Згідно зі статтями 793, 794 ЦКУ, договір найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. При цьому якщо строк оренди становить понад три роки, то ще й нотаріально посвідчується з наступною держреєстрацією права користування нерухомим майном. У разі недотримання нотаріальної форми правочину оренди нерухомого майна (його частини) такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦКУ).
Приклад. У договорі оренди приміщення сторони визначили строк його дії з 01.01.2005 р. до 31.12.2005 р. У тексті обумовили, що в разі відсутності заяви жодної зі сторін за 3 місяця до закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором до моменту закінчення строку його дії. Проте надалі вони щороку вносили зміни до цієї умови та додатковими угодами продовжували строк дії цього договору оренди відповідно до 31.12.2006 р., до 31.12.2007 р., до 31.12.2008 р., до 31.12.2009 р. і далі — аж до 31.12.2012 р.
Запитання: Чи не підлягатиме такий договір оренди приміщення з подальшою щорічною пролонгацією нотаріальному посвідченню та держреєстрації прав, скажімо, вже у 2010 році? Адже загалом строк його дії становитиме вже більше, ніж три роки (з 2007 р. до 2010 р.).
ВГСУ звертає увагу: якщо після закінчення строку договору найму будівлі його дію було продовжено і це призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном (понад три роки), то це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
При цьому укладений договір оренди на момент укладення має відповідати вимогам ч. 2 ст. 793 та ст. 794 ЦКУ. Тобто строк в основному договорі оренди нерухомого майна не повинен перевищувати:
— одного року — за договорами, укладеними до 10.01.2007 року 1;
— трьох років — за договорах, укладеними після 10.01.2007 року.
Отже, у разі неодноразової пролонгації договору оренди нерухомості на підставі ст. 764 ЦК України чи ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (строк дії якого менше трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та держреєстрації.
Якщо ж унаслідок внесення змін до договору сторонами визначено строк його дії більший за три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим ст. 654 ЦК України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню.
--1--
За Законом України від 20.12.2006 р. №501-V, який набрав чинності з 10.01.2007 р., збільшено строк оренди з одного до трьох років для обов’язкового нотаріального посвідчення та держреєстрації прав.
Наталія Канарьова
