Сертифікат ТППУ як підстава для звільнення від плати
На сьогодні ВС наголошує, що застосування ст. 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні» щодо введеного в Україні карантину можливе. Але за таких правил:
- засвідчення форс-мажору шляхом видачі сертифікату покладено на ТПП України та уповноважені нею регіональні ТПП;
- при виникненні форс-мажору сторона, яка посилається на них, повинна довести як їх наявність, так і їх зв’язок цих обставин з невиконанням конкретного зобов`язання;
- доведення наявності форс-мажору покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
Саме тому у договорах, які стосуються виконання зобов’язань в Україні, сторони передбачають, що дія форс-мажорних обставин повинна підтверджуватись документом, виданим ТПП України (але про всяк випадок робиться зауваження «або іншим уповноваженим на це органом»). Зі зазначенням наслідків – якщо форс-мажор триває певний час (два-три місяці чи більше), сторони вирішують долю цього договору.
Тобто неможливість виконання зобов’язань через карантин може бути, зокрема, і причиною.
Але в більшості випадків підтвердження форс-мажорних обставин застосовується лише для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов`язань.
Увага! Наявність сертифіката ТТП, як виняток, може бути підставою й для примусового внесення змін до відповідного договору, але виключно за умови, що це передбачено умовами самого договору. Йдеться про продовження строків виконання, зміни умов постачання товару, зміни номенклатури тощо.
Однак ВС наголошує, що у більшості договорів правове регулювання відносин сторін у зв`язку з виникненням форс-мажорних обставин обумовлене саме в контексті відповідальності.
Умови звільнення від орендної плати за ст. 672 ЦКУ
Цікавим є також те, які саме обставини можуть стати підставою для звільнення від орендної плати за ч. 6 ст. 762 ЦКУ, яка наголошує, що наймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Чи потрібно таким орендарям для звернення до орендодавця щодо звільнення від сплати орендної плати додавати сертифікат про форс-мажорні обставини?
У ч. 6 ст. 762 ЦКУ відсутній вичерпний перелік обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження. За змістом п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ такого вичерпного переліку обставин теж не передбачено, проте є згадка про карантин і заборону здійснювати види діяльності, встановлену КМУ.
Звісно, таке звільнення від орендної плати застосовувалося і до карантину.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 р. у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦКУ є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Відтак, для застосування цієї норми для звільнення наймача від орендної плати, в загальному випадку наймачу достатньо довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Йдеться про об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Наприклад, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг – з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він має право порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Крім того, орендарі скористались можливістю та отримали сертифікати ТПП України про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), не покладаючись лише на заборону КМУ (що цілком правильно та обмірковано!).
Але, на думку ВС, лише самого введеного карантину, встановлених обмежень за видами діяльності та навіть сертифікату ТПП не достатньо!
Навіть, маючи на руках такі козирі, орендарю слід довести, що ним було у повному обсязі припинено госпдіяльність у період карантину.
І тут у пригоді можуть стати скасування пропусків, накази про переведення на дистанційну роботу, відсутність фіксації перебування осіб на території підприємства (якщо таке ведеться у паперовому вигляді чи ведеться відеонагляд), припинення доступу персоналу до робочих місць з відповідною фіксацією тощо. І це вже стосується як орендованого державного/комунального майна, так і приватної некомерційної нерухомості.
Мета оренди та вид госпдіяльності як предмет договору оренди
Завжди слід звертати особливу увагу на зміст договору.
Наприклад, у справі №910/9258/20 Товариство (суборендодавець) і Компанія (орендар, клієнт) уклали Договори суборенди, за умовами яких орендодавець зобов`язався передати орендарю у тимчасове платне користування мебльовані офісні приміщення у бізнес-центрі.
Метою оренди було використання приміщень лише як офіс. Використання офісу у «торговельних» або «медичних» цілях, у тому числі з частими відвідуваннями громадянами, не дозволялося.
І ось в цьому випадку ВС звернув увагу, що основним видом діяльності позивача є надання фінансових послуг. І цей вид послуг згідно з Постановою КМУ №211 (у редакції постанови КМУ від 02.04.2020 р. №255) не був забороненим. Тобто орендар не був обмежений у здійсненні свого виду діяльності під час карантину, і не може на підставі такого карантину вимагати зменшення або скасування орендної плати.
Відтак, у схожих випадках ВС звертає увагу на мету використання орендованого приміщення та порівнює його зі заборонами, передбаченими КМУ під час карантину.
І якщо виявиться, що мета використання ніяк не підпадала під карантинну заборону – зменшення розміру орендної плати або тимчасове звільнення від її сплати можливе лише за домовленістю сторін (фактично за згодою орендодавця).
Порядок зменшення/звільнення від орендної плати за держмайно
А як щодо державного/комунального майна, яке здається в оренду? У справі №911/3067/20 вже йшлося про державне майно. І перед Верховним Судом були поставлені два важливі питання:
- чи є у орендаря (і чи він це довів) підстави для звільнення від орендної плати в порядку ч. 6 ст. 762 ЦКУ;
- чи треба при цьому вносити зміни у договір оренди державного майна?
Нагадаємо, що питання щодо звільнення орендарів від орендної плати, а також щодо нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном під час карантину були врегульовані Постановою №611. Зокрема:
– звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з дод. 1;
– нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно (постанова КМУ від 04.10.1995 р. №786), здійснюється у розмірі:
- 50% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з дод.2;
- 25% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з дод. 3.
Відтак, суди переконані, що орендарі, які використовують нерухоме державне майно для розміщення на території аеропортів кафе, барів, кафе-барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи, мають право на зниження орендної плати (у згаданій вище справі – на 25%).
ВС звертає увагу на те, що наразі йдеться про державне регулюванням орендної плати.
За договором оренди орендодавцем державного майна є Регіональне відділення Фонду державного майна України у відповідних областях. Відтак, забезпечити нарахування орендної плати на період карантину може тільки орендодавець. При цьому Постанова №611 не встановлює будь-якої процедури оформлення сторонами договору надання передбачених нею звільнень і знижок. Не передбачено й необхідності отримання погоджень або укладення додаткових угод для нарахування орендної плати орендарям у зменшених розмірах на період карантину.
Відповідно, на думку ВС, для отримання звільнення або знижки щодо орендної плати внесення змін до договору оренди у згаданій справі не вимагається. І орендодавці, які сплатили менші розміри орендної плати за орендоване державне майно з 17.07.2020 року (дати набрання чинності Постанови №611), можуть видихнути з полегшенням – жодних додаткових паперів.
***