Квартирне питання - одне з найболючіших для українських громадян. ТСН.ua попросив експертів оцінити, чи допоможе оголошена Президентом програма забезпечення доступним житлом людям придбати власне житло - чи може виявитися порожньою обгорткою від цукерки, якою хочуть помахати перед носом електорату в рік виборів?
Нові-старі ініціативи
Державна програма забезпечення молоді житлом впроваджена в Україні ще в 2002 році. Найбільш продуктивним в історії функціонування програми виявився 2004 рік, коли українцям було надано понад 1600 пільгових кредитів, а в кризовому 2009 році таких щасливчиків було найменше - лише 224. Усього за всі роки реалізації програми задовольнити вдалося приблизно одну десяту від тих 90 тисяч громадян, які стоять на обліку, оскільки попит на молодіжні кредити виявився набагато більшим, ніж пропозиція.
Отримати пільговий кредит мають право далеко не всі бажаючі. Якщо "бездомний" старше 35 років, не стоїть на квартирному обліку або просто не має реєстрації, мрія про власне житло для нього залишиться нездійсненою. Та й тим, хто відповідає умовам, довелося миритися зі зміною правил в процесі гри. Спочатку тим, хто отримав кредит, надавалася можливість погашення його протягом 30 років. Згодом знижувалася вікова планка дебітора до 30 років, а термін повернення - до 5 років. Ускладнював ситуацію ще й бюрократичний фактор: чиновники, які затверджували заяви на надання кредиту, майже відразу ввели систему хабарництва і кумівства.
Один з отримувачів кредиту, киянин Микола, розповідає, що на його очах відбувалася розмова співробітників Фонду з людиною, у якої були всі підстави для першочергового отримання житла, але їй було відмовлено, а пільгове місце надано родичу одного чиновника. "Люди, які отримували кредити, заносили в потрібні кабінети від 5000 доларів і більше. Іноді загальна сума хабарів впритул наближалася до ринкової вартості житла - віддавши певну суму, доводилося йти на поводу у чиновників, тому що вибір був невеликий - або платити далі, або втратити те, що вже віддав", - додає він.
Таких, як Микола, - не одиниці. У 2005 році часткову компенсацію державою банківських відсотків взагалі призупинили, тобто пільгова іпотека, по суті, перестала бути пільговою. Довірлива молодь, яка побажала пограти з державою в гру "доступне житло", була проти своєї волі змушена продовжувати її вже з іншим гравцем на ім’я "комерційні банки".
Нові-старі житлові ініціативи зараз набувають дуже привабливих обрисів. Прем’єр-міністр Микола Азаров пообіцяв, що, відповідно до умов про соціальне житло, "двокімнатна квартира повинна бути площею до 50 квадратних метрів, а вартість квадратного метра не повинна перевищувати 500 доларів". Значить, така квартира, за планами глави уряду, буде коштувати близько 25 тисяч доларів. Перший внесок становитиме 50 тисяч гривень, на решту суми держава надасть кредит під 2-3% річних. Таким чином, місячний платіж по кредиту, якщо вірити Азарову, складе всього 1500 грн. на місяць.
Будівельники - не благодійники
Виконанням житлової програми займеться Мінрегіонбуд, до сфери управління якого в 2010 році увійшов Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Глава міністерства Анатолій Близнюк сказав, що він "уже працює над зниженням собівартості будівництва квадратного метра житла". Правда, міністр не розкрив суті своєї "роботи" в цьому напрямку. Цінові пропозиції від забудовника зараз коливаються в межах від 8200 грн. до 13 тисяч і вище за квадратний метр, тобто в два-три, а то і більше разів, перевищують ціну, закладену в соціальних обіцянках.
Галина Богданенко, керівник прес-служби будівельної компанії "UDP", стверджує, що займатися будівництвом соціального житла - все одно що займатися благодійністю. "Ми і так продаємо нерухомість майже за собівартістю. Кінцева ціна включає в себе не тільки витрати на будматеріали, а й на підведення комунікацій, що, в принципі, має робити місто за свій рахунок, на будівництво підстанцій, а також створення інфраструктури - паркінгів, дитсадків, магазинів, без яких житло не буде користуватися попитом", - говорить Богданенко.
Скільки все ж таки становить собівартість квадратного метра - комерційна таємниця, дізнатися її від забудовника майже нереально. За даними експертів, вона становить 400-500 доларів, причому це не тільки виробничі витрати, про які згадувала пані Богданенко, в цю суму включена ще й так звана корупційна складова. Минулого року законодавчо був істотно скорочений список дозвільної документації на будівельні роботи. Але, як стверджують менеджери фірм-забудовників, на загальній сумі хабара чиновникам це не позначилося - хабарі становлять десь в 40% від собівартості.
Отже, щоб домогтися зниження вартості будівництва, потрібно не лише переходити на більш дешеві матеріали і підвищувати продуктивність праці, а й виключати чиновницький фактор, який коштує чи не дорожче виробничих витрат. Але навіть щоб метр житла дійсно коштував 4000 грн., на виконання іпотечної програми буде потрібно, за оцінками віце-прем’єра з соціальних питань Сергія Тігіпка, 10 млрд. грн.
А ще не можна забувати про інші соціальні обіцянки, на які уряду доведеться шукати гроші, - підвищення пенсій і роздача т.з. "Вітіної тисячі" - втрачених заощаджень СРСР. В цілому на "манну небесну" від держави в цьому році потрібно 25 млрд. грн. А в бюджеті на підтримку громадян щодо забезпечення їх доступним житлом закладено лише 200 млн грн. "У нас є впевненість, що ми ці гроші знайдемо", - сказав віце-прем’єр. Шукати збираються в спецфонді держбюджету, який за два місяці цього року отримав надходжень на 2,2 млрд. грн. більше, ніж було заплановано. Тігіпко також сподівається на зростання темпів економіки, що дасть додатково ще 14 млрд. грн.
На жаль, віце-прем’єрського оптимізму не поділяє Міжнародний валютний фонд, який прогнозує Україні 3,9% зростання економіки в 2012 році, а не 5,4%, як мріють в Кабміні. До того ж, МВФ для надання Україні кредиту вимагає підвищення тарифів на газ для промисловості і для населення, чого дуже не хоче робити влада напередодні виборів.
Кредитні ставки: обіцяні відсотки "повиснуть у повітрі"
Українські банки без захвату сприйняли команду кредитувати доступне житло. До іпотечного кредитування, яке практично зупинилося в кризові 2008-09 роки, зараз вже повернулися 40 банків. Але вимоги до платоспроможності отримувачів кредитів тепер стали значно вищими, ніж у докризові часи.
Навряд чи комерційні банки влаштують примарні умови з погашення кредитних ставок за формулою "3+10". "Це нереальна ініціатива, - резюмує Олександр Сугоняко, президент Асоціації українських банків. - У нас і так при середній заробітній платі 2,7 тис. грн. кредитна заборгованість населення перед комерційними банками становить 200 млрд. грн. Це дуже багато при таких вихідних умовах".
Ставить він під сумнів і розмір відсоткової ставки за кредитом за програмою "Доступне житло": "Реальна ставка за іпотекою сьогодні 18% і вище. За цією програмою 2-3% платить власник житла, 10% ризиків покладається на державні банки - це 13%. А решта відсотків зависають у повітрі. Комерційні банки не підуть на такий ризик. Крім того, в разі зміни влади може бути порушено угоду про часткове погашення державою відсоткової ставки". Тобто перспективи цих кредитів, на думку фінансиста, вже спочатку виглядають безнадійними.
Дешеві квартири - тільки "соціальна корупція" перед виборами?
Економічні експерти теж доволі критично оцінюють ініціативи щодо забезпечення українців доступним житлом. Президент Центру ринкових реформ Володимир Лановий зазначає, що Державна іпотечна установа "насправді не є в конструкції державного фінансування кредитним інститутом". "Цей заклад просто допомагає одержувачам іпотечних кредитів в комерційних банках мати низький відсоток і довгу історію повернення боргу. Якщо ж держава буде фінансувати будівництво, це означає, що буде побудовано два-три будинки на рік, а це ніяк не вирішить житлову проблему в країні. Вірніше, вирішить, але для "своїх" людей", - вважає експерт. Економіст вважає, що такі величезні витрати повинні враховуватися ще на стадії складання річного бюджету, а не слідувати невідомо звідки через два місяці після його прийняття. "Така постановка питання не має нічого спільного з державним підходом до справи", - резюмує Лановий.
Його думку поділяє інший експерт, Володимир Небоженко. "За моїми спостереженнями, як соціолога, це вже не перша спроба підвищувати соціальні стандарти перед виборами, сподіваючись на електоральні симпатії. Це приклад соціальної корупції, в якій присутній момент адміністративного тиску на результати виборів", - говорить Небоженко. В результаті може вийти так, що кілька десятків "обраних" показово отримають ключі від квартир до жовтня 2012 року, а потім ця соціальна ініціатива отримає нове життя тільки перед наступними виборами.
Наталія Кондратьєва