Ставки орендної плати за землю не можуть антиконкурентними по землі з однаковим цільовим призначенням.
Постанова ВС від 28.01.2020 р. справа №904/401/18
Платникам податку на землю відомо, що згідно з пп. 288.5.1, 288.5.2 ПКУ розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.
Звісно, ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території встановлюють ВР АР Крим та органи місцевого самоврядування (п. 284.1 ПКУ).
Питання лише в тому, як саме органи місцевого самоврядування дифренціюють такі ставки та за якими критеріями?
Наприклад, Антимонопольний комітет визнав рішення Нікопольської міської ради антиконкурентними. Підставою для цього стали факти встановлення різного розміру орендної плати за різними ставками за користування земельними однакого цільового призначення (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).
АМК у рішенні зазначив, що відсутність єдиних ставок орендної плати (або їх фіксованого виразу відповідно до виду функціонального призначення земель) дало можливість міській раді суб`єктивно визначити розмір ставки орендної плати для кожного суб`єкта господарювання окремо.
Такі дії суперечать нормам конкурентного законодавства, так як створюють суб`єктам господарювання нерівні умови діяльності порівняно з конкурентами, які діють на одному товарному ринку. Відтак, суб`єкту господарювання, якому був встановлений більший розмір орендної ставки за користування земельною ділянкою, створювались дискримінаційні умови діяльності у порівнянні з суб`єктом господарювання, який діяв на цьому ж товарному ринку та якому було встановлено менший розмір орендної ставки.
Один з підприємців, якому на сесії міської ради встановлено ставку орендної плати на рівні 4% оскаржив його. Причому, спочатку він звернувся безпосередньо до міської ради та просив зменшити ставку до 3%, втім рішенням на сесії міської ради у зменшенні ставки відмовили.
Розглядаючи позов цього підприємця, суди одностайно пристали на його бік. Рішення міської ради в частині відмови у зміні ставки орендної плати за землю визнано дискримінаційним та скасовано. Тому, суди вказали на відсутність у міської ради єдиного підходу до визначення розміру орендної плати в межах, визначених ПКУ, за користування землею у м. Нікополі, що має наслідком допущення по відношенню до позивача дискримінації при встановленні останньому орендної плати у розмірі 4% від діючої нормативної грошової оцінки землі.
За відсутності рішення АМК, ВС залишив в силі рішення міської ради про становлення максимальної ставки плати за землю на рівні 12%, оскільки визначення розміру орендної плати за землю є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування, що затверджується відповідним рішенням (постанова ВС від 11.02.2020 р. справа №914/650/19).
Але, не зважаючи на загальну позицію судів про невтручання у роботу органів державної влади та місцевого самоврядування (суди не мають їх підміняти – дискреційні повноваження), таке стало можливим завдяки рішенню АМК.
Збитки за договором оренди землі не стягуються за період судового процесу укладення змін до договору в частині збільшення розміру орендної плати.
Постанова ВС від 27.01.2020 р. справа №922/676/19
Між підприємцем та Харківської міської радою було укладено договір оренди землі.
Зміни до договорів оренди землі, пов`язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.
Проте, сам підприємець відмовився від підписання такої угоди, і зміни до договору оренди землі були укладені через суд. Відповідне судове рішення набрало законної сили 20.03.2018 р.
При цьому міська рада звернулась до суду про стягнення збитків з моменту, коли вони запропонували внести зміни до договору (з 15.03.2016 р) та за весь час судового процесу (до 19.03.2018 р).
Але ВС із цим не погодився. Чому?
Оскільки в договорі оренди землі сторони визначили, що зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди, спір вирішується в судовому порядку. Аналогічні вимоги передбачені й у ст. 30 Закону України «Про оренду землі».
А тому судді відзначили, що ані умовами договору оренди землі, ані нормами чинного законодавства, не передбачено обов`язку орендаря щодо безумовного підписання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою.
За відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку.
І жодних додатковий матеріальних претензій за весь час судового процесу (укладення змін до договору в частині збільшення розміру орендної плати) міська рада пред’являти не може. Суди не вбачають тут вини орендаря, а міська рада не довела протиправний характер його дій що є першою необхідною умовою для стягнення збитків.
Важливо! Цікава ситуація, коли нормативно-грошова оцінка зменшується – як бути з подібними договорами, які вимагають укладення окремого додатку при зміні розміру орендної плати за землю? Адже, поки орендарі будуть укладати такі додатки через суд, міська рада не поверне різницю сплаченої суми.
Тому важливо, щоби у договорі оренди було прямо передбачено, що орендар самостійно розраховує розмір орендної плати у разі зміни нормативно-грошової оцінки землі (без необхідності укладання будь-яких додаткових угод на папері). Адже рішення сесій у таких випадках доводиться іноді чекати роками.