Положение статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», которое предусматривало возможность признания договоров аренды земли недействительными из-за отсутствия существенных условий в договоре печально известно, как аграриям, так и юристам.
Аграриям - как норма, неоднозначное применение которой зачастую несло угрозу их правам пользования земельными участками, поскольку позволяла, при возникновении сильного желания конкурентов, иных заинтересованных лиц, лишать аграриев права пользования земельными участками по надуманным основаниям.
Юристам - как норма, несоответствующая принципам гражданского права, согласно которым, основаниями недействительности договора, являются несоответствие содержания договора требованиям законодательства, дефекты волеизъявления, дееспособности сторон и формы договора, однако никак не отсутствие всех существенных условий. Более того, отсутствие существенных условий всегда указывало на то, что договор не заключен, и, как следствие, на то, что признания его недействительным невозможно.
Указанную норму тяжело было оставить без внимания в процессе законодательной деятельности по дерегуляции бизнеса, и, согласно Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)», который вступил в силу 5 апреля 2015 г., данное положение благополучно ушло в историю.
Вместе с тем, такие положительные изменения закона вряд ли будут распространены на договора аренды, которые были заключены до вступления в силу таких изменений. Так, согласно сформировавшейся судебной практике, соответствие или несоответствие договора требованиям законодательства должны оцениваться судом согласно законодательству, которое действовало на момент заключения договора. Указанные выводы судебной практики можно пытаться обойти, утверждая, что в случае, если закон отменяет или смягчает ответственность, то он имеет обратное действие во времени. Однако, на этом пути, скорее всего, придется столкнуться с существующей спорной судебной позицией, согласно которой признание договора недействительным не является ответственностью. Здесь следует привести как пример выводы пленума ВХСУ (п. 2.5.1. Постановления от 29 мая 2013 г. «О некоторых вопросах признания сделок (хозяйственных договоров) недействительными» о том, что признание сделки (хозяйственного договора) недействительным является следствием его совершения с нарушением закона, а не мерой ответственности сторон. Так, анализ данного вывода дает основания полагать, что понятие «ответственность» и понятие «последствия нарушение закона» являются, с точки зрения пленума ВХСУ, взаимоисключающими понятиями… Вместе с тем это тема явно для отдельного исследования.
Таким образом, в спорах о недействительности договоров аренды земельных участков, заключенных до 5 апреля 2015 г. и связанных с отсутствием в договорах существенных условий, суды, скорее всего, будут продолжать применять такой способ защиты как признание договоров недействительными.
Возражая против таких исков, целесообразно использовать позитивную судебную практику, которая сформировалась в период действия указанной нормы.
В частности, Верховный Суд Украины, в постановлении от 21 января 2015 г. по делу №6-215цс14, указал, что при рассмотрении данной категории дел суды должны установить, действительно ли нарушаются права истца в связи с отсутствием в договорах аренды соответствующих условий, а также существенность таких условий.
Также представляет интерес позиция Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, изложенная в постановлении №6-36575св14 от 12 февраля 2015г., которая сводиться к тому, что если определенные условия, связанные с арендой земельного участка, урегулированы в законодательстве, и стороны, заключая договор не предусмотрели иного, то этим они огласились с условиями, изложенным в законодательстве.
Что касается договоров аренды, заключенных после вступления в силу указанных изменений законодательства, то очевидно, что они не могут быть признаны недействительными на том основании, что стороны не согласовали существенные условия договоров. Вместе с тем, у арендодателей остается возможность, ссылаясь на несогласованность существенных условий договоров аренды, утверждать, что они не были заключены, и подавать иск о возврате земельных участков как безосновательно полученного имущества. Однако, практика удовлетворения таких исков менее распространена чем практика удовлетворения исков о недействительности, кроме того, как дополнительные аргументы в пользу того, что договора аренды все-таки были заключены, могут быть использованы обстоятельства, связанные с выполнением таких договоров. Соответственно, лишить аграриев права пользования земельными участками используя такой способ защиты будет более сложно, чем путем признания договора недействительным.
Кроме того, изменениями ст.15 Закона Украины «Об аренде земли» также был сокращен перечень существенных условий договора аренды земли. Так, после таких изменений, к существенным условиям отнесены: объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчета, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату. Такое сокращение перечня, предусмотренных законом, существенных условий договора аренды земли дополнительно снижает риски истребования у аграриев земельных участков по надуманным основаниям.
Таким образом, указанные изменения законодательства должны положительно повлиять на аграрную отрасль, поскольку существенно снижают риски того, что аграрии будут лишены прав пользования земельными участками, которые возникло на основании договоров аренды, что особенно важно в условиях вечно продлеваемого моратория на отчуждения земли.