- Суть звернення: яке питання розглядала ДПС
- Позиція ДПС: орендна плата визначається договором
- Методика КМУ: коли вона має значення
- Індексація орендної плати: право, а не обов’язок
- Обмеження площі для ФОП на єдиному податку
- Висновок
У березні 2026 року ДПС надала індивідуальну податкову консультацію (ІПК від 09.03.2026 №1306/ІПК/99-00-24-03-03), яка дає чіткі відповіді на ці запитання. «YANKIV. Юридична компанія» розбирає, що саме сказала податкова і що це означає на практиці.
Суть звернення: яке питання розглядала ДПС
Перш ніж аналізувати висновки, варто зрозуміти контекст. ДПС розглянула звернення конкретного підприємця з конкретною ситуацією.
Платник податків – фізична особа-підприємець на спрощеній системі оподаткування, третя група зі ставкою 5%. Він уклав договір оренди нежитлового приміщення з товариством з обмеженою відповідальністю. Строк дії – з 1 березня 2025 року по 31 грудня 2026 року.
Розмір орендної плати було визначено відповідно до Методики визначення мінімальної суми орендного платежу, затвердженої постановою КМУ від 29.12.2010 №1253, – але лише станом на дату укладання договору. Сам договір при цьому не містив жодних положень про обов’язковий щорічний перегляд або автоматичну індексацію плати.
Підприємець запитав: чи виникає обов’язок щороку переглядати розмір орендної плати протягом строку дії договору, якщо договір цього не передбачає?
Позиція ДПС: орендна плата визначається договором
Відповідь податкової виявилася однозначною. Оскільки договір оренди укладений між ФОП – платником єдиного податку (орендодавцем) та юридичною особою (орендарем), розмір орендної плати встановлюється виключно договором оренди.
Що стоїть за цим висновком? ДПС спиралася на норми Цивільного кодексу України. Стаття 762 ЦКУ встановлює, що розмір плати за оренду визначається договором найму. Це базове правило, яке працює для всіх орендних відносин.
Водночас частина третя тієї ж статті передбачає: періодичний перегляд, зміна або індексація орендної плати можливі – але лише якщо це встановлено договором або законом. Немає відповідного пункту в договорі – немає обов’язку переглядати. Все просто.
А зміна істотних умов договору (розмір орендної плати – це саме істотна умова) допускається виключно за взаємною згодою сторін. Це передбачено ст. 651 та 653 ЦКУ.
Методика КМУ: коли вона має значення
Чимало підприємців вважають, що Методика визначення мінімальної суми орендного платежу встановлює обов’язковий мінімум для будь-якої оренди. На практиці це не зовсім так, і ІПК це підтверджує.
Як зазначила ДПС, положення Методики застосовуються у разі виникнення відносин між фізичною особою як власником (користувачем) майна та суб’єктом господарювання. Тобто Методика працює для ситуації, коли фізична особа як власник (користувач) майна здає його суб’єкту господарювання – а не для випадку, коли орендодавцем виступає ФОП.
Коли орендодавцем виступає ФОП на єдиному податку, а орендарем – юридична особа, за висновком ДПС, розмір плати визначається виключно умовами договору. Ніякого обов’язку «підтягувати» суму до Методики немає.
Це важливе уточнення. Посилання на Методику в договорі цілком можливе – наприклад, для обґрунтування початкової суми орендної плати. Але саме по собі воно не створює автоматичного обов’язку щорічного перерахунку.
Індексація орендної плати: право, а не обов’язок
Окреме поширене занепокоєння – індексація. Чи зобов’язаний орендодавець щороку підвищувати плату з урахуванням інфляції чи інших факторів?
Позиція ДПС і тут однозначна. Зміна розміру або індексація орендної плати можливі виключно за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором. Це підтверджується і Цивільним кодексом, і безпосередньо текстом ІПК.
На практиці це означає дві речі. Якщо ви як орендодавець хочете зафіксувати незмінну плату на весь строк – просто не включайте в договір положення про індексацію. Якщо ж ви хочете мати гнучкість – чітко пропишіть механізм: за яких умов, з якою періодичністю і в якому порядку відбуватиметься перегляд суми.
Жодна зі сторін не має правових підстав вимагати одностороннього перегляду орендної плати, якщо такий механізм не передбачено в самому договорі.
Обмеження площі для ФОП на єдиному податку
Якщо ви здаєте нерухомість в оренду як ФОП і перебуваєте на спрощеній системі оподаткування, є ще один важливий нюанс, який згадується в ІПК. Податковий кодекс встановлює обмеження щодо площі об’єктів, які можна здавати в оренду, залишаючись на єдиному податку першої–третьої груп.
Ці ліміти визначені пп. 291.5.3 ПКУ: земельні ділянки – загальна площа не більше 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини – не більше 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини – не більше 900 квадратних метрів.
Перевищення будь-якого з цих лімітів позбавляє права на застосування спрощеної системи оподаткування для орендної діяльності. Тому перед укладанням договору варто перевірити площу – це базовий, але критично важливий момент.
Що це означає на практиці: поради щодо договору оренди
Головний висновок із позиції ДПС – саме договір оренди є центральним документом, від якого залежить все. І порядок формування орендної плати, і можливість її зміни, і захист інтересів обох сторін.
Що з цього випливає? Формулювання договору потребують уваги ще на етапі укладання. Якщо ви хочете стабільності – фіксуйте суму без застережень про перегляд. Якщо хочете гнучкості – пропишіть конкретний механізм коригування: підстави, періодичність, порядок узгодження.
Посилання на Методику КМУ може бути корисним як спосіб обґрунтування початкової суми, але пам’ятайте: воно не створює автоматичного зобов’язання переглядати плату надалі. Це підтверджено позицією ДПС.
Добре складений договір – один із ключових інструментів захисту інтересів обох сторін.
Висновок
Позиція ДПС, викладена в ІПК від 09.03.2026 №1306/ІПК/99-00-24-03-03, не залишає простору для двозначних тлумачень. Розмір орендної плати визначається виключно договором. Індексація – це право сторін, а не обов’язок, і вона можлива лише за взаємною згодою або якщо це прямо передбачено договором.
Важливе застереження: ІПК має індивідуальний характер і стосується конкретної ситуації – ФОП на третій групі єдиного податку, який здає нежитлове приміщення юридичній особі. Водночас логіка, на якій ґрунтується висновок ДПС, є загальною і базується на нормах Цивільного кодексу.
Ключовий практичний урок – відповідально підходьте до змісту договору оренди. Чим чіткіше прописані умови, тим менше ризиків у майбутньому.
***
Читайте також: Оренда нерухомості у фізособи за ціною, меншою за мінімальну: чи буде в «єдинника» дохід?
