуації у тому, що в цей момент з'ясувалося: за адресою, вказаною у документах покупця, приміщення з характеристиками, зазначеними в договорі, не існує.
Чому покупець програв у судах?
Покупець, вочевидь, вражений побаченим, звернувся до суду з позовом до банку та просив виконати зобов’язання в натурі й передати нерухоме майно. На думку покупця (ПП «БКБ»), оскільки положення п. 1 ч. 1 ст. 532 ЦКУ передбачають передачу нерухомого майна за місцезнаходженням цього майна, фактична передача придбаного ним нерухомого майна не відбулася.
Дійсно, відповідно до ст. 532 ЦКУ місце виконання зобов`язання встановлюється у договорі. Якщо місце виконання зобов`язання не встановлено у договорі, за зобов`язаннями про передання нерухомого майна виконання провадиться за місцезнаходженням цього майна. Зобов`язання може бути виконане в іншому місці, якщо це встановлено актами цивільного законодавства або випливає зі суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Проте суди першої та апеляційної інстанції вважають, що оскільки у договорі купівлі-продажу не зазначено місця виконання зобов`язання щодо передання покупцеві придбаного ним об`єкта нерухомості, то воно могло бути виконане й у м. Києві. При цьому покупець мав право вимагати від продавця передати йому придбане ним нерухоме майно за місцем його знаходження у м. Миколаєві та не приймати виконання зобов`язання у м. Києві.
ВС підтримав таку позицію судів попередніх інстанцій та наголосив, що підписанням акта приймання-передачі нерухомого майна ПП «БКБ» засвідчило свою згоду на виконання зобов`язання банком передати придбаний ним об`єкт нерухомості, який знаходиться у м. Миколаєві, не за його місцезнаходженням, а у м. Києві, і прийняло виконане відповідачем зобов`язання без будь-яких заперечень.
ВС також погоджується, що підписаний сторонами акт приймання-передачі нерухомого майна та документів до договору купівлі-продажу нерухомого майна є належним, допустимим і достовірним доказом виконання продавцем зобов`язання з передання покупцю нерухомого майна.
Звісно, вже під час судового розгляду справи покупець зрозумів, що його ошукали, проте від не зміг надати суду доказів підписання ним акта приймання-передачі нерухомого майна внаслідок примусу, обману, неусвідомлення ним його змісту або наслідків тощо. Покупець банально довірився особливостям укладення договорів на електронних торгах, порядку нотаріального засвідчення договору та цілком законної перереєстрації нерухомості на нового власника.
Наслідки такої довірливої необачності покупця – відмова у позові всіма судовими інстанціями.
Порада від редакції
Отже, госпсуб’єктам слід пам’ятати, що
- навіть угоди, які укладаються на електронних торгах, вимагають порад фахівців (юристів),
- підписувати слід лише ті документи, зміст яких не викликає сумніву,
- недоліки, дефекти, площу, технічну документацію та адресу варто перевіряти особисто або залучати представників (зокрема, спеціалістів у сфері нерухомості, ріелторів, представників та інших спеціалістів) безпосередньо за місцем знаходження нерухомого майна.