Головне питання, яке виникло в описаній нами ситуації, це сплата орендної плати до момента державної реєстраці права оренди (речового права, обтяження) в Реєстрі речових прав. Тобто, йдеться про відлік часу для нарахування орендної плати, якщо між укладенням договору (його підписанням) та датою держреєстрації права оренди в Реєстрі речових прав проходить доволі значний період часу.
Відразу нагадаємо, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗКУ). Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст. 126 ЗКУ).
Увага! Відповідно до Закону № 2698, який набрав чинності 19.11.2022 р., орендар земельної ділянки, переданої йому в оренду під час дії Закону № 2247, зобов’язаний протягом 2 місяців з дня набрання чинності Закону № 2698 подати заяву про державну реєстрацію права оренди в Реєстрі речових прав. Про це ми писали тут.
При цьому, ми маємо ситуацію, при якій договір оренди укладений, а орендодавець, який взяв на себе обов’язок з реєстрації речового права, вже користується земельною ділянкою, або ні (що також можливо залежно від призначення земельно ділянки, періоду проведення посівних робіт або збирання врожаю т багатьох інших факторів)
Втім, перед тим як звернутись до умов самого договору, які сторони погодили та прописали у ньому, наведемо правові норми, які прямо регулюють порядок сплату орендної плати. Такий порядок напряму пов'язаний з набранням чинності договором, який все ж такі залежить, в першу чергу, від державної реєстрації права оренди в Реєстрі речових прав.
Порядок сплати орендної плати за законом
Отже, об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону № 161).
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права (ст. 19 Закону № 161).
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону № 161 розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Судова практика щодо укладення договору та його чинності
У постанові від 01.06.2020 р. (справа № 396/1517/18) ВС зробив кілька висновків, зокрема:
- правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦКУ).
- строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Відтак, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав відомості про правочини, вчинені щодо земельної ділянки, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
Відтак, важливим є момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору. Втім, не можна виключати й те, що у договорі сторони можуть обмовити інші строки чи терміни початку перебігу чи закінчення дії договору безпосередньо у його тексті.
Велика палата ВС у постанові від 15.01.2020 р. у справі № 322/1178/17 наголосив, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі,
Якщо моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше (відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ, де передбачено, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення).
Таким чином, якби ми не стверджували, що момент набрання чинності договору оренди землі є саме дата державної реєстрації, ВС прямо вказує на можливість врегулювання відносин сторонами на інших правилах, ніж передбачено законом.
Інщі умови сплати орендної плати за землю
Втім, нам потрібно знайти відповідь на питання, чи можна порушувати вимогу щодо державної реєстрації права оренди в Реєстрі речових прав, що пов’язано з виникненням права оренди?
Однозначно, ні. Проте, на нашу думку, сторони договору оренди мають просто розмежувати для себе факт укладення (підписання) договору оренди та факт держреєстраціїї права оренди в Реєстрі речових прав.
Як сказано вище, такі факти можуть збігатись у часі, а можуть відрізнятись у часі значним проміжком. І для такого випадку, сторони можуть потрапити у власну пастку, якщо не врегулюються ці моменти безпосередньо у тексті договору.
Вирішення цього моменту приведе до необхідності врегулювання й питання сплати (відлік розрахунку) орендної плати, який так чи інакше напрошується сам.
Зокрема, що ми пропонуємо:
- Строк дії договору можна визначати, наприклад, так: «Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Строк права оренди за цим Договором починає відлік з моменту державної реєстрації цього права».
Це прямо вказує на те, що між датою складення/підписання договору та фактом держреєстрації права оренди в Реєстрі не збігаються в часі.
- Момент передачі земельно ділянки в оренду можна закріпити так: «Земельна ділянка вважається переданою від Орендодавця Орендареві в момент державної реєстрації права оренди».
Таким чином, сторони визначили, що використання земельної ділянки до моменту передачі земельної ділянки не відбувається, як і її фактичне використання.
- Якщо ж виникає ситуація, при якій земельна ділянка вже використовується орендодавцем, що тягне за собою нарахування орендної плати (або з інших підстав, домовлених у договорі), то умови договору можуть бути прописано, зокрема, так: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі ______ грн. за повний рік оренди, сплачується раз на рік. Якщо договір укладається протягом поточного року та до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, орендна плата за перший рік оренди нараховується пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, починаючи від дати укладення договору».
Таким чином, сторони визначили, що загально орендна плата нараховується та сплачується один раз на рік до 31 грудня року нарахування. Проте, перший рік оренди може мати свої особливі умови нарахування за період фактичного користування земельною ділянкою (чи з інших підстав, обумовлених у договорі). Або прописати прямо, що незалежно від дати підписання договору, орендна плата сплачується за повний рік оренди починаючи з другого року (з врахуванням днів від дати укладення договору).
Якщо сторони укладають договір оренди, наприклад, у жовтні місяці, та не планують використовувати земельну ділянку до 31 грудня року укладення договору оренди (або не прописали умову сплати орендної плати саме з дати укладення договору), то сторони можуть встановити, що право оренди та одночасно право нарахування орендної плати виникає з дати державної реєстрації права оренди в Реєстрі речових прав. В такому разі, відповідна реєстрація може бути проведена таким чином, щоби перша сума оренди нараховувалась за повний другий повний рік оренди.