Коментар до Постанови ВС від 30.01.2025 р. у справі № 320/4798/23
Нагадаємо, що «автоматичний» перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності, господарського відання, оперативного управління на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку), об’єкт незавершеного будівництва, спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, що розміщені на ній, прописаний у ст. 120 Земельного кодексу України.
Але автоматично чи ні, право, яке стосується нерухомості, треба не тільки засвідчити нотаріально, а й зареєструвати у відповідному державному реєстрі! Це обов’язкова умова, і без неї правочин не буде вважатися закінченим.
Уявіть собі ситуацію: ви придбали будівлю, яка знаходиться на земельній ділянці, що надається власнику будівлі в оренду. І раптом держреєстратор відмовляється реєструвати це право оренди!
Звісно, що новий власник починає нервувати, адже справа стосується чималих грошей. В чому проблема? Насправді, все не так страшно, як здається на перший погляд. З’ясуємо, що має зробити новий власник, з коментованої судової справи.
Зміст справи
ВАТ ще у 2004 році, будучи власником майнового комплексу (нерухоме майно, будівлі), уклав договір оренди земельної ділянки строком на 25 років площею 3,0375 га, на якій цей майновий комплекс був розташований.
Протягом 2016 року майновий комплекс був двічі проданий двом різним юрособам, а в 2021 році власником майна став третій госпсуб’єкт - ТОВ, який отримав право власності шляхом укладення нотаріальної угоди.
У 2022 році новий власник звернувся до держреєстратора речових прав для реєстрації права оренди земельної ділянки. А держреєстратор прийняв рішення про відмову у державній реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952.
Що означало формулювання «у зв'язку з поданням документів до неналежного суб'єкта держреєстрації прав»?
Рівно те, що вказано в цій підставі для відмови: держреєстратор вважає, що він не має права здійснювати реєстрацію права оренди за поданими ТОВ документами. ТОВ оскаржило це рішення держреєстратора до суду, вважаючи його протиправним.
Забігаючи наперед, скажемо, що цю справу ТОВ програло. Проте звернення до суду і рішення ВС допомогло встановити істину – ТОВ має право на оренду цієї земельної ділянки, не втратило це право через відмову держреєстратора його зареєструвати і тепер має звернутися до іншої особи по реєстрацію такого права.
Проте до такого щасливого кінця на початку справи було ще далеко.
Реєстрація права власності на будівлю і права оренди землі під нею – чому не провели одночасно?
Департамент земельних ресурсів Київської міської ради не визнав позов і взагалі поставив під сумнів право ТОВ на оренду такої земельної ділянки.
Реєстрація права оренди земельної ділянки здійснюється одночасно з реєстрацією права власності на будівлю (ст. 31-6 Закону №1952).
А тут з’ясувалося, що попередні два власника (з 2016 р. до 2021 р.) взагалі не оформили права оренди на земельну ділянку в установленому законом порядку.
Тому на думку Департаменту, до ТОВ не перейшло право оренди земельної ділянки. Київська міська рада від себе додала, що в такому разі ТОВ може набути право користування земельною ділянкою шляхом подання до Міської ради клопотання про розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі.
Що сказали суди попередніх інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій стали на бік ТОВ та мотивували свої рішення тим, що держреєстратор не мав підстав відмовляти ТОВ у реєстрації права оренди на земельну ділянку на підставі п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952.
Невчинення попередніми власниками майнового комплексу дій щодо переходу права користування земельною ділянкою від відчужувача до набувача під час державної реєстрації речового права на об'єкт нерухомого майна не впливає на можливість вчинення таких дій новим власником.
Нагадаємо, що судова практика чітко визначає правила переходу права оренди у разі придбання нерухомості, зокрема:
- в разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі;
- право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону, і, відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні;
- після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов'язки.
Втім, питання реєстрації земельної ділянки судами так і не було вирішено – адже держреєстратор відмовив не тому, що ТОВ не мав права на реєстрацію права оренди в Реєстрі речових прав, а тому, що, на думку держреєстратора, це мав зробити нотаріус. Тож, що сказав ВС з цього приводу?
Держреєстрацію права оренди в цьому випадку має здійснити нотаріус!
Державна реєстрація переходу права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, іншу будівлю, споруду чи об`єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці, проводиться одночасно з державною реєстрацією переходу права користування земельною ділянкою (оренда, емфітевзис, суперфіцій).
І в даному випадку, коли ми говоримо про одночасність держреєстрації переходу права власності на нерухомість та реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки, то йдеться про одну особу:
реєстратора, який проводить держреєстрацію права власності на нерухомість,
або нотаріуса, якщо він посвідчував договір, наприклад, купівлі-продажу об`єкта нерухомості, і тоді ж провів держреєстрацію права власності на цю нерухомість.
Наразі Закон №1952 вказує на те, що у разі, якщо нотаріус реєстрував перехід права власності на будівлю (наприклад, при посвідченні договору купівлі-продажу), то він же має провести реєстрацію переходу права оренди земельної ділянки.
Закон №1952 не розділяє цих реєстраційних дій, тому державний реєстратор не має права продовжувати процедури, коли нотаріус вже виконав частину реєстраційних дій, пов'язаних з переходом прав на нерухомість.
Відтак, оскільки перехід до ТОВ права власності на будівлю зареєстрував приватний нотаріус, саме він мав зареєструвати похідне речове право (оренду земельної ділянки), а не державний реєстратор.
Щодо дій держреєстратора, то він цілком правомірно послався на п. 9 ч. 1 ст. 24 Закону №1952, якою прямо передбачено, що підставою для відмови в державній реєстрації прав є документи, подані до неналежного суб'єкта державної реєстрації прав. Належним суб’єктом в цьому випадку є саме нотаріус!
Адже реєстрація державним реєстратором права оренди, якщо перехід права власності на будівлю реєстрував нотаріус, є виходом реєстратора за межі повноважень, щодо чого стаття 19 Конституції України та Закон №2073 встановлюють заборону.
Окрім того, варто врахувати, що нотаріус посвідчив договір купівлі-продажу від 30 грудня 2021 року, то в силу приписів ст. 31-6 Закону №1952 (діють з 20.08.2021 р.) саме нотаріус мав здійснити й реєстрацію права оренди земельної ділянки, на якій розташована придбана ТОВ рухомість. Він цього не зробив, і це порушення, але воно має бути усунено шляхом відповідної реєстрації такого права, хоч і з запізненням.