Коментар до Постанови ВС від 01.06.2021 р., справа №910/9258/20
З 12.03.2020 року постановою КМУ від 11.03.2020 р. №211 на території України встановлено карантин. Але вже починаючи з 02.04.2020 року Постанова №211 почала зазнавати змін.
Зокрема, був встановлений перелік видів господарської діяльності, здійснювати які заборонені (переважно через заборону приймати відвідувачів), а також види госпдіяльності, які могли, хоча й зі значними обмеженнями, все ж провадитись й надалі.
При цьому переважно всі заклади торговельного і побутового обслуговування населення були змушені закритись, а орендарі приміщень торговельних центрів, іншої комерційної нерухомості – отримали примарне право на зменшення/звільнення від сплати за оренду.
У статті «Звільнення від орендної плати не буде – платитимуть усі!» ми прописували змінені правила гри на ринку оренди нерухомого майна.
Зокрема, орендарі комерційної нерухомості отримали право вимагати від орендодавців:
- зменшення розміру орендної плати, якщо в орендованих приміщеннях здійснюються додаткові види діяльності, не пов’язані зі забороненими (втім, це більше стосувалося випадків перепрофілювання госпдіяльності частково з метою збереження робочих місць та клієнтів (наприклад, надання послуг через віддалений доступ, продаж продуктів та готових страв тощо));
- звільнення від орендної плати, якщо через пряму заборону здійснення певних видів госпдіяльності власники та працівники позбавлені доступу до таких приміщень. Втім, доказувати такий факт доводилось орендарям;
- зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.
Але тут виникло питання щодо внесення змін до договорів та ведення складних переговорів з орендодавцями. Гальмувало цей процес й поступове послаблення карантину, коли доступ до окремих орендованих приміщень все ж надавався. Загалом до Постанови №211 зміни вносились 15 разів, внаслідок чого карантин продовжувався, а обсяг та види обмежень та заборон постійно зазнавали змін.
Частина бізнесу організувала дистанційну роботу, що не вимагало присутності працівників в орендованому приміщенні.
Водночас також почали говорити й про сертифікати ТПП щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Для цього з’явилися всі законодавчі підстави (зміни до ст. 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).
І ось маємо судове рішення ВС у справі №910/9258/20, завдяки якому ми отримали відповіді на два важливих питання:
- чи має право суборендар (орендар) на зменшення орендної плати через карантинні обмеження? Фінансова компанія надавала фінпослуги у приміщенні, яке орендувало в торговельному центрі,
- Чи потрібно отримувати сертифікат Торгово-промислової палати щодо настання форс-мажорної обставини, якщо карантин запроваджений КМУ на підставі Закону України від 17.03.2020 р. №530-ІХ та є загальновідомим фактом?
Які умови були прописані у договорі оренди?
Товариство (суборендодавець) і Фінансова компанія (орендар, клієнт) уклали Договори суборенди, за умовами яких орендодавець зобов`язався передати орендарю у тимчасове платне користування мебльовані офісні приміщення у бізнес-центрі та надавати послуги з їх утримання, а клієнт – сплачувати за користування приміщеннями і послугами відповідно до названих договорів та додатків.
Пунктами 5.1 договорів суборенди передбачено, що Фінансова компанія ґарантує використання приміщень лише як офіс. Використання офісу у «торгівельних» або «медичних» цілях не дозволяється.
У пунктах 9.8 і 9.13 договорів суборенди сторони домовились, що дія форс-мажорних обставин повинна підтверджуватись документом, виданим Торгово-промисловою палатою України або іншим уповноваженим на це органом.
Чому орендар бажав зменшити орендну плату під час карантину?
Посилаючись на Постанову №211, якою на території України з 12.03.2020 р. установлено карантин, Фінансова компанія звернулась до Товариства з письмовою пропозицією на підставі ст. 625 ЦКУ і ст. 181 ГКУ укласти договір про внесення змін до договорів суборенди щодо зменшення платежів на суму 140 000 грн у зв`язку з настанням форс-мажорної обставини у вигляді карантину.
Орендодавець письмово відмовив, вважаючи, що для таких змін немає підстав. Адже, Постановою №211 (з подальшими змінами і доповненнями) не заборонені як діяльність з надання фінансових послуг, так і діяльність бізнес-центру, в якому знаходяться орендовані приміщення. Простіше кажучи: офіс орендаря міг функціонувати й надалі. Це торгувати і надавати медичні послуги в ньому було неможливо, але ці види діяльності заборонялися і договором субаренди. Умови роботи офісу Фінансової компанії не змінилися!
На бік орендодавця став і суд.
ВС зауважив, що у даному випадку орендар, щонайменше, мав довести суду, що запровадження карантинних заходів об`єктивно унеможливило використання орендованих приміщень в повному обсязі згідно з умовами договорів суборенди та відсутність фактичного використання цих приміщень в означений ним період часу. А орендар лише обмежився формальним посиланням на існування карантинних заходів.
Чи врятували би сертифікати ТПП про форс-мажор?
Суд в коментованій справі наголосив, що в орендаря, всупереч умов договору оренди, відсутні сертифікати, видані Торгово-промисловою палатою України чи уповноваженими регіональними торгово-промисловими палатами, що засвідчують наявність форс-мажорних обставин, які би впливали на виконання Договорів суборенди.
Зауважимо, що у постановах Верховного Суду від 15.06.2018 р. зі справи №915/531/17, від 26.05.2020 р. зі справи №18/289/19, від 17.12.2020 р. зі справи №913/785/17 викладено висновки щодо застосування ст. 14-1 Закону про ТПП, відповідно до яких:
- засвідчення дії непереборної сили шляхом видачі сертифікату про форс-мажорні обставини покладено на Торгово-промислову палату України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати;
- при виникненні форс-мажорних обставин сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих собою, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку виконання господарського зобов`язання;
- доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
При цьому Закон №530-ІХ, яким встановлення КМУ карантину віднесено до форс-мажорних обставин, не передбачає будь-яких законодавчих змін (винятків/особливостей) щодо підтвердження існування такої обставини.
Тому ВС вкотре нагадав, що підтвердження форс-мажорних обставин сертифікатом ТПП може бути лише підставою для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов`язань, а не для примусового внесення змін до відповідного договору, якщо лише самим договором не передбачено іншого.
За таких умов, суд відмовив Фінансовій компанії у позові про зменшення орендної плати.
Наостанок…
Як подекуди й вимагав бізнес, якому дуже не подобалися карантинні обмеження, КСУ розглянув конституційне подання ВС (справа №1-14/2020(230/20)) щодо конституційності постанов КМУ, якими введений карантин та обмеження/заборони через загрозу поширення COVID-19.
Як результат, в цій частині конституційне провадження було закрито. Тобто ці постанови вважаються законними. Хоча окремою думкою суддя Конституційного Суду України Первомайський О.О. у цій справі зазначив, що Кабінет Міністрів України згідно з Конституцією України не має повноважень на встановлення власними актами обмежень конституційних прав і свобод. Але його колеги не погодилися і справу було закрито.
Тому обмеження були і виконувати їх треба було. Деякі обмеження (щодо носіння масок тощо) треба виконувати навіть зараз, адже карантин діє до 31.08.2021 р. (і, можливо, буде подовжено).
Проте не можна вважати карантинні обмеження загальновідомим фактом, який не потребує доведення, в цілях зменшення орендної плати. Орендар, який планує йти до суду, має озброїтись документами та іншими доказами, що він не міг повністю або частково використовувати орендоване приміщення, про яке йдеться у позові.
Щодо сертифікату ТПП, то він не буде доказом необхідності зменшення орендної плати та внесення змін до договору. Проте він може звільнити від відповідальності за несвоєчасну несплату орендної плати. Наприклад, поки між орендарями та орендодавцями ведуться переговори щодо зменшення/звільнення від сплати оренди.