Новая редакция Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее — Закон) не предусматривает выдачу свидетельств о регистрации прав на недвижимость на специальных бланках при первичной регистрации недвижимости, как это было ранее. Вместо этого, вам будет выдаваться самая обыкновенная бумага формата А4 без какой-либо печати и подписи должностного лица с грозным названием "решение государственного регистратора о регистрации прав" и/или "выписка из реестра".
Представьте себе изумление собственников-счастливчиков, уже столкнувшихся с новыми правилами, когда вместо привычного бланка, с многоуровневой защитой им выдали такую вот простую бумажку. Обратите внимание, что новшества коснулись именно первичной регистрации недвижимости: приобретение прав собственности впервые в результате приватизации имущества, строительства (реконструкции), в результате участия в инвестиционной деятельности. То же самое касается и оформления в собственность земельных участков.
Новый закон вводит принцип "децентрализации", расширяющий полномочия нотариусов в разы: отныне они вправе не только регистрировать недвижимость при заключении гражданско-правовых договоров, но и осуществлять первичную регистрацию недвижимости. Кроме них, государственной регистрацией прав теперь могут заниматься государственные регистраторы при местных исполнительных органах власти (районных, городских, областных государственных администрациях, исполкомах при сельсоветах), с которыми орган власти заключает, как бы ни странно это звучало, трудовой договор. Объяснение достаточно примитивное — ранее госрегистраторы приравнивались к статусу госслужащего, а теперь они просто обыкновенные работники, действующие на основании обычного трудового договора.
Еще одним прогрессивным новшеством является то, что отныне любое лицо, желающее первично зарегистрировать недвижимость, может обратиться к любому госрегистратору независимо от местонахождения недвижимости. Так званый принцип "экстерриториальности".
Не буду лукавить душой, если отмечу, что этот закон действительно направлен на упрощение порядка регистрации недвижимости. Но при всех позитивах законодательных новел, существует и другая сторона медали, содержащая в себе большие риски для собственников и в целом свидетельствующая о неготовности украинского общества к подобным реформам. О чем именно речь?
Риск некомпетентности
Этапы проведения реформы демонстрируют очень низкий уровень организации деятельности новой системы регистрации. Государственная регистрационная служба, ранее осуществлявшая регистрацию недвижимости как отдельный уполномоченный орган, поспешно ликвидируется и окончательно прекратит свою работу после 30 апреля 2016 года. Это "красная" дата, после которой новая система регистрации недвижимости должна заработать на полную мощь. На сегодняшний день некоторые нотариусы уже приступили к исполнению своих новых функций, но многие все еще в хаотичном порядке пытаются разобраться в законодательных новшествах. Многие нотариусы не понимают особенностей пользования реестром и не готовы к реализации своих новых полномочий. Отсюда и вывод, что за прошедшие полгода организационная и подготовительная работа среди органов нотариата проведена ненадлежащем образом и не в полном объеме.
В подобной ситуации оказались и руководители органов исполнительной власти, которые с января и до конца апреля 2016 года должны успеть предусмотреть в штатном расписании такую единицу, как госрегистратор, привлечь их на работу и решить вопрос о финансовом обеспечении их деятельности, которое теперь ложится на плечи местных бюджетов.
Описываемая ситуация чем-то напоминает переходной период 2012-2013 годов, когда функции органов БТИ должны были быть полноценно переданы регистрационной службе. Эта служба должна была начать свою работу еще в 2012 году, однако в последние дни декабря 2011 года стало очевидно ясно, что материально-техническая база службы не обеспечена, госрегистраторы не подготовлены и некомпетентны. Существовал высокий риск того, что любые сделки с недвижимостью просто не будут происходить, а рынок недвижимости остановится. В результате этого регистрационная служба начала функционировать лишь через год. Срок вступления в полномочия был перенесен на законодательном уровне. В течение 2012 года система прошла испытания, параллельно с регистрационной службой регистрацией продолжали заниматься органы БТИ. В то же время, начиная с 2013 года, работа регистрационной службы была достаточно отлаженной.
Нынешний темп проведения реформы несовместим с неповоротливостью государственной машины, которая все еще не способна своевременно и качественно выполнять необходимые для реформы действия. Заложником этой ситуации как всегда окажутся владельцы имущества, которые столкнутся с волной некомпетентности органов регистрации недвижимости. Получается, что основные цели реформы — упрощение порядка и обеспечение доступности регистрации недвижимости — могут просто нивелироваться из-за сроков и качества проводимой реформы.
Риск децентрализации и отмены документов
Идея отмены правоустанавливающих документов, на мой взгляд, является преждевременной. В особой зоне риска находятся первичные собственники земельных участков и инвесторы строящихся объектов недвижимости. К сожалению, возможность последними получить недвижимость в собственность зависит от добросовестности застройщика и заказчика строительства. И новое законодательство о регистрации вещных прав никак не защищает их интересы. Напротив, создается возможность для больших мошеннических схем. В частности, положения нового Закона возлагают всю ответственность за достоверность предоставляемой для регистрации информации на лицо, подающее документы. При этом госрегистратор обязан лишь проверить соответствие документов действующему законодательству, но за содержание этих документов он отвечать не обязан. Некомпетентность госрегистратора в совокупности со злым умыслом застройщика, понимающего собственную безнаказанность, и отсутствием четких требований к инвестиционным документам может привести к тому, что вещные права на недвижимость могут регистрироваться на подставных лиц. Доказать обратное настоящему собственнику будет крайне сложно. Он фактически находится в плену добросовестного/недобросовестного поведения застройщика. Все заявления официальных властей об ответственности госрегистраторов за ненадлежащие действие, как мы уже можем убедиться, не имеют под собой смысловой нагрузки. К сожалению, система правоохранительных органов в Украине не действует в полной мере и не способна гарантировать защиту прав. Ее превентивная функция не работает.
И, казалось бы, столь желанная децентрализация — возможность первично зарегистрировать недвижимость у любого регистратора по всей стране — на самом деле может обернуться бедой. Еще один нюанс в подтверждение этого — каждый регистратор (будь-то нотариус или госрегистратор при исполнительных органах власти) обязан завести регистрационное дело в бумажном виде и направить его после осуществления регистрационных действий другому регистратору по местонахождению зарегистрированного недвижимого имущества. Предположим, что недобросовестный нотариус регистрирует недвижимость по поддельным документам и вносит их в электронный реестр, после чего имитирует почтовое направление документов госрегистратору по местонахождению недвижимости. В результате, регистрационное дело в бумажной форме не существует, доказательства его отправки у недобросовестного нотариуса присутствуют, но без регистрационного дела в бумажной форме доказать свое право собственности будет крайне сложно.
Риск ненадежности электронного реестра
Еще один аспект, на который хотел бы обратить внимание читателя. Давайте вспомним октябрь 2013 года, когда Реестр вещных прав не работал либо работал с перебоями в течении двух недель. Официальные власти — заявление тогдашнего министра юстиции Елены Лукаш — объясняли это "рейдерской" атакой на серверы Минюста. Но обывателю вряд ли интересны причины, по которым не работает реестр. Собственнику важно иметь возможность проводить операции с недвижимостью, что в тот период сделать было просто невозможно. Прошли года, но проблема сохраняется и до сегодня. Реестр реально уязвим. Причем под прицел попадает не отдельно взятая недвижимость обычного гражданина, а объекты, находящиеся под обременением. В результате "атаки" на реестр, обременения таинственным образом куда-то деваются.
Практика использования электронного реестра для учета недвижимости действительно соответствует международному опыту. Она существует во многих странах мира. И проблема уязвимости реестра является общей для всех этих стран. Пока еще не создана идеальная электронная база, которая абсолютно неподвержена внешним атакам. Поэтому, главной целью украинских реформаторов должно быть не просто создание идеальной формализованной процедуры регистрации недвижимости или идеального неуязвимого реестра. Необходим "железный" механизм защиты прав собственника, в том числе и путем резервирования всех данных об имущественных правах — как в электронном, так и в бумажном виде. Ведь, к большому сожалению, какими бы строгими ни были законы и какими бы неуязвимыми были электронные реестры — они не смогут решить глобальную проблему неуважения украинцев к закону и желанию его обойти. Анализ этих проблем является самостоятельной темой для отдельных дискуссий, однако без их решения все благие реформы независимо от сферы применения обречены на провал. По моему мнению, общество еще психологически не готово к имплементации европейских стандартов, которые требуют добросовестного следования установленным правилам и соблюдения закона.