Коментар до ІПК ДПС від 12.09.2019 р. №147/З/99-00-04-07-03-14/ІПК,
від 12.09.2019 р. №146/6/99-00-04-07-03-15/ІПК
Що говорить закон?
За ст. 377 ЦКУ до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Щодо багатоквартирних будинків діє ст. 382 ЦКУ. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є, зокрема, права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ст. 125 ЗКУ право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом (ст. 202 ЗКУ). При цьому земельна ділянка має бути індивідуально визначеним об’єктом нерухомого майна, якому властиві такі характеристики, як площа, межі, ідентифікатор у Державному земельному кадастрі тощо.
Відповідно до п. 287.8 ПКУ власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Тобто всі нормативні документи на сьогодні вимагають для виникнення обов’язку сплати земельного податку державної реєстрації права власності на земельну ділянку.
Водночас Закон №417 чітко говорить: спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділене між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки зі спільного майна багатоквартирного будинку.
Отже, оформлення права власності на частку земельної ділянки, яка належить кожному зі співвласників багатоквартирного будинку окремо, і державна реєстрація таких прав на сьогодні за законом неможливі.
Що говорить ДПС?
Податківці у коментованих листах зазначають, що особу, яка володіє нерухомим майном, що розташоване на земельній ділянці, права на яку для такої особи не оформлені, не можна вважати платником земельного податку в розумінні ст. 269 ПКУ до моменту виникнення відповідних прав такої особи на цю земельну ділянку відповідно до запису, сформованого у Державному земельному кадастрі у порядку, визначеному законом. До такого моменту зазначена особа відповідно до вимог ПКУ не повинна сплачувати земельний податок.
Отже, якщо у вас є у власності частка багатоквартирного будинку (житлова чи нежитлова нерухомість), вимагати саме від вас сплати земельного податку податківці не мають права.
Втім, ситуація змінюється, якщо співвласниками створено ОСББ.
Податківці зауважують, що права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком та прибудинкову територію виникають у всіх співвласників (власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку) з моменту державної реєстрації таких прав на земельну ділянку під цим багатоквартирним будинком та відповідну прибудинкову територію у Державному земельному кадастрі в порядку, визначеному законом.
Тому безпосереднім платником земельного податку в цьому випадку буде особа, щодо якої здійснено державну реєстрацію прав на земельну ділянку під багатоквартирним будинком з урахуванням прибудинкової території з моменту такої реєстрації прав особи на земельну ділянку. Такою особою може бути:
- або установа чи організація, яка здійснює управління багатоквартирним будинком державної або комунальної власності – Управляюча компанія;
- або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, яке є суб’єктом реєстрації відповідно до рішення співвласників – ОСББ.
Крім того, податківці зазначають, що така ж позиція щодо сплати земподатку за землі під багатоквартирним будинком викладена в УПК Мінфіну від 06.07.2018 р. №602.
ІПК від 16.05.2019 р. №2226/6/99-99-13-03-01-15/ІПК
Якщо сплачувати плату на землю слід лише із дати реєстрації прав на землю управляючою компанією чи ОСББ, то можливо тоді взагалі не оформлювати такі права?
Радимо їх все-таки оформити. Адже є ризик того, що органи місцевого самоврядування можуть через суд розраховувати на «отримання економічної вигоди від володіння таким об’єктом майна».
Так, податківці в інших ІПК від 07.09.2018 р. №3890/08-01-12-03-16/ІПК, ІПК від 23.06.2018 р. №2809/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, від 12.06.2018 р. №2577/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, від 15.01.2018 р. №160/6/99-99-12-02-03-15/ІПК зазначають, що використання земельних ділянок без набуття належних прав є порушенням права власника, наприклад, громади, на отримання економічної вигоди від володіння таким об’єктом майна.
Крім того, вони звертають увагу на наявну судову практику щодо стягнення на користь органів місцевого самоврядування плати за використання земділянок у належному розмірі у випадках використання безпідставно набутої земельної ділянки. Зокрема, постановами Судової палати у господарських справах ВС від 28.01.2015 р. (у справі №5023/3993/12 (5023/90574/11) та від 30.11.2016 р. (у справі №922/1008/15) зобов’язано із суб’єктів, які порушуючи ст. 125, 126 ЗКУ, використовують безпідставно набуті земельні ділянки, стягнути на користь органів місцевого самоврядування завдану власнику земельної ділянки майнову шкоду (ст. 1166, 1167 ЦКУ) у формі неотриманої орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності.
Отже, якщо не оформлювати права на земділянку, то місцеве самоврядування не отримуватиме за таку ділянку додаткових надходжень до свого бюджету. Є ризик, що місцеве самоврядування в судовому порядку стягне зі суб’єктів завдану майнову шкоду у вигляді неотриманої орендної плати за земділянки.