Купівля квартири у новобудові

Купівля квартир у новобудовах на сьогодні може здійснюватися двома способами: шляхом участі у Фонді фінансування будівництва (далі — ФФБ) або шляхом купівлі цільових облігацій. Які переваги й недоліки кожної зі схем — спробуємо розібратися.
Суть ФФБ зводиться до того, що інвестор вкладає гроші у будівництво шляхом передання коштів управителеві фонду. Майнові права на об’єкт переходять до інвестора відразу після повної оплати вартості квартири, що підтверджується свідоцтвом про участь у ФФБ. Після введення об’єкта в експлуатацію право власності на квартиру реєструється у БТІ.
Облігаційна схема виглядає інакше: інвестор купує не квадратні метри, а цільові облігації. Після введення об’єкта в експлуатацію між забудовником та інвестором укладається договір купівлі-продажу або міни, при цьому інвестор розраховується за квартиру облігаціями.
Кожна з вищенаведених схем має свої переваги й недоліки.
Безперечною перевагою ФФБ є чітке законодавче врегулювання такої діяльності (Закон «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»). З цієї причини учасник ФФБ є більш захищеним порівняно з інвестором, який купив квартиру за облігаційною схемою.
Більш того, інвестор може в будь-який момент відмовитися від участі у ФФБ, проте кошти в такому разі він отримає лише після введення об’єкта в експлуатацію й подальшого продажу квартири управителем ФФБ.
Що ж до облігаційної схеми, то серед її переваг варто виділити високу ліквідність облігацій. Також зазначимо, що компанія-забудовник ретельно перевіряється регулятором ринку цінних паперів — Національною комісією з цінних паперів і фондового ринку.
Недоліком купівлі квартири через облігації є складність і заплутаність процедури: інвестору необхідно вивчити безліч документів, включаючи проспект емісії цільових облігацій, вникнути у складні формулювання договору купівлі цінних паперів, а після введення об’єкта в експлуатацію — укласти договір купівлі-продажу квартири або міни, що спричинить додаткові витрати.
Що є небезпечним у цих договорах? Головна проблема будь-яких інвестиційних договорів — складність формулювань. Інвестор повинен ретельно вивчити всі документи й мати чітке уявлення про кожне положення договору. Якщо розібратись у формулюваннях самостійно не виходить, рекомендується звернутися за юридичною консультацією до незацікавлених фахівців.
На що покупцеві звертати увагу й що його має насторожити? Перше, на що повинен звернути увагу покупець, — це дозвільні документи на будівництво об’єкта.
Забудовник на першу вимогу покупця зобов’язаний пред’явити:
1) реєстраційні документи, що дозволяють ідентифікувати забудовника;
2) документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою, виділеною під зведення житлового будинку;
3) позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;
4) дозвіл на виконання будівельних робіт або реєстрацію декларації про початок виконання таких робіт.
Якщо забудовник під будь-яким приводом відмовляється пред’явити хоча б один документ, від підписання договору ліпше утриматися. Інакше може виникнути ситуація, коли об’єкт будівництва буде споруджений, але не введений в експлуатацію. У такому разі покупець володітиме тільки майновими правами на неліквідне майно. На жаль, подібна практика трапляється дедалі частіше.
Іншим важливим моментом, на який слід звернути увагу, є специфічні документи управителя ФФБ або забудовника. Якщо йдеться про фінансування будівництва, покупець повинен ретельно вивчити правила ФФБ — документ, який що відносини між інвестором і управителем фонду. Якщо ж купувати квартиру доводиться через облігаційну схему, то вивченню підлягають проспект емісії цінних паперів і дозвільні документи НКЦПФР.
Третій момент — фіксація права власності. Йдеться про ті положення договору, що регулюють строк й порядок переходу права власності від забудовника до покупця після введення об’єкта в експлуатацію. Також варто звернути увагу на те, хто нестиме фінансові витрати на оформлення документів у нотаріуса й БТІ. Як правило, ці витрати покладаються на покупця.
Й останній, не менш важливий момент. Договором має бути зафіксоване зобов’язання забудовника не відчужувати майнові права на квартиру третім особам. На практиці виникають ситуації, коли недобросовісний забудовник відчужує об’єкт відразу кільком особам, тобто відбувається подвійний продаж. Внаслідок цього покупці змушені шукати правди в судах, подаючи позови про визнання права власності або про повернення грошей.
Строки введення в експлуатацію. Як цей пункт правильно прописати у договорі? Достатньо лише чітко визначити такі строки у відповідному розділі договору, тобто зазначити квартал і рік здавання об’єкта в експлуатацію. Разом з тим забудовники на практиці часто включають до договору положення, згідно з яким строки можуть зсуватися у зв’язку з виробничою необхідністю. У такому разі покупця просто ставлять перед фактом шляхом надсилання письмового повідомлення.
Чи реально відсудити в забудовника компенсацію за затримку зі здаванням в експлуатацію? Як це робиться на практиці? Покупці, стомившись чекати свою квартиру, звертаються до суду з позовними заявами про розірвання договору, повернення грошей і відшкодування моральної шкоди. Як свідчить практика, суди часто стають на бік покупців, проте сума моральної компенсації є незначною й рідко перевищує два десятки тисяч гривень.
Чи варто боротися за гарний договір, якщо гроші за ним у кризовій ситуації все одно не повернути? Підписувати договір можна лише в тому випадку, якщо інвестора влаштовують усі його положення. Якщо ж хоч б одна пропозиція в документі викликає сумнів, від укладення угоди доцільно утриматися. І річ зовсім не у кризі — якщо договір погано прописаний, шанси на виникнення проблем дуже високі.
Що ж до купівлі квартир у будинках, що будуються, то це ризиковано в будь-який час, оскільки неможливо стовідсотково передбачити ситуацію на ринку та спрогнозувати поведінку забудовника в разі настання кризи. З цієї причини найбільш безпечний спосіб стати щасливим власником квадратних метрів ? це не інвестування в новобудову, а купівля квартири в уже введеному в експлуатацію будинку. У такому разі покупець отримує не ефемерні майнові права, а право власності на наявну квартиру.
Олена Перцова —  адвокат АТ «Адвокатська контора «Скляренко і партнери»