Головна Усі новини Право і відповідальність Судова практика

Аналітика від Дт-Кт: подвійна оплата оренди землі при продажу будівлі

Верховний Суд зробив висновок щодо плати за землю при переході права власності на нерухомість. Розглянемо його докладніше

У випадку купівлі-продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди. До такого висновку дійшов Верховний Суд України від у справі від 08.06.2016 р. №21-804а16.  

 

Коментар редакції: Внаслідок укладення договору купівлі-продажу будівля згідно з Земельним та Цивільним кодексами передається покупцю разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Тобто, якщо будинок житловий, то до нового власника будівлі переходять ті самі права на таку земельну ділянку, які були у попереднього власника цієї будівлі (ч. 2 ст. 120 ЗКУ, ч. 1 ст. 377 ЦКУ). А ось якщо нежитловий, то для отримання земельної ділянки у власність або у користування слід дотримуватися визначеної законом процедури. 

Якби земельна ділянка належала продавцю будівлі за правом власності, то продати її разом з будівлею не було би проблем. Але тут була ситуація інша — будівля продана, а земельна ділянка перебувала у користуванні (договір оренди землі з органами місцевого самоврядування).

Новий власник будівлі чудово розуміє, що переоформити договір оренди на нього — це не один день, і навіть не один місяць. Попередній власник будівлі вже має укладений договір оренди землі і, поки триває сама процедура розірвання договору з попереднім власником та укладення з новим, попередній договір діє, орендна плата сплачується.  В принципі доволі логічний вихід із ситуації — об'єкт оренди оплачується до бюджету, і яка, по суті, різниці, ким. А різниця, як виявляється, є...

Поступлення коштів до бюджету не достатній аргумент для фіскальних органів. Податківці вимагають дотримання вимог ПКУ: за законом право власності на будівлю отримав - плати оренду плату за отриманий разом з ним тягар, право користування землею!

А покупець будівлі вже встиг познайомитись з теренами чинного українського законодавства:

По-перше, попередній власник має право розірвати договір оренди землі. Але для цього наявності договору купівлі-продажу будівлі не достатньо — у п. 37-40 Типового договору оренди землі (Постанова КМУ  від 03.03.2004 р. №220) відповідна умова мала би бути передбачена. Чого в цій ситуації немає.  

По-друге, питання дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки через продаж будівлі, на якій вона розташована, може бути предметом тривалого спору. Що робити попередньому власнику будівлі, якщо таких умов для розірвання договору оренди в ньому немає і пропозицію на дострокове розірвання орендодавець не приймає? Тільки йти в суд. Схожий спір вже розглядався Верховним судом (постанова від 06.06.2011 р. у справі №3-53гс11). Орендодавець опирався до останнього, саме тому, що в умовах договору такої підстави немає. А орендар тим часом мав сплачувати орендну плату за землю, якою він фактично не користується. 

Водночас варто згадати й інші рішення ВСУ, якими наводиться висновок щодо дій попереднього власника, а саме: у зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, то позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, за умови, що законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору (постанова ВСУ від 19.06.2012 р. у справі № 3-30гс12, постанова від 20.08.2013 р. № 3-15гс13).

Тож, шановні орендарі земельних ділянок державної та комунальної власності, думайте наперед і обов’язково прописуйте в договорі оренди умову щодо дострокового розірвання цього договору в разі переходу права власності на нерухомість, що розташована на цій землі, до іншої особи! Інакше доведеться або умовляти місцеві ради піти назустріч, або судитися із ними, щоб розірвати цей договір. 

По-третє, в одному із своїх попередніх рішень ВСУ зазначив, що виникнення права власності на об'єкти нерухомості не є безумовною підставою для автоматичного укладення угоди щодо земельної ділянки (постанова ВСУ від 14.11.2011 р. справі №3-119гс11). І хоча цей висновок стосувався передачі землі у власність, що потребуватиме рішення сесії відповідної ради, все ж укладення договору оренди землі без відповідного рішення органу місцевого самоврядування також не можливе (ст. 16 Закону “Про оренду землі”). 

Тобто не можна ототожнювати право на отримання землі новим власником на умовах діючого з продавцем будівлі договору оренди землі (навіть якщо таке право виникає на підставі закону) з обов'язком укласти такий договір без дотримання процедур, встановлених законом.  На нашу думку, ВСУ дозволяє собі бути непослідовним у своїх висновках, адже таке рішення дає місцевим радами широке поле для маніпуляцій із землею та корупції.

Але ми маємо жити в умовах сучасного тлумачення закону судами. На жаль, в коментованому випадку  факт сплати орендної плати попереднім власником будівлі (фактичне надходження коштів до бюджету) чомусь не відіграв важливої ролі при прийнятті рішення про донарахування цієї ж самої орендної плати новому власнику. І це – незважаючи на непереукладений договір оренди цієї земельної ділянки!

Така фіскальна позиція податківців і судів непоодинока.  З практики судових розглядів випливає, що навіть застереження в договорі купівлі-продажу об’єкта нерухомості про те, що продавець продовжує сплачувати орендну плату за земельні ділянки, на яких розташована придбана частина будівлі, а покупець відшкодовуватиме продавцю її сплату, не звільняє останнього від обов’язку сплати орендної плати за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно (постанова ВСУ від 08.06.2016 р. у справі № 21-804а16). 

 

Як із цим боротися? 

На нашу думку, в цій ситуації закон чітко визначає, що платником орендної плати за землю має бути особа-орендар. Інша справа, що в деяких випадках, через формальності або конфлікт норм, закон ставить колишнього землекористувача в неприємне становище: він має сплачувати за те, чим не користується. Що ми і бачимо в ситуації, яку аналізуємо – за однією нормою право користування вже перейшло до нового власника будівлі, за іншою -  через непереукладений договір обов’язки орендаря залишаються у колишнього власника будівлі (без жодних прав на землекористування!).  

У такій ситуації можлива лише одна порада — вимагати від орендодавця (виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування) включити до договору оренди земельної ділянки умову щодо дострокового розірвання договору оренди землі у разі переходу права власності на будівлю, що його обслуговує, з дати державної реєстрації права власності на будівлю.

Доступ до повного тексту цієї новини можливий лише для передплатників електронного або паперового «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.

Або оформіть передплату, перейшовши за посиланням;  вартість мінімального пакету «Мій асистент» становить лише 36 грн на місяць.

Дякуємо за розуміння.

Автор:
Канарьова Наталія
Джерело
«Дебет-Кредит»
Рубрика:
Право і відповідальність / Судова практика
Теги:
Оренда , Земля , Суд , Нерухомість

Зверніть увагу: новинна стрічка «Дебету-Кредиту» містить не тільки редакційні матеріали, але також статті сторонніх авторів, роз'яснення співробітників фіскальної служби тощо.

Дані матеріали, а також коментарі до них, відображають виключно точку зору їх авторів і можуть не співпадати з точкою зору редакції.

Редакція не ідентифікує особи коментаторів, не модерує тексти коментарів та не несе відповідальності за їх зміст.

Коментарі: 0

Новини по темі

Консультації по темі

Хочете отримувати

найважливіші новини від «Дебету-Кредиту»?