Коментар до ІПК ДПС від 26.08.2021 р. №3130/ІПК/26-15-04-05-18
Управитель багатоквартирного будинку - ФОП або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 14 ст. 1 Закону №2189).
Перш за все варто нагадати правила визначення оподатковуваного доходу для юросіб - платників ЄП, які встановлені пп. 2 п. 292.1 ПКУ. Доходом такого платника податків є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.
При цьому податківці у коментованій ІПК зазначили: у разі укладання договору, відповідно до якого «управитель майна»* надає послуги з управління майном та отримує за це винагороду, оподаткуванню єдиним податком підлягає дохід, отриманий як оплата за послуги з управління майном. У інших випадках вся вигода та, за наявності, плата за управління майном, отримана вигодонабувачем у результаті операцій з цим майном, підлягає оподаткуванню єдиним податком.
* Юридична особа – платник єдиного податку третьої групи має право бути управителем майна згідно з договором управління майном за умови дотримання вимог ПКУ (в частині взяття договору на облік, реєстрації управителя платником ПДВ та застосування ставки єдиного податку у розмірі 3 відсотки доходу), або згідно з договором надання послуг з управління майном. Роз’яснення податківців ми наводили тут.
Тобто з роз’яснення податківців можна зробити висновок, що підхід в оподаткуванні ЄП отриманих сум накопичень на ремонт спільного майна аналогічний до агентських договорів (про які ми писали тут): оподаткуванню підлягає лише безпосередньо сума винагороди ОСББ, а транзитні кошти, які підлягають перерахуванню для виконання цілей, на які вони збирались до складу доходу, не потрапляють.
Варто звернути увагу, що п. 292.4 ПКУ, який встановлює порядок оподаткування, зокрема, агентських договорів, прямо не містить згадок щодо договорів з управління майном. Тому без побоювань таким роз’ясненням може скористатися лише той управитель, який отримав цю ІПК. Решті ж варто отримати власну ІПК з цього питання або діяти на свій страх і ризик.
Однак зі зазначеним в цій ІПК ми згодні. Застосування такого підходу випливає з п. 3 ст. 18 Закону «Про житлово-комунальні послуги», згідно з яким кошти на окремому банківському рахунку, відкритому для накопичення на капітальний ремонт** спільного майна у багатоквартирному будинку, є власністю співвласників багатоквартирного будинку та використовуються виключно за цільовим призначенням.
** Крім цього це правило стосується і внесків на реконструкцію, реставрацію, технічного переоснащення спільного майна та надходжень від надання його в оренду, а також надходжень за укладеними управителем договорами з виконавцями комунальних послуг від імені та за рахунок співвласників (крім випадку укладення колективного договору про надання комунальних послуг).
А оскільки право власності на такі внески, як на активи, в управителя не виникає, то відповідно не повинен виникати й оподатковуваний дохід у розмірі зазначених надходжень.
Водночас податківці звертають увагу, що для застосування подібного підходу обов’язково має бути оформлено відповідний договір, згідно з яким «управитель майна» надає послуги з управління майном та отримує за це винагороду (яким підтверджується право на збір накопичення на вказані цілі), а також кошторис на збір коштів на певні (конкретні) цілі. В договорі варто вказати і розмір винагороди управителя та порядок її утримання (яка буде підлягати оподаткуванню ЄП). І враховуючи принцип превалювання сутності над формою лише такого договору буде замало, а необхідно дотримуватись і встановлених законом вимог до таких операцій, зокрема:
- майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік (п. 3 ст. 1030 ЦКУ);
- розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку за кожним багатоквартирним будинком, що перебуває в його управлінні (п. 3 ст. 18 Закону №2189-VIII);
- співвласникам багатоквартирного будинку забезпечено вільний доступ до інформації про рух коштів на відповідному рахунку.
***
Читайте також:
- Юрособа-«єдинник» безоплатно отримала товар: що з доходом?
- Юрособа-«єдинник» отримала бюджетний грант: що з оподаткуванням?
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!