Будівництво житлових будинків: що з ПДВ?

Насамперед, необхідно визначити, що відноситься до поняття житлового фонду. Перелік об’єктів, які належать до житлового фонду наведено у статті 4 чинного Житлового кодексу. А саме: жилі будинки та приміщення, що належать державі, колгоспам, громадським організаціям, житлово-будівельним кооперативам, громадянам, садибні жилі будинки. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Податкові зобов’язання

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

• першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;
• перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Отже, операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) на готове новозбудоване житло (об'єкт житлового фонду) до першого власника такого житла, незалежно від джерел фінансування будівництва.

Якщо ж забудовник здійснює будівництво власними силами, то відповідно першим постачання житла буде його продаж покупцям.

У двох цих випадках перший продаж буде оподатковуватися ПДВ на загальних правилах за першою подією.

Зазначимо, що звільняються від оподаткування ПДВ операції першого постачання «доступного житла» та житла, що будується із залученням державних коштів.

Порядок складання податкових накладних, звільнених від оподаткування та відображення їх у декларації ми розглядали тут.

 Податковий кредит

Податківці у листі  від 04.08.2016 р. №16929/6/99-99-15-03-02-15 вказували, що відповідно до п. 198.5 ПКУ, якщо придбані товари/послуги, необоротні активи призначаються для їх використання в операціях, звільнених від оподаткування відповідно до ст. 197 ПКУ, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ.

Тобто, на їхню думку, в такому випадку слід буде нараховувати ПДВ саме на підставі п. 198.5 ПКУ при подальшому перепродажі житла. Ця ж позиція міститься й і в іншому роз’ясненні ДФС у листі від 18.03.2017 р. №5277/6/99-99-15-03-02-15.

ПДВ в такому випадку нараховуються не пізніше останнього дня звітного періоду, в якому перепродають придбане житло.  Про це ми писали тут.

Звісно, ПДВ за п. 198.5 ПКУ доведеться нараховувати, якщо житло придбавалося у платника ПДВ (про це тут) та цим постачальником була зареєстрована в ЄРПН податкова накладна, що дала право на податковий кредит (про це тут). Однак, якщо платник мав право на податковий кредит, але не скористався ним, податкові зобов’язання все одно повинні бути нараховані (лист ДФС від 12.06.2017 р. №581/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Будівництво власними силами

Якщо будівельні роботи виконуються забудовником власними силами, без використання підрядників, відповідно операцією з першого постачання такої нерухомості буде операція з їх продажу покупцям. Відповідно така операція буде оподатковуватись ПДВ і у такого забудовника не виникне необхідності нарахування ПЗ при продажу такої нерухомості за п. 198.5 ПКУ. Однак,  це не стосується будівництва доступного житла, оскільки такі операції звільнені від оподаткування за п. 197.15 ПКУ в принципі (про них ми скажемо далі).

Забезпечувальні платежі

Доволі поширена ситуація, коли забудовник здійснює передоплату за квартири у ще не збудованому будинку. В такому випадку укладаються попередні договори купівлі-продажу з покупцями, згідно з якими вони вносять певну суму коштів (забезпечувальні платежі). Умови укладання такого договору передбачені в статті 635 ЦКУ. Так, згідно попереднього договору, сторони зобов’язані в майбутньому протягом певного строку укласти договір, на умовах, що встановлені попереднім договором.

У своєму листі  податківці зазначили, що такі забезпечувальні платежі від фізичних осіб не змінюють базу оподаткування у замовника, відповідно при їх отриманні не виникає податкових зобов’язань. Податкова накладна в такому випадку складається лише при передачі права власності на готове новозбудоване житло фізичній особі – покупцю.

Будівельно-монтажні роботи з будівництва доступного житла

Спеціальна пільга передбачена п. 197.15 ПКУ для операцій з постачання будівельно-монтажних робіт з будівництва доступного житла та житла, що будується за державні кошти. У підкатегорії 101.12 ресурсу "ЗІР" зазначено, що на вищезазначену пільгу мають право лише ті суб'єкти господарювання - платники ПДВ, які є забудовниками та визначені виконавцями регіональної цільової програми будівництва (придбання) доступного житла у відповідному регіоні (вказані у паспорті такої програми) і безпосередньо здійснюють будівельно-монтажні роботи.

При цьому земельні ділянки, на яких здійснюється таке будівництво, мають бути включені до відповідного переліку, а саме: будівництво має відповідати всім перерахованим вище вимогам щодо фінансування, технічних та інших умов, визначених як Законом №800, так і відповідними нормативно-правовими актами, розробленими на виконання цього Закону.

Звіт про пільги

Оскільки деякі види постачання житла відносяться до звільнених операцій з ПДВ, то у відповідних випадках слід буде подавати Звіт про суми податкових пільг відповідно до Положення №1233.

Такий звіт подається за три, шість, дев’ять та дванадцять календарних місяців у строк протягом 40 календарних днів, за останнім днем звітного податкового періоду. При заповненні Звіту про суми пільг слід керуватися Довідниками пільг.