Коментар до ІПК ДПСУ від 01.04.2020 р. №1343/6/99-00-07-03-02-06/ІПК
Позиція податківців
У коментованій консультації податківці зазначають, що складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є придбання власником такого майна певних товарів та отримання ряду послуг, пов’язаних з необхідністю утримання такого майна, сплата податків, пов’язаних з рухомим/нерухомим майном, нарахувань по заробітній платі працівникам тощо, а також формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно.
Тобто у вартості орендної плати за рухоме/нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов’язаних з послугами з надання майна в оренду.
Своєю чергою, відповідно до пп. 188.1 ПКУ до складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
І от на підставі такого підходу податківці роблять висновок: якщо орендодавцем (крім бюджетної установи) отримуються кошти від орендаря як відшкодування (компенсація) витрат орендодавця, понесених ним з метою утримання наданого в оренду майна, такі кошти є складовою частиною орендної плати та включаються орендодавцем до бази оподаткування у загальновстановленому порядку, у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат.
Від редакції
Варто зауважити, що у різних консультаціях податківці наводять різний підхід до оподаткування ПДВ компенсацій за договорами оренди.
Позиція №1 – коли компенсація витрат не є об’єктом оподаткування
В ІПК від 22.05.2019 р. №2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (яку ми коментували тут) зазначається, що кошти, які надходять одному зі співвласників нежитлової будівлі у вигляді компенсації вартості комунальних послуг, до бази оподаткування не включаються та податкові зобов’язання з ПДВ за такою операцією не визначаються.
Точно не будуть об’єктом оподаткування ПДВ кошти, що надійшли орендодавцю – бюджетній установі у вигляді компенсації витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, комунальних послуг і енергоносіїв від орендаря, а тому податкова накладна на таку операцію не складається (про це ми писали тут).
Крім того, у ІПК від 13.11.2018 р. №4814/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (про неї тут) вказується, що отримання платником податку коштів від нового власника будівлі як компенсації понесених витрат з оплати комунальних послуг не є об'єктом оподаткування ПДВ.
Але в цих консультаціях є відмінність, яка може впливати на позицію податківців щодо оподаткування компенсації ПДВ. Так, у них розглядаються не відносини між орендодавцем та орендарем, а операції між співвласниками майна або колишнім і новим власником нерухомості.
Позиція №2 – треба дивитися, що саме і на підставі якого договору компенсується
В ІПК від 16.07.2018 р. №3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК розглядається компенсація орендодавцю і зазначається, що компенсація зі сплати земельного податку оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку (оскільки є складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном). Аналогічної позиції вони дотримувались і в ІПК від 28.03.2019 р. №1306/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. При цьому наголошували: у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат.
Втім, це відносно «свіжа» позиція податківців, адже ще на початку 2016 року вони стверджували протилежне: отримання компенсації за понесені витрати зі сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не може розцінюватись як операція з постачання послуг для цілей оподаткування ПДВ. Таким чином, кошти, які надійшли у вигляді компенсації з оплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не включаються до бази оподаткування та не оподатковуються ПДВ. Про таку зміну думки податківців з літа 2016 року ми писали тут.
А ось в ІПК від 26.01.2018 р. №293/6/99-99-15-03-02-15/ІПК та від 26.01.2018 р. №292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (які ми розглядали тут) податківці говорять, що оподатковувати ПДВ компенсацію вартості комунальних послуг необхідно лише, якщо така компенсація передбачена договором оренди. А якщо компенсація відбувається за окремим договором між орендодавцем і орендарем, то об’єкта оподаткування ПДВ не виникає. Тепер, як бачимо, їх позиція знову змінилася.
Зважаючи на таку палітру різноманітних роз’яснень, вважаємо, що найбезпечнішим варіантом є включення вартості компенсації комунальних послуг до складу орендної плати і оподаткування їх ПДВ на загальних підставах, як оренду плату. Але платник податку може отримати у податківців власну ІПК і діяти вже за нею (згідно зі ст. 52-53 ПКУ).