Цій статті більше 3-х років. Українське законодавство складне і мінливе, тож на даний момент редакція не гарантує її 100% актуальність. У разі сумнівів скористайтесь пошуком, щоб читати свіжіші статті і консультації, або зверніться за допомогою до нашого ШІ-консультанта.
Инвестиции в любой развивающийся сектор Украины всегда влекут за собой, с одной стороны, возможность получения высокой прибыли, с другой стороны — возможные риски. Именно риски труднее всего оценить инвестору. Редакция «Минфина» поинтересовалась у экспертов, какие сегодня есть риски инвестиций в украинский рынок недвижимости.
Адвокат юридической компании «КПД Консалтинг» Владислав Кисиль:
«Существенный риск для инвестиций в украинский рынок недвижимости составляет длящаяся уже десятилетие подковерная борьба между Минюстом и Госкомземом за полномочия по регистрации прав на недвижимость, а также вызванное этим противостоянием отсутствие эффективной и прозрачной системы регистрации прав в стране.
Неутихающий спор за лакомые полномочия выиграл было Минюст. Согласно Закону Украины «О регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее — «Закон о регистрации»), который должен вступить в силу в полном объеме с 1 января 2013 года, единым регистрационным органом должен стать подконтрольный Минюсту Укргосреестр (специальное учреждение, в полномочия которого войдут регистрация компаний, актов гражданского состояния и прав на недвижимость). Понятно, что предстоящее изменение правил игры не может удовлетворить Госкомзем, которому грозит утрата значительной части полномочий. Как результат наблюдаем регулярно повторяющиеся попытки «исправить» ситуацию путем принятия поправок к Закону о регистрации.
Суть поправок сводится к тому, что права на здания, сооружения, квартиры, дома может регистрировать подконтрольный Минюсту Укргосреестр; аналогичные полномочия в отношении земельных участков — передаются Госкомзему. Фактически такие попытки сводят на нет все усилия Минюста по созданию единого органа регистрации и фиксирует status quo, имеющийся на сегодняшний день.
Печально, что вопросы публичной доступности данных реестра прав на недвижимое имущество и защиты прав добросовестного приобретателя — ключевые для становления эффективной системы регистрации прав, нисколько не тревожат мысли законодателей. Парламентарии продолжают делить и отнимать вместо того, чтобы добавлять прозрачные правила игры на рынке недвижимости и умножать инвестиционную привлекательность отечественной экономики».
Директор департамента управления недвижимостью ТОВ «Рустлер недвижимость сервис» (Австрия) Сергей Буханец:
«Инвесторы, во-первых, должны на все 100% контролировать свои деньги здесь в Украине. И не доверять их партнерам, которые первыми претендуют на эти деньги. Потому что такой риск существует и зависит он нашей украинской ментальности — «взять то, что тебе не принадлежит».
Во-вторых, проблемы заключаются в украинском законодательстве, нестабильности судебных систем. В Украине легко можно подорвать правосудие.
Опять таки срабатывает человеческий фактор. Это строить, допустим, бизнес на трудовых отношениях с локальными менеджерами, либо отдать управление этим бизнесом какой-то зарекомендовавшей себя управляющей компании. Удаленное управление локальным персоналом за границей — это очень сложно, потому что ментальность в понимании менеджмента значительно отличается от западной. Наши менеджеры понимают только жесткое тоталитарное управление, то когда сидит «большой бос» за бугром, он может делать здесь все что угодно, придумать различные коррупционные схемы, вымывать активы собственников. Поэтому удаленное управление проверенной компанией не только в Украине, но и в других странах — это минимальный риск».
Старший юрист юридического бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Марчуков:
«В целом риски во многом такие же, как и для инвестиций в остальные украинские рынки. Я не могу сказать, что в Украине есть много рисков, которые исходят непосредственно от государства. Доказательством тому является довольно успешная статистика участия Украины в инвестиционных арбитражах.
В то же время большая часть рисков, как правило, исходит от частных лиц. Вот только государство не всегда оказывается способно защитить инвестора от таких рисков. Существует ли у государства юридическая обязанность предоставлять такую защиту или нет — это уже другой вопрос. И здесь нужно понимать, что «инвестиционный климат» является понятием не юридическим.
Например, мне неизвестно о том, чтобы у Украины было какое-то юридическое обязательство не иметь самое большое количество налогов и сборов в мире. Тем не менее, согласно последним статистическим исследованиям, это так: у нас самое большое количество налогов и сборов в мире. И это уже после «многообещающей» налоговой реформы.
Вот и получается: с одной стороны, Украина никакое юридическое обязательство перед инвесторами не нарушает; с другой стороны, отечественный инвестиционный климат уже не выглядит слишком уж благоприятным. Отсюда имеем картину, при которой настоящих иностранных инвесторов в Украине относительно немного. У нас очень большая доля инвесторов из оффшорных и схожих юрисдикций. За ними зачастую стоят украинцы, которым в силу различных причин в Украине работать легче и привычнее, нежели иностранным инвесторам»
Опрос подготовила Елена Куцая
