8 червня 2021 року у Раді зареєстровано проєкт Закону №5638 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, спеціальних майнових прав на такі об'єкти".
З текстом його можна ознайомитися тут, а з порівняльною таблицею - за посиланням.
Як зазначено у пояснювальній записці, основною метою цього проєкту Закону є полегшення доступу населення до нового житла, зменшення податкового навантаження при наданні нового житла, створення прозорих, виважених і розумних умов для інвестування, пов’язаного з нерухомістю, і її використання, а також очищення галузі від можливого податкового шахрайства шляхом зміни порядку оподаткування операцій, пов’язаних із створенням і постачанням житлової нерухомості.
Які зміни пропонують нардепи?
Проєктом Закону пропонується:
1) уточнити визначення ПДВ як непрямого податку на споживання, визначення термінів "об’єкт житлової нерухомості" та "об’єкт нежитлової нерухомості" для цілей оподаткування, зокрема, за моделлю, використаною в Директиві Ради 2006/112/ЄС, тобто із прив’язкою визначення лише до будівель (віднесення до житлової чи нежитлової нерухомості "часток" будівлі має відповідно здійснюватися виходячи з класифікаційної належності власне будівлі);
2) встановити спеціальні правила оподаткування податком на прибуток операцій замовників будівництва з продажу об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості. А саме шляхом проведення відповідних коригувань фінансового результату до оподаткування: перенести момент оподаткування доходу від таких операцій на момент завершення будівництва та введення збудованого об’єкта нерухомості в експлуатацію, за фактом чого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відбувається зміна типу об’єкта нерухомого майна з об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості на об’єкт житлової нерухомості.
Завдяки цьому забезпечується дотримання принципів визнання доходів і витрат, а саме: нарахування, відповідності, періодичності, адже визнання витрат у вигляді собівартості будівництва об’єкта житлової нерухомості відбуватиметься одночасно із визнанням доходу, для отримання якого вони здійснені. Також такий механізм має на меті попередити можливі податкові спори щодо моменту визнання та оподаткування доходу від операцій із продажу об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та спеціальних майнових прав на такі об’єкти;
3)звільнити від оподаткування ПДВ операцій із постачання об’єктів житлової нерухомості, в тому числі при першій поставці, а також спеціальних майнових прав на житло.
Робиться це задля сприяння досягнення соціального стандарту забезпеченості громадян житлом на належному рівні за рахунок певного здешевлення новозбудованого житла, а також зниження привабливості цієї сфері для можливих зловживань з боку забудовників в частині формування ПДВ-кредиту по послугах із будівництва;
4) звільнити від оподаткування ПДВ операції із постачання "майбутніх об’єктів нерухомості" як нової категорії, створюваної в законодавстві для забезпечення прав покупців майбутньої нерухомості і полегшення цивільного обороту на етапах до введення нерухомості в експлуатацію, а також нового типу операцій з переведення об’єкту нерухомості із майбутнього на об’єкт житлової або нежитлової нерухомості після завершення будівництва та введення об’єкта нерухомості в експлуатацію з метою врегулювання питання оподаткування операцій із залучення коштів на фінансування будівництва об’єкта нерухомого майна;
5) поширити правила оподаткування ПДФО операцій з купівлі-продажу об’єктів нерухомості та їх успадкування також на майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні майнові права на такі об’єкти, а також запровадити окрему підвищену ставку оподаткування для доходу від систематичного продажу таких об'єктів, які були побудовані платником або будівництво здійснено за його рахунок;
6) виключити необхідність визначати ціну угоди не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомості, коли відсутні оподатковувані операції;
7) припинити тиск на фізичних осіб, які здійснюють легальні оподатковувані операції за ставкою 5 %, реалізуючи більше 3 об'єктів нерухомого майна на рік, яке було придбано у забудовника. Для цього пропонується чітко вказати в ПКУ, що ставка ПДФО для таких операцій становить 5%, а не 18%, як для фізичних осіб-підприємців.
Водночас для операцій, коли фізичні особи здійснюють підприємницьку діяльність без реєстрації і реалізують нерухоме майно після його будівництва, або коли таке будівництво здійснено за їх рахунок (замовник будівництва), встановити ставку ПДФО у розмірі 10%.
Коли наберуть чинності зміни?
У разі прийняття цей Закон набере чинності з першого числа місяця, наступного за місяцем опублікування Закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", але не раніше першого числа місяця, наступного за місяцем його опублікування.