Коментар до Постанови ВСУ від 06.09.2017 р. справа №6-2539цс16
Нагадаємо, що відповідно до п. 8 Типового договору оренди землі після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за визначену договором кількість днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Як правило, такий строк визначається як місяць до закінчення строку дії договору оренди.
Аналогічна вимога щодо письмового повідомлення міститься й у ст. 33 Закону “Про оренду землі”. Так, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Але яким має бути це “письмове повідомлення”? Чи може воно надаватися у вигляді листа (з повідомленням про вручення чи без такого)? Чи потрібне фіксування факту отримання орендодавцем такого письмового повідомлення?
Особливо це важливо, якщо справа доходить до суду. Господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору (п. 2.17 Постанови №6).
Типової форми письмового повідомлення не існує. Тому таке повідомлення можна направляти у вигляді листа з повідомленням про вручення (а також з описом вкладеного). Проте не обов’язково! Орендар може вручити таке повідомлення особисто або через уповноважену особу разом із проектом додаткової угоди до договору оренди безпосередньо орендодавцю (або його уповноваженій особі) під розпис.
Окрім цього, ч. 6 ст. 33 Закону "Про оренду землі" передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором:
- якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою;
- за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Таким чином, з одного боку, орендар має проявити ініціативу, якщо бажає продовжувати користуватись земельною ділянкою та повідомити орендодавця про такий намір.
З іншого боку, закон вимагає активних дій від орендодавця — він має заперечити аналогічним шляхом проти поновлення договору оренди. Інакше договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені укладеним договором оренди землі, в силу закону.
Втім, незважаючи на наведені вище норми, сторони земельних відносин доволі часто звертаються до суду. Адже, за відсутності чіткої поведінки сторін, кожен тлумачить свої права на власний розсуд.
Так, у коментованій нами справі, орендодавець дотримався вимог закону та до закінчення строку дії договору оренди землі надіслав повідомлення з проектом договору. Причому орендар робив це двічі. Натомість орендодавець вже під час розгляду справи в суді заявив, що не отримував жодних листів. Орендар не міг надати докази отримання орендодавцем повідомлення з проектом додаткової угоди — листи надсилались без повідомлення про вручення.
Але після закінчення дії договору орендар продовжував користуватися земельною ділянкою, добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі та сплачував вчасно орендну плату. І лише через півроку з дати закінчення строку дії договору оренди землі орендодавець передав цю земельну ділянку іншому підприємству за новоукладеним договором оренди землі.
Тож, якщо орендодавець не отримував жодних повідомлень від орендаря, чи порушується переважне право останнього на продовження договору оренди?
На сьогодні ми маємо доволі чітке роз’яснення ВСУ щодо схеми поведінки обох сторін.
СХЕМА 1. Дії орендаря у разі наміру скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі:
1) У строк, визначений договором оренди, потрібно надіслати орендодавцю письмове повідомлення з пропозицією поновлення договору та додати проект додаткової угоди.
Зверніть увагу! Законом направлення орендарем на адресу орендодавця такого повідомлення з проектом додаткової угоди рекомендованим поштовим листом та отримання орендодавцем такого листа під розпис не вимагається. Але докази отримання таких документів орендодавцем краще мати.
2) Очікувати відповіді від орендодавця у письмовому вигляді з погодженням чи відмовою поновити договір оренди.
3) Продовжувати користуватись земельною ділянкою за призначенням та добросовісно сплачувати орендну плату. ВСУ у коментованому рішенні погодився з першою інстанцією, що саме такі дії орендаря свідчать про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.
СХЕМА 2. Дії орендодавця з моменту отримання письмового повідомлення про намір поновити договір оренди разом з проектом додаткової угоди:
1) У місячний термін розглядається пропозиція та проект додаткової угоди, перевіряється його на відповідність вимогам закону, узгоджується з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймається рішення про поновлення договору оренди землі.
2) При погодженні поновлення договору оренди землі орендодавець укладає додаткову угоду, яка може мати інші (змінені) умови попереднього договору оренди.
Зверніть увагу! У разі недосягнення з орендодавцем домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Але якщо орендар не вчинить жодних з наведених вище дій, то вважається, що він не скористався переважним правом на поновлення договору оренди землі. І тоді все залежить від орендодавця.