Коментар до ІПК ДФС від 27.06.2019 р. №2999/6/99-99-13-02-03-15
Щодо надання в оренду нерухомості
Податківці у коментованій ІПК зупинилися на нормах пп. 291.5.3 ПКУ. Нею встановлено обмеження щодо надання в оренду нерухомості та землі фізособами-«єдинниками».
В оренду земельні ділянки можна надавати загальною площею до 0,2 гектара (включно), житлові приміщення та/або їх частини – загальною площею 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини – загальною площею до 300 квадратних метрів.
Відповідно, якщо платник єдиного податку планує надавати в оренду нежитлові приміщення понад 300 кв.м, то він має:
- або перейти на загальну систему оподаткування;
- або здійснювати надання такого майна в оренду як фізособа.
Окремо податківці зауважили, що згідно з п. 1 ст. 320 ЦКУ власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Вказане положення також стосується використання майна, яке надається в оренду підприємцем на спрощеній системі оподаткування.
При наданні в оренду нерухомості фізособа-«єдинник» має виконувати такі правила (згідно з роз’ясненнями податківців):
- для ведення діяльності в т.ч. щодо здавання в оренду нерухомості, у Реєстрі платників єдиного податку має бути включений відповідний вид діяльності. Його також слід включити й до ЄДР. Але якщо цю умову виконано, фізособа-«єдинник» не може надавати в оренду нерухомість, як звичайна фізособа. Про це ми писали тут;
- фізична особа не має права надавати одну частину нерухомого майна в оренду як фізична особа – не суб'єкт господарювання, а іншу частину як фізична особа – підприємець на спрощеній системі оподаткування. Про це ми зазначали тут;
- фізособа-«єдинник» ІІ групи має право надавати в оренду нерухомість тільки населенню (тобто звичайним фізособам) та юридичним особам на єдиному податку.
Що буде за надання в оренду нерухомості без зареєстрованого виду діяльності?
Якщо на поточний рахунок ФОП надходять кошти за договором оренди майна, при цьому у Реєстрі платників єдиного податку не зазначено здійснення такого виду діяльності як надання в оренду нерухомого майна, то такий платник втрачає право перебувати на спрощеній системі і зобов’язаний перейти на загальну систему з першого числа місяця, наступного за звітним періодом, у якому здійснювалися такі види діяльності.
Тобто при недотриманні правил фізособа-«єдинник» ІІ групи має перейти на загальну систему з наступного року, а фізособа-«єдинник» ІІІ групи – з наступного кварталу після надання в оренду нерухомості без відповідного виду діяльності. Кошти, отримані від надання в оренду майна, оподатковуються за ставкою єдиного податку у розмірі 15% до доходу, отриманого від провадження діяльності, не зазначеної у реєстрі платників єдиного податку.
Щодо сплати земельного податку
Пунктом 287.8 ПКУ визначено, що власник нежилого приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Але за п. 297.1 ПКУ «єдинники» першої – третьої груп звільняються від сплати податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються такими платниками єдиного податку для провадження господарської діяльності.
Тому фізособа-«єдинник» при використанні будівлі (споруди), їх частини, для провадження господарської діяльності та який оформив відповідно до вимог законодавства свої права на земельну ділянку під такими об'єктами, не повинен сплачувати земельний податок.
Але при наданні в оренду нерухомості та землі під нею діє ще одне правило. Про нього податківці вказували індивідуальній консультації від 21.09.2018 р. №4115/Б/99-99-13-03-01-14/ІПК. У разі надання в оренду будівель, споруд або їх частин за договором оренди одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, з урахуванням прибудинкової території.
Таким чином, підприємець, який здійснює господарську діяльність на спрощеній системі оподаткування, звільняється від нарахування, сплати і подання податкової звітності із земельного податку, якщо у договорі оренди нерухомого майна зазначається також і площа земельної ділянки, яка знаходиться під таким майном (з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території та вимог пп. 291.5.3 ПКУ).
