Національна асоціація адвокатів України розповідає про позабанківське кредитування житла в Україні у 2026 році.
Фінансовий вакуум
У розвинених юрисдикціях девелопмент спирається на проєктне фінансування для забудовника та іпотеку для кінцевого покупця. В Україні обидва інструменти фактично не працюють як ринкові.
Банківський сектор традиційно сприймає будівництво як високоризикову сферу з низькою прогнозованістю. Відповідно, проєктне фінансування залишається поодиноким явищем, а не системним інструментом.
Іпотека, в свою чергу, втратила ринковий характер і трансформувалася у державний продукт. Програма «єОселя» частково вирішує соціальне завдання доступу до житла, але не створює повноцінного кредитного ринку. Банки в цій моделі виконують функцію оператора бюджетних ресурсів, а не самостійного кредитора.
В результаті наявний дефіцит капіталу, який ринок змушений компенсувати самостійно.
Розстрочка як квазікредит
Саме в цих умовах девелопери сформували альтернативну модель фінансування через механізм розстрочки. Формально це виглядає як відтермінування платежу. Фактично це повноцінний фінансовий продукт, який за своїми характеристиками відповідає кредиту.
У таких відносинах можна побачити всі ключові елементи, притаманні кредитному договору, визначеному, зокрема, ст. 1054 ЦКУ:
- наявність зобов’язання зі сплати вартості користування коштами (у вигляді комісій, індексацій, «сервісних платежів»);
- відкладений у часі розрахунок;
- відповідальність за порушення строків (штрафи, пеня);
- забезпечення зобов’язання (утримання права власності забудовником до повної оплати).
При цьому юридична форма таких відносин структурується таким чином, щоб уникнути кваліфікації як фінансової послуги у розумінні законодавства про фінансові послуги та регуляторного нагляду з боку НБУ.
Використовуються різні інструменти: договори купівлі-продажу майнових прав, деривативи, механізми інститутів спільного інвестування (КУА). Формально – це інвестиція або купівля майнового права. По суті – кредитування.
Подвійна роль покупця
Найбільш показовим у цій моделі є становище фізичної особи. Покупець одночасно опиняється у двох протилежних ролях.
З одного боку це кредитор. На етапі «котловану» він фінансує будівництво власними коштами. Причому без відсотків, без належного забезпечення і без інструментів контролю за їх використанням. Це фактично позика девелоперу, яка не підпадає під жодні механізми захисту, передбачені, наприклад, для банківських вкладів.
З іншого боку це позичальник. Оформлюючи розстрочку, той самий покупець погоджується на умови, які за своєю суттю є кредитними: сплачує додаткові платежі, несе ризики індексації та штрафних санкцій. У результаті формується парадоксальна ситуація: особа фінансує будівництво і водночас платить за користування цими ж коштами.
Для забудовника така конструкція є економічно вигідною. Він отримує дешевий або фактично безкоштовний ресурс на початковому етапі, дохід від «кредитування» інвесторів, повний контроль над об’єктом до моменту остаточного розрахунку.
При цьому, девелопер не отримує банківську ліцензію, не дотримується нормативів достатності капіталу та не підпадає під системний фінансовий нагляд.
Фактично формується модель фінансового посередництва без фінансової відповідальності.
«Народне» фінансування
Важливо розуміти, що ця система виникла не як результат довіри, а як наслідок відсутності альтернатив. Без працюючої іпотеки та доступного проєктного фінансування покупець змушений погоджуватися на запропоновані умови. Ринок починає функціонувати за принципом «народного» фінансування, де саме фізична особа несе основні ризики недобудови, зміни вартості, фінансової нестабільності та юридичних конструкцій, які складно захистити у разі спору. При цьому, класичні інструменти захисту, які забезпечує фінансова система, відсутні.
З точки зору права ключова проблема полягає у підміні змісту формою. Відносини, які за своєю економічною природою є кредитними, оформлюються як інвестиційні або майнові. Це дозволяє уникати застосування законодавства про фінансові послуги, вимог до ліцензування та механізмів захисту споживачів фінансових послуг.
Через таку гібридну природу договорів покупцю вкрай складно захистити себе інструментами Закону «Про захист прав споживачів», що лише посилює та створює системний дисбаланс і ставить під сумнів належний рівень захисту прав інвестора.
Що потребує змін
Очевидно, що ринок не може довго існувати в такій моделі без накопичення критичних ризиків. Хоча держава вже спробувала змінити правила гри прийняттям Закону від 15.08.2022 №2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», ввівши гарантійну частку та спеціальне майнове право, але цей закон застосовується переважно до об'єктів, які отримали дозвільну документацію після 10 жовтня 2022 року. Тому левова частка ринку продовжує жити за старими, тіньовими схемами. Проблема не в самій розстрочці як інструменті. Проблема полягає у відсутності правил.
На практичному рівні доцільно говорити про такі кроки:
1. Впровадження ескроу-механізмів. Механізм, передбачений ст. 1076-1 ЦКУ, має застосовуватися не декларативно, а як обов’язковий стандарт. Це дозволить забезпечити контроль за рухом коштів і прив’язати фінансування до фактичного виконання робіт.
2. Розмежування інвестиційних і кредитних відносин. Необхідно законодавчо визначити критерії, за яких розстрочка визнається фінансовою послугою з відповідними наслідками.
3. Забезпечення зобов’язань забудовника. Використання банківських гарантій або інших інструментів фінансового забезпечення має стати нормою, а не винятком.
4. Реальна імплементація спеціальних майнових прав. Положення Закону від 15.08.2022 №2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» повинні працювати як механізм захисту, а не залишатися формальною конструкцією.
***
Тож український девелопмент нині фактично виконує функції фінансової системи без її інструментів, обмежень і відповідальності.
Поки будівельні ризики і фінансові функції залишаються змішаними, кінцевий покупець продовжує нести навантаження, яке у цивілізованих моделях розподіляється між банками, страховими інституціями та девелоперами.
Вирішення цієї проблеми лежить не у заборонах, а у поверненні логіки, де фінанси мають залишатися фінансами, будівництво залишатися будівництвом, а ризики розподілятися між професійними учасниками ринку.
Без цього будь-яка «доступність житла» залишатиметься умовною як юридично, так і економічно.
