Здача в оренду частини площі заводу скасовує пільгу з податку на нерухомість на весь об'єкт: роз'яснення ДПС

1. Про що підприємство запитало ДПС?
2. Відповідь ДПС: передача в оренду будь-якої частини скасовує пільгу на всю будівлю!
3. Висновки та рекомендаціЇ
4. Що почитати додатково про податок на нерухомість? 

Коментар до ІПК ДПС від 17.09.2026 р. №5544/ІПК/99-00-04-01-04

Бізнес прагне максимально ефективно використовувати кожен квадратний метр своїх площ. Особливо сьогодні, коли енергонезалежність стала питанням виживання. Проте іноді доводиться обирати, що вигідніше: отримати орендну плату за дах промислової будівлі (здача під антени, базові станції, сонячні панелі) чи скористатися пільгою з податку на нерухомість за такою будівлею. 

Про що підприємство запитало ДПС?

ТОВ виготовляє пластмасові вироби (основний вид діяльності за КВЕД 22.21, що належить до секції C «Переробна промисловість»). У його власності перебуває виробничий корпус, що за технічною документацією є будівлею промисловості.

Підприємство вирішило здати в оренду частину даху під сонячні панелі. При цьому сама будівля продовжує працювати за прямим призначенням —  виробництво.

Підприємство знало, що пільга з податку на нерухомість втрачається, якщо будівлю промисловості здати в оренду. Але сподівалося, що, оскільки будівля не змінила свого призначення і задіяна у виробництві, то пільга з податку для неї залишатиметься. Адже в оренду здаватиметься лише частина даху, що на процес виробництва жодним чином не впливає і напрямок використання будівлі не змінює. 

Сподіваючись на підтвердження цієї тези, Товариство звернулося до ДПС із двома конкретними запитаннями: 

• чи залишається з пільгою та частина, яка не передається в оренду? 
• чи доведеться платити податок за весь об’єкт, чи лише за орендовані квадратні метри даху?

Відповідь ДПС: передача в оренду будь-якої частини скасовує пільгу на всю будівлю!

Податківці нагадали, що платниками податку на нерухоме майно є власники об'єктів житлової та нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ). Базою оподаткування є загальна площа об'єкта або його частки, яка належить ТОВ та обчислюється на підставі документів про право власності (пп. 266.3.1 та пп. 266.3.3 ПКУ).

Підприємство вважало, що оподатковуватись має лише частка будівлі, надана в оренду. Однак ДПС роз'яснила, що норма про оподаткування «частки об'єкта» (пп. 266.2.1 ПКУ) стосується випадків спільної часткової власності на майно, коли у майна є кілька співвласників. Оренда ж частини приміщення чи даху не ділить єдиний об'єкт нерухомості на нові «частки».

Пільга з податку на нерухомість надається за пп. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ. Згідно з цією нормою не є об'єктом оподаткування будівлі промисловості (клас 125 Класифікатора), якщо вони одночасно відповідають трьом критеріям:

• належать суб’єкту господарювання, основна діяльність якого відноситься до секцій B–F КВЕД (включаючи промисловість);
• використовуються за призначенням у власній господарській діяльності;
• не здаються їх власниками в оренду, лізинг чи позичку.

Висновок ДПС:

факт надання в оренду навіть частини об'єкта нерухомості (наприклад, тільки даху) позбавляє власника права застосовувати пільгу, передбачену пп. «є» п.п. 266.2.2 ПКУ, стосовно всього об'єкта в цілому.

Отже, здавши в оренду, наприклад, 50 кв. метрів даху на величезному заводі площею у 10 000 кв. метрів, підприємство зобов'язане нараховувати та сплачувати податок на нерухомість за всі 10 000 кв. метрів.

Висновки та рекомендаціЇ

З суто формально-юридичної точки зору позиція ДПС є передбачуваною. Формулювання пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ не містить виключень «у частині, що передана в оренду». Норма сформульована імперативно: якщо будівля здається в оренду — вона втрачає статус об’єкта, що звільнений від оподаткування. А оскільки об’єкт у правоустановчих документах один, то й пільга зникає повністю.

З економічної точки зору це створює очевидний бар'єр. Підприємства, які могли б не тільки продовжувати виробництво, а і заробляти на тих площах будівлі, які у процесі виробництва безпосередньо не задіяні, опиняються перед вибором: або отримувати орендну плату, або користуватися податковою пільгою. Таким чином, погодяться укласти договір оренди вони тільки в тому випадку, якщо сума орендної плати буде вище за податки, які при цьому доведеться сплатити. 

Практичні рекомендації для бізнесу:

1. Перед тим як здати в оренду навіть 10 кв. метрів (під антени, сонячні панелі чи кавові апарати), розрахуйте розмір податку на нерухомість за всю будівлю (пп. 266.3.3 ПКУ). Якщо сума податку перевищує потенційний дохід від оренди — така операція є економічно недоцільною.
2. Розділяйте об'єкти нерухомості юридично. Якщо це технічно та архітектурно можливо, розгляньте варіант виділу окремих частин або конструкцій в самостійні об'єкти нерухомого майна з присвоєнням окремого реєстраційного номера (через реконструкцію або поділ). Якщо площа під оренду виділена в окремий об'єкт, пільга втратиться лише щодо нього, а решта будівлі промисловості збереже статус неоподаткованої.

Що почитати додатково про податок на нерухомість? 

• Часткова оренда промислової будівлі: як платити податок на нерухомість у 2026 році
• За яких умов не потрібно сплачувати податок за промислові та складські будівлі?
• Виробничі будівлі використовуються як адміністративно-побутові: чи буде податок?