ДПС у листі ДПС від 16.07.2025 №760/2/99-00-24-01-04-02 розглядає таку ситуацію.
У 2014 році міською радою відповідно до постанови КМУ №1253 та п. 170.1 ПКУ було прийняте рішення «Про затвердження мінімальної місячної оренди 1 кв.м загальної площі нерухомого майна», що регламентує мінімальну вартість оренди для фізичних осіб.
Запитання: Чи несе ризики юридична особа, яка орендує об'єкт у фізичної особи за ціною, нижчою за встановлену у рішенні міськради?
Відповідь на запитання: Правові засади застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності, а також справляння єдиного податку встановлено розділом XIV Податкового кодексу України (далі – ПКУ).
Відповідно до підпункту 2 пункту 292.1 ПКУ, доходом платника єдиного податку для юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду у грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.
Юридичні особи – платники єдиного податку третьої групи використовують дані спрощеного бухгалтерського обліку щодо доходів та витрат з урахуванням положень підпунктів 44.2, 44.3 ПКУ (абзац п'ятий п. 296.1 ПКУ).
Відповідно до абзацу третього пункту 44.2 ПКУ, юридичні особи – платники єдиного податку третьої групи ведуть спрощений бухгалтерський облік доходів та витрат з метою обрахунку об'єкта оподаткування за методикою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.
Згідно з пунктом 292.3 ПКУ, до суми доходу платника єдиного податку включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг)
Безоплатно отриманими вважаються товари (роботи, послуги), надані платнику єдиного податку згідно з письмовими договорами дарування та іншими письмовими договорами, укладеними згідно із законодавством, за якими не передбачено грошової або іншої компенсації вартості таких товарів (робіт, послуг) чи ïx повернення, а також товари, передані платнику єдиного податку на відповідальне зберігання i використані таким платником єдиного податку.
При цьому датою отримання доходу платника єдиного податку є, зокрема, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (абзац перший п. 292.6 ПКУ).
Частиною четвертою статті 632 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі якщо ціна у договорі не встановлена i не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.
Враховуючи викладене, якщо на дату підписання платником єдиного податку третьої групи (юридичної особи) акта оренди об'єкта у фізичної особи за ціною, нижчою встановленою у рішенні міськради, до суми доходу платника єдиного податку (юридичної особи) включається вартість такої орендної плати, визначена не нижче звичайної ціни.
Від редакції. А ось тут ми з податківцями категорично не згодні. Адже купити щось дешевше не означає отримати це безоплатно – і це чітко видно із визначень, які вони цитують. Орендну плату в договорі встановлено, і компенсацію оренди таким чином передбачено. Просто вона нижча за мінімальну.
Норми, яка б вимагала включати до доходу юрособи-«єдинника» знижок та інших подібних відхилень у бік зменшення ціни товарів-послуг від звичайної або мінімальної ціни, в ПКУ немає. Тому хоча бажання ДПС не упустити нічого і все оподаткувати є зрозумілим, формально вимагати від такого «єдинника» сплати податку незаконно.
І як вимагати! Ще можна було б зрозуміти вимогу включити до оподаткованого доходу різницю між мінімальною та фактичною орендною платою. Але включати усю звичайну ціну орендної плати (не враховуючи фактично сплачену орендну плату) – це вже якось занадто фіскально.