- Чи зобов’язує закон реєструвати ФОП для здачі майна в оренду
- Здача нерухомості в оренду без реєстрації ФОП
- Оренда нерухомості як ФОП на спрощеній системі
- ФОП чи фізособа: що варто пам’ятати про обидва варіанти
У цій статті «Юридична компанія YANKIV» розбирає обидва шляхи з опорою на норми Цивільного й Податкового кодексів, щоб ви розуміли, що вас чекає в кожному варіанті.
Чи зобов’язує закон реєструвати ФОП для здачі майна в оренду
Українське законодавство залишає за власником право самому вирішувати, як використовувати своє майно. Статті 319 та 320 Цивільного кодексу прямо закріплюють: володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном власник може на власний розсуд — у тому числі для отримання доходу та здійснення підприємницької діяльності.
Це означає, що здавання в оренду власної нерухомості може відбуватися двома способами.
Перший — у межах підприємницької діяльності, тобто як зареєстрований ФОП.
Другий — без реєстрації, за правилами пункту 170.1 Податкового кодексу. Закон визнає обидва формати, тож питання не в тому, що «правильно», а в тому, що краще підходить саме вашій ситуації.
Той самий пункт 170.1 регулює оподаткування доходу не лише від класичної оренди житла. Він поширюється також на суборенду, емфітевзис, житловий найм і піднайм. Тож якщо ви, наприклад, передаєте в суборенду приміщення, яке самі орендуєте, — алгоритм буде той самий.
Здача нерухомості в оренду без реєстрації ФОП
Якщо ви здаєте нерухомість як звичайна фізична особа, оподаткування регулюється правилами пункту 170.1 Податкового кодексу. У цьому режимі ключове питання — хто є вашим орендарем. Саме від цього залежить, хто фактично нараховує і сплачує податок до бюджету.
Хто відповідає за сплату податку — орендар чи орендодавець
Коли орендарем виступає юридична особа або ФОП, саме вони виконують функції податкового агента. На практиці це означає, що орендар самостійно утримує податок із суми орендної плати і перераховує його до бюджету. Власнику нерухомості нічого додатково розраховувати чи перераховувати не потрібно — все робиться на стороні орендаря.
Інша ситуація — якщо орендарем є звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою. У такому разі особою, відповідальною за нарахування та сплату податку до бюджету, є вже сам орендодавець. Це прямо передбачено підпунктом 170.1.5 Податкового кодексу. Простіше кажучи: коли ви здаєте квартиру іншій фізособі «з рук у руки», податки рахуєте і платите ви.
Які ставки податку застосовуються до доходів від оренди
Дохід від здачі нерухомості в оренду звичайною фізособою оподатковується за загальними ставками, які передбачені Податковим кодексом для доходів фізичних осіб:
- 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)
- 5% — військовий збір
Ці ставки застосовуються до отриманої орендної плати незалежно від того, хто фактично перераховує податок до бюджету — орендар як податковий агент чи сам орендодавець за результатами року. Сума, з якої рахується податок, в обох випадках та сама — фактично нарахована орендна плата.
Декларація про майновий стан і доходи: терміни і сутність
Якщо ваш орендар — звичайна фізична особа і відповідальність за податки лежить на вас, з’являється ще один обов’язок: подати річну декларацію. Декларація про майновий стан і доходи подається до контролюючого органу, у якому ви перебуваєте на обліку, до 1 травня року, що настає за звітним.
У декларації потрібно задекларувати суму отриманого за рік доходу від оренди та самостійно визначити податкові зобов’язання — окремо з ПДФО і окремо з військового збору. Після цього податки сплачуються в порядку, передбаченому Податковим кодексом.
Цей механізм застосовується саме до випадків, коли орендар — фізособа без статусу самозайнятої: якщо орендарем була юрособа чи ФОП, декларувати дохід окремо за загальним правилом не потрібно, бо податок утримав податковий агент.
Оренда нерухомості як ФОП на спрощеній системі
Альтернативний шлях — оформити орендну діяльність як підприємницьку. Зазвичай для цього обирають спрощену систему оподаткування — другу або третю групу єдиного податку. У цьому форматі оподаткування, як правило, простіше і вигідніше за загальні ставки для фізосіб, але натомість з’являються додаткові обов’язки, без яких ФОП працювати не може.
Ставки єдиного податку для орендної діяльності
Розмір сплати залежить від обраної групи спрощеної системи. Зокрема, для 3-ї групи це 6% від доходу. Для 2-ї групи передбачено фіксований податок, який сплачується незалежно від обороту — у межах встановлених лімітів для цієї групи.
Саме нижча податкова ставка на спрощеній системі зазвичай і робить ФОП-режим привабливим для тих, хто здає нерухомість регулярно або має кілька об’єктів. Менше податкове навантаження — менший «коридор» між валовим і чистим доходом орендодавця.
Обов’язки і обмеження для ФОП-орендодавця
Перехід у ФОП-режим — це не лише про іншу ставку. Це і про додаткові формальності. ФОП веде облік, регулярно сплачує єдиний соціальний внесок (ЄСВ) і дотримується обмежень, встановлених для спрощеної системи.
Для орендної діяльності на спрощеній системі окремо діють ліміти за площею нерухомості, яку ви здаєте:
- до 400 м² — для житлової нерухомості
- до 900 м² — для нежитлової нерухомості
Це означає, що у форматі ФОП на спрощеній системі здавати в оренду можна лише ті об’єкти, які вкладаються у вказані граничні значення площі. Якщо ваші реальні об’єкти більші, спрощена система для орендної діяльності вже не підійде. До цього додається сама структура роботи підприємця: облік, ЄСВ, дотримання строків — все це вимагає системності й уваги, які при роботі в режимі звичайної фізособи не потрібні.
ФОП чи фізособа: що варто пам’ятати про обидва варіанти
Закон не нав’язує власнику конкретний шлях. Ви можете здійснювати орендну діяльність як ФОП на спрощеній системі — і тоді платите єдиний податок (для 3-ї групи — 6% від доходу, для 2-ї — фіксовану суму в межах лімітів), але ведете облік, сплачуєте ЄСВ і працюєте у встановлених обмеженнях за площею.
Або залишаєтеся звичайною фізособою — і тоді ваш дохід оподатковується за загальними ставками 18% ПДФО і 5% військового збору, причому хто фактично сплачує податок, залежить від статусу орендаря.
Спільне правило для обох режимів незмінне: в будь-якому випадку отриманий від оренди дохід потрібно задекларувати і сплатити з нього податки. Право здавати майно в оренду — це водночас обов’язок виконати податкові зобов’язання у тій формі, яку ви для себе обрали.
Вибір між ФОП і режимом звичайної фізособи завжди залежить від конкретики: кількості об’єктів, їхньої площі, типу орендарів і ваших планів на майбутнє.
