Цій статті більше 3-х років. Українське законодавство складне і мінливе, тож на даний момент редакція не гарантує її 100% актуальність. У разі сумнівів скористайтесь пошуком, щоб читати свіжіші статті і консультації, або зверніться за допомогою до нашого ШІ-консультанта.
Аналитики отмечают спад продаж, а те договоры, которые все же заключаются на рынке, носят скорее инвестиционный характер. Однако из-за все более жестоких военных столкновений на Востоке, скоро невыгодными станут и они.
Западные регионы перехватили лидерство
По результатам 1 квартала 2014 г., количество сданных в эксплуатацию домов наибольшее оказались в западных областях: Ивано-Франковской и Львовской. “Там объемы введенного в эксплуатацию жилья выросли в 2-2,5 раза. В пересчете на тысячу жителей основные регионы – это Ивано-Франковская, Киевская и Закарпатская области, которые демонстрируют лидерство перед средним значением в Украине – 51,8 м2 на 1000 жителей в в 1 квартале 2014 г. Кроме того, сильно обгоняет Киев – это 64 м.”, – отмечает старший аналитик Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олийнык.
Интересная тенденция возникла и в Киеве и Киевской области. “Раньше было преобладание ввода в эксплуатацию жилья по Киеву и отставание Киевской области. Но в связи с последними событиями 2014 года мы наблюдаем обратную тенденцию, когда объем введенного в эксплуатацию жилья в области фактически в два раза превышает объем в Киеве”, – сравнил эксперт.
Изменилась и площадь предложенных проектов – средний размер квартир по сравнению с предыдущим годом стал меньше, не в последнюю очередь из-за уменьшения покупательной способности украинцев. Так, по фактическим данным, в 1 квартале 2014 г. относительно аналогичного периода 2013 г. средняя площадь квартир сократилась с 89,2 м2 до 81,3 м2, при этом: однокомнатной квартиры – с 50,3 м2 до 47 м2; двухкомнатной – с 77,5 м2 до 75,3 м2; трехкомнатной – с 112,2 м2 до 111,5 м2.
“По количеству комнат также наблюдается тенденция к уменьшению. Если в 2012-2013 годы одно-, двух- и трехкомнатные квартиры вводились в эксплуатацию в примерно равных количествах, то в 2014 году однокомнатные квартиры занимают практически половину всех принятых в эксплуатацию квартир – 51%. Двухкомнатные занимают 22%, трехкомнатные – также 22%”, – добавил Олийнык.
Также эксперт отметил переориентацию покупателей жилой недвижимости со вторичного рынка на первичный. “Это говорит прежде всего о том, что количество новостроек превосходит все предыдущие периоды, и кроме того растет доверие населения к новостройкам из-за сокращения сроков ввода в эксплуатацию”, – пояснил он.
Инвестировать – не инвестировать?
Процент инвестиционных сделок на украинском рынке недвижимости сейчас составляет около 20%. По сравнению с предыдущим годом, доля таких сделок выросла на 5-7%, отмечает руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский.
“Недвижимость в определенных случаях является альтернативным инструментом инвестирования. Сейчас мы видим процент таких сделок на уровне 20%. Но можно говорить о том, что рынок недвижимости остановился”, – рассказал эксперт.
В то же время руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ Эдуард Бразас убежден, что сейчас недвижимость – далеко не лучший выбор для вложения денег. “Кто может с уверенностью сказать, что через месяц военные действия закончатся или не закончатся? Или раскрутится экономика через год, или нет? Сейчас такая ситуация, когда вообще не понятно, что дальше будет. И в такой ситуации лучше сидеть в высоколиквидных активах и недвижимость к таковым не относится. Для продажи недвижимости нужны определенные условия, время и т.д. В то же время деньги с депозита снять труднее, но тем не менее, более реально это сделать достаточно быстро. Золото продать можно быстрее, чем недвижимость. Поэтому зайти в недвижимость, которая приносит доход, можно, но цены на недвижимость пока такие, которые по европейским меркам дают хорошую доходность, а по нашим – слабую. Плюс сама по себе недвижимость – низко ликвидный актив, поэтому инвестировать в недвижимость стоит только если это четвертая или пятая пачка денег, которую тоже куда-то надо потратить”, – пояснил эксперт. И в ближайшее время ситуация на рынке будет зависеть от политики больше, чем от чего-либо другого.
“Недвижимость вторична по отношению даже не просто к политике, а и к экономике. Если с ней (экономикой – ред.) все хорошо, тогда цены растут, квартиры продаются, снимаются, вакантность низкая. Это означает, что все хорошо в стране. Сегодняшние показатели недвижимости – яркое отражение того, что в стране все не хорошо. Спроса на офисную недвижимость практически нет. Новые фирмы не открываются, бизнес не развивается, торговая недвижимость также постепенно увеличивает вакантность. Активная часть нашей экономики – торговля, – и та слабо развивается”, – рассказал Бразас.
“Цена одну и на другую недвижимость (аренда и продажа) постепенно снижаются, потому что все умеют считать свою доходность. Освободилось достаточно много помещений и квартир в начале года, поскольку многие уехали из больших городов из-за отсутствия работы. Соответственно, это все показатели того, что с экономикой все плохо. Почему? Потому что плохо с политикой, одно на другое накладывается. Поэтому сначала должна заработать экономика, и за ней уже подтянется недвижимость, не наоборот”, – подытожил аналитик.
Ценовые прогнозы
На вторичном рынке в Киеве цены остались на том же уровне, а в тех городах, в которых сейчас депрессия, соответственно, цены подвинулись, отмечает Виктор Оборский. “На первичном рынке цены в гривне подтянулись, ведь инвесторы видят свою капитализацию и свой возврат в долларах, поэтому рано или поздно цены на такие объекты подтянутся в соответствие с курсом 12 грн./$. Но это будет происходить медленно, естественным путем”, – прогнозирует он.
По мнению Эдуарда Бразаса, продавцы будут пытаться удерживать цены, или сбрасывать их достаточно низкими темпами, поскольку ситуация на рынке очень вялая. “Но я думаю, что цены будут падать, потому что на сегодняшний день с точки зрения продаж все не радужно. Другой вопрос, что большинство сделок у нас являются альтернативными: люди продают квартиры, чтобы купить себе что-то взамен. Поэтому цена конкретной сделки не так важна, более важно то, что человек может купить взамен и эти пропорции где-то примерно сохраняются. Но с точки зрения конкретных сделок они будут снижаться. И те люди, которым действительно нужно продать недвижимость, чтобы получить деньги, вынуждены будут уступать”, – убежден Бразас.
Улучшить ситуацию сможет возвращение иностранного капитала в Украину. “С возвращением в Украину иностранного банковского сектора, повышением деловой активности можно ожидать снижения ипотечных ставок и восстановления активности девелоперов на рынке развития жилой недвижимости”, – отметил Константин Олийнык. Пока же большинство девелоперов заморозили свои проекты и ждут лучших времен.
Свое ожидаемое возрождение рынок недвижимости прогнозируемо начнет с торговых и жилых объектов. Почему? Потому что первые человеческие потребности – это крыша над головой и удовлетворение базовых потребностей вроде еды и одежды. Однако, больную тему о доступности жилой недвижимости политики и чиновники пока обходят, как опасный риф, на котором можно и утонуть.