ТОП-3 помилки в договорах оренди: перевірте перед укладанням

1. Помилка №1: Ціна оренди «з неба» або безкоштовна оренда
2. Помилка №2: Довгостроковий договір без нотаріального посвідчення
3. Помилка №3: Удаваний об’єкт оренди
4. Автоматична пролонгація – договір «вічний» без вашого відома
5. Практичний висновок

«YANKIV. Юридична компанія» розбирає три найпоширеніші помилки в договорах оренди.

Помилка №1: Ціна оренди «з неба» або безкоштовна оренда

Поширена практика: сторони домовляються про реальну суму усно, а в договорі ставлять 1 гривню або 50 гривень за квадратний метр – просто щоб формально щось було. Виглядає як зручне рішення, але насправді це порушення.

Кожна міська або сільська рада встановлює мінімальну ціну оренди нерухомості в межах своєї громади. Ціна в договорі не може бути нижчою за цей мінімум – це вимога законодавства, а не рекомендація. Ставити символічну суму «для галочки» означає ризикувати визнанням договору недійсним або донарахуванням з боку контролюючих органів.

Окремий випадок – ідея підписати договір оренди з нульовою вартістю, тобто безкоштовно. Це теж неправильно. Безоплатне надання майна в користування – це зовсім інший вид договору. Відповідно до ст. 762 ЦКУ, плата є обов’язковою умовою договору найму (оренди). Якщо ви хочете дозволити комусь безкоштовно користуватися майном – підписуйте договір позички, а не оренди. Це різні правові конструкції з різними наслідками.

Помилка №2: Довгостроковий договір без нотаріального посвідчення

Підписали договір оренди на 3 або 5 років, поставили підписи – і вважаєте, що все законно? Не зовсім.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. А якщо нотаріального посвідчення немає там, де воно обов’язкове – договір є нікчемним відповідно до ст. 220 ЦКУ, тобто не породжує жодних правових наслідків.

Це означає: і орендар, і орендодавець фактично перебувають у правовому вакуумі. Орендар не має захищеного права користування, орендодавець – захищеного права на отримання орендної плати.

Якщо ваш договір укладено на 3 роки і більше без нотаріального посвідчення – зверніться до нотаріуса і виправте ситуацію, поки вона не стала предметом спору.

Помилка №3: Удаваний об’єкт оренди

Це менш очевидна, але дуже небезпечна помилка. Деколи підприємці намагаються оминути складну процедуру оренди земельної ділянки – наприклад, державної або комунальної – і замість цього оформляють договір оренди «асфальтованого майданчика» або «елементів благоустрою».

Верховний Суд у постанові у справі №906/377/25 чітко зазначив: такий підхід може бути кваліфікований як удаваний правочин відповідно до ст. 235 ЦКУ – тобто правочин, укладений для приховання іншого правочину. Якщо суд встановить, що реальною метою була оренда землі, а не майданчика – договір буде визнано недійсним або нікчемним. Причому саме через відсутність у орендодавця повноважень здавати землю.

Важливо: якщо майданчик має інвентарний номер, оціночну вартість і перебуває на балансі як окрема споруда – він може бути самостійним об’єктом оренди. Але якщо мета – використовувати саме земельну ділянку, договір має укладатися щодо землі відповідно до Земельного кодексу України.

Автоматична пролонгація – договір «вічний» без вашого відома

Більшість підприємців не знають про одне правило, яке може їх неприємно здивувати. Якщо після закінчення строку договору орендар продовжує користуватися майном, а орендодавець не заперечує протягом місяця – договір вважається автоматично поновленим на той самий строк.

Верховний Суд у справі №465/4793/19 підтвердив: мовчання орендодавця після закінчення договору прирівнюється до згоди на пролонгацію. При цьому, якщо орендар не повернув майно, а орендодавець вчасно не надіслав повідомлення про припинення – орендодавець може стягнути подвійну орендну плату за весь час прострочення відповідно до ст. 785 ЦКУ. Це не плата за користування, а штрафна санкція.

Що робити орендодавцю: надіслати орендарю письмове повідомлення про припинення договору до закінчення строку – краще за місяць до дати завершення. Що робити орендарю: наполягати на підписанні акта приймання-передачі майна при виїзді. Без акта – ризик подвійної оплати навіть якщо ви фактично вже давно звільнили приміщення.

Щоб повністю розірвати договір і виключити ризик автоматичної пролонгації – підписуйте додаткову угоду про розірвання договору з чітким формулюванням. Усна домовленість або просто припинення оплати – не достатньо.

Практичний висновок

Перевірте свої документи за чотирма пунктами, щоб уникнути помилки в договорах оренди:

• чи відповідає ціна мінімуму, встановленому громадою;
• чи посвідчений нотаріально договір строком від 3 років;
• чи реально відповідає об’єкт оренди тому, що в ньому написано;
• і чи є механізм припинення договору без ризику автоматичної пролонгації.

Якщо хоча б один з пунктів викликає сумніви – краще виправити зараз, ніж захищатися в суді потім.

Часто типові зразки договорів знаходять в Інтернеті, отримують від колег тощо. Проте, законодавство весь час змінюється, а ці зразки застарівають. Як бути в таких випадках і на що треба звернути увагу, використовуючи такі зразки, розповімо в цій статті

Використовуєте зразок договору з Інтернету? На що слід звернути увагу при його використанні, – поради адвоката