Кейс №1: надання в оренду нерухомого майна фізичною особою (орендодавець) – фізичній особі, яка не є суб’єктом господарювання (орендар)
Дохід від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) оподатковуються за ставкою 18% (пп. 170.1.4 ПКУ, п. 167.1 ПКУ). Також зазначений дохід є об’єктом оподаткування військового збору і утримується за ставкою 1,5% (п. 16.1 підрозділу 10 Перехідних положень ПКУ).
При цьому сам об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується КМУ, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, об’єднаної територіальної громади, що створена згідно із законом та перспективним планом формування територій громад, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
У даному кейсі особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець (пп. 170.1.5 ПКУ).
Приклад. Громадянин А за договором оренди здає квартиру, яка належить йому на праві приватної власності, громадянину Б. Оренда плата щомісячно становить 4 500 грн. Сума податкових зобов’язань за 12 місяців становитиме 10 530 грн. (ПДФО: 9720 (54 000 * 0,18) + ВЗ: 810 (54 000 * 0,015) (Примітка 1: у даному прикладі об'єкт оподаткування визначений виходячи з розміру орендної плати, визначеної у договорі).
Кейс №2: надання в оренду нерухомого майна фізичною особою (орендодавець) – суб’єкту підприємницької діяльності (орендар)
Такий дохід буде оподатковуватись аналогічно доходу, визначеному у кейсі №1.
Однак податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості є орендар (пп. 170.1.2 ПКУ).
Кейс №3: надання в оренду нерухомого майна фізичною особою-підприємцем (платником єдиного податку 2 групи), серед видів діяльності якого передбачено «Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна» (68.20 згідно КВЕД ДК 009:2010)
Даний кейс має місце тільки при врахуванні наступних факторів:
1. Не перевищено обмеження за площею нерухомості, що надається в оренду (земельні ділянки, загальна площа яких не перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 300 квадратних метрів (пп. 291.5.3 ПКУ).
2. Обмеження у виборі статусу орендарів. Так, в оренду надається нерухоме майно населенню та/або платникам єдиного податку (іншими словами, виключаємо нерезидентів, платників податку на прибуток підприємств тощо).
3. Обсяг доходу не повинен перевищувати 1 500 000 гривень за календарний рік.
Щодо оподаткування такого доходу. Ставка єдиного податку для платників другої групи – встановлюється у відсотках (фіксовані ставки) до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року (п. 293.1 ПКУ). Відповідно в 2019 році – це 834,60 грн.
Кейс №4: надання в оренду нерухомого майна фізичною особою-підприємцем (платником єдиного податку 3 групи), серед видів діяльності якого передбачено «Надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна» (68.20 згідно КВЕД ДК 009:2010)
Платники єдиного податку 3 групи не мають обмежень у виборі статусу орендарів (на відміну від 2 групи). Однак обмеження за площею нерухомості, що надається в оренду, актуальні.
Щодо оподаткування доходу в даному кейсі. Ставка єдиного податку становить 5% від отриманого доходу (у разі включення ПДВ до складу єдиного податку) або 3% від отриманого дооду (+ сплата ПДВ) (п. 293.3 ПКУ). Примітка 2. Щодо визначення звичайної ціни з метою оподаткування ПДВ – операцій з надання в оренду нерухомості дивитись ІПК від 20.04.2018 р. №1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК.
Кейс №5: фізична особа є власником нерухомого майна і зареєстрована як ФОП (платник єдиного податку 2, 3 групи)
Варіант 1. Фізична особа, яка є власником нерухомого майна, може здавати його в оренду тільки у випадку, якщо вона як ФОП (платник єдиного податку 2, 3 групи) не здійснює таку діяльність у межах свого підприємництва (не обрано вид діяльності за кодом 68.20 «надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна» (згідно КВЕД ДК 009:2010).
Варіант 2. Додати до видів економічної діяльності такого ФОП – 68.20 «надання в оренду та експлуатацію власного або орендованого нерухомого майна» і надавати майно в оренду як ФОП.
Максимович Світлана Михайлівна,
юрист у сфері податкового права
***
Читайте також: Оренда майна: в яких випадках орендодавець–ФОП, а в яких – звичайна фізособа?