Finance.ua розбирає, як вони влаштовані, що реально доступно українцям і де бути обережними.
Ключові моделі: як вони влаштовані
Пайові та корпоративні інвестиційні фонди (ПІФ і КІФ)
Найбільш урегульований формат в Україні. Фонд збирає кошти інвесторів, купує нерухомість або земельні активи, управляє ними та розподіляє дохід. Управляє фондом компанія з управління активами (КУА) – ліцензована НКЦПФР.
Є два основні різновиди:
- Пайовий інвестиційний фонд (ПІФ) – не є юридичною особою, кошти відокремлені від активів КУА. Найбільш поширений у нерухомості та землі.
- Корпоративний інвестиційний фонд (КІФ) – є юридичною особою у формі акціонерного товариства. Інвестор отримує акції, а не паї.
Обидва типи підзвітні НКЦПФР. Список чинних КУА можна перевірити на сайті регулятора nssmc.gov.ua у розділі «Реєстри».
Наприклад, одним із таких є інвестиційний інструмент S1 REIT. Ви можете стати співвласником професійно керованої дохідної нерухомості та отримувати стабільний пасивний дохід від оренди.
Механіка:
- Поріг входу: від 50 тис. до 500 тис. грн залежно від фонду.
- Дохідність: 10−18% річних у валюті (оренда + зростання вартості активу).
- Горизонт: 5−10 років (закриті фонди).
- Ліквідність: обмежена – більшість закритих ПІФ не передбачають дострокового виходу або виходу лише з дисконтом (в S1 REIT передбачена висока ліквідність з можливістю вийти з інвестиції протягом кількох годин без втрати дохідності).
У S1 REIT, наприклад, інвестиційні фонди нерухомості передбачають два джерела формування дохідності. Перший – грошові надходження від орендної діяльності. Другий – від капіталізації, тобто завдяки зростанню вартості активів із часом.
На прикладі портфеля S1 REIT – це два окремі фонди з різною стратегією. Фонд S1 ВДНГ має дохідність 8,2% річних у валюті та передбачає виплати дивідендів щомісяця. Йдеться про активи у готовому об’єкті. Також є фонд S1 Obolon, який має в активах квартири в будинку на фінальному етапі будівництва, його ключова перевага – висока капіталізація. Це дозволяє інвестору розраховувати на дохідність від 10% річних у валюті.
Та як зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, на практиці результати навіть вищі. Як приклад, він навів динаміку вартості сертифікатів фонду S1 ВДНГ, яка була наступною: за менше ніж рік середня ціна квадратного метра зросла від 2124 доларів (на момент придбання) до 2244 доларів (на 31.12.2025). Тобто лише чиста капіталізація активів склала +5,7% у валюті за звітний період. А загальна фактична річна дохідність (капіталізація + дивіденди) склала 15,8% у доларі США (Інвестиції у фонди «С1 ВДНГ/Оболонь» захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником).
Чому не квартира?
Пряма купівля квартири – звичний, але далеко не найефективніший спосіб інвестувати в нерухомість. По-перше, це заморожування великої суми в одному активі. По-друге, дохідність оренди в Україні рідко перевищує 6−8% річних у валюті – і це до вирахування витрат на обслуговування, ремонт та простої. По-третє, ліквідність низька: продати квартиру швидко та за справедливою ціною – задача не з простих, особливо в умовах воєнного часу.
Колективні моделі вирішують частину цих проблем: нижчий поріг входження, диверсифікація між кількома активами, професійне управління.
Як сказав Віктор Бойчук, наразі ринок колективних інвестицій в нерухомість перебуває на етапі early growth phase – зростання та масштабування.
«Ми поступово переходимо від стихійного інвестування в житлові об’єкти до інституційного, коли нерухомість перетворюється на фінансовий інструмент, який легко придбати на умовах співвласності», – сказав Віктор Бойчук.
Він також додав, що цільова аудиторія фондів нерухомості виходить далеко за межі покупців квартир. Це вкладники банків, покупці облігацій, акцій, криптовалют – мільйони українців, які раніше не розглядали інвестиції саме в «бетон» через надто високий поріг входу.
Щодо причин популярності колективних інвестицій, то комерційний директор S1 REIT виділяє наступні:
- значно нижчий поріг входу, якщо порівнювати з інвестуванням в окремі юніти;
- прозорість та прогнозованість, інвестор може ознайомитись з бізнес-моделлю фонду, перевірити попередню динаміку, результати аудитів, переоцінки активів тощо;
- значно вища ліквідність внаслідок процедури зворотного викупу, завдяки чому продати свою частку можна за лічені години;
- купівля з дисконтом: S1 REIT є оптовим покупцем активів. Це дозволяє купувати нерухомість за ціною, нижчою від ринкової, що автоматично збільшує капіталізаційний прибуток;
- захист від інфляції: усі орендні договори укладаються з прив’язкою до курсу долара. Завдяки цьому дохід залишається стабільним у валютному еквіваленті, незалежно від коливань гривні;
- зростання вартості об’єктів: під час розрахунку дохідності враховуться не лише регулярні орендні платежі, а й очікуване зростання вартості самих об’єктів у майбутньому.
Переваги та ризики: реальна картина
Реальні переваги
В поточних умовах колективні інвестиції – це також певна диверсифікація ризиків. Коли портфель сформовано з пулу об’єктів, ризик від їх пошкоджень мінімізовано. Фонд тримає кілька об’єктів у різних локаціях. Якщо один простоює – інші генерують дохід.
Пасивне управління. КУА відповідає за пошук, купівлю, оренду, юридичний супровід. Ваша участь – купити сертифікати і отримувати звіти. Ви можете не турбуватися за всі операційні процеси, адже всім цим займатиметься управляюча компанія. Наприклад в S1 REIT цим процесом займається S1 Property, яка діє в інтересах інвесторів та управляє об’єктом нерухомості з метою забезпечення стабільного прибутку, а контроль діяльності фондів здійснюється за рахунок регулярної звітності та аудитів.
Податкові особливості. КІФ і ПІФ в Україні за аналогією з банками щодо депозитів виступають податковими агентами та нараховують і сплачують податки з дивідендів за своїх інвесторів.
А, власне розмір податку на дивіденди складає 9% + 5% (ПДФО та ВЗ).
Ще одна вагома перевага – значно вища ліквідність. Навіть потенційно популярні лоти, однокімнатні квартири у якісних локаціях, неможливо продати за день. У випадку з сертифікатами фондів S1 REIT вихід з інвестиції займає лише 2−3 години.
Опція доінвестування. Наприклад, в S1 REIT, мінімальна сума відповідає вартості одного інвестиційного сертифіката – це трохи більше 1 тис. гривень. Тобто інвестор може гнучко докуповувати сертифікати – один, п’ять чи десять – відповідно до обсягу своїх вільних коштів.
Доступ до великих об’єктів. Склади, торгові центри, агроземлі – активи, які фізична особа не купить самостійно за розумну суму.
Реальні ризики
Ризик простоювання об’єктів: ситуація, коли приміщення певний час не приносить доходу. Але, наприклад, в S1 REIT цим управляють через диверсифікацію.
«Фонд володіє пулом юнітів, а не одним. Якщо в одному юніті орендар змінився, інші – продовжують генерувати грошовий потік», – сказав Віктор Бойчук.
Якість управління. Прибуток фонду напряму залежить від компетентності КУА. Погане управління активом може занулити всю «нерухомісну» премію.
Ризики будівництва (ФФБ). Затримки, проблеми із дозволами, фінансові труднощі забудовника – навіть із механізмом ФФБ повністю убезпечитися неможливо.
Регуляторний ризик. Закони змінюються. Податкові пільги для КІФ/ПІФ існують зараз – але можуть бути переглянуті. Але, в S1 REIT, із регуляторної точки зору все в повному порядку.
«Ми працюємо під постійним наглядом НКЦПФР. Також в межах нашої діяльності ми проходимо щорічний аудит та публікуємо його на нашому офіційному сайті», – зазначив комерційний директор компанії Віктор Бойчук.
Шахрайство. Telegram-канали з «гарантованими 30% на нерухомості» без ліцензії – класична схема. Завжди перевіряйте КУА у реєстрі НКЦПФР.
Операційні та безпекові ризики, адже у поточних реаліях це невід’ємна частина життя будь-якого бізнесу в Україні.
Алгоритм вибору: покроково
Крок 1. Визначте суму:
<100 тис. грн → краудфандинг (EstateGuru, Reinvest24)
100−500 тис. грн → ПІФ/КІФ нерухомості або агроземлі
>500 тис. грн → КІФ + ФФБ + міжнародні платформи
Крок 2. Визначте мету:
Регулярний дохід → КІФ з орендою / краудфандинг
Капіталізація → ФФБ / земельні ПІФ
Крок 3. Перевірте ліцензію:
nssmc.gov.ua → Реєстри → КУА / ПІФ / КІФ / ФФБ
Крок 4. Вивчіть проспект фонду:
Які активи? Як виходити? Яка звітність?
Крок 5. Диверсифікуйте:
Мінімум 3 інструменти різних типів
Крок 6. Порадьтесь з фінансовим радником
Підсумок
Колективні інвестиції в нерухомість – це не замінник квартири. Це взагалі інструмент примноження капіталу, який треба порівнювати з іншими аналогічними інструментами, як от депозити, краудфаундінг, акції та облігації, тощо. Цей інструмент має свої власні переваги та обмеження. Він підходить тим, хто:
- хоче диверсифікувати капітал за межі депозитів і ОВДП;
- не готовий або не може вкласти кілька мільйонів в один об’єкт;
- розуміє, що це довгостроковий інструмент, а не спосіб заробити за рік.
Головне правило – лише ліцензовані КУА, перевірені через реєстр НКЦПФР, та реалістичні очікування. Нерухомість залишається надійним активом, але лише тоді, коли ви розумієте, у що саме вкладаєте.
Як зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, інвестор має впевнитись у безпеці своїх капіталовкладень, а для цього слід переконатись, що:
- він зможе швидко вийти з угоди без втрати ринкової вартості активу;
- нерухомість, співвласником якої він стає, має потенціал до високого попиту не лише в моменті, а й в горизонті 5−10 років;
- інтереси інвестора захищені державною регуляцією, фонд діє в чітко окресленому законодавчому полі.
