Коментар до Постанови ВС від 07.02.2023 у справі № 922/672/21
Договорам використання земельних ділянок та обліку операцій за ними ми останнім часом приділили багато уваги:
- Емфітевзис – одна з форм користування землею: як відобразити в обліку?
- Суперфіцій: особливості, облік, оподаткування
Тому тепер нагадаємо лише коротко.
Існує три види використання землі:
Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Стаття 102-1 ЗКУ, ч. 2 ст. 407 ЦКУ
Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Оренда земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Таким чином, суперфіцій – це різновид договору, який можна укласти лише для забудови на певній ділянці. А от договір оренди можна укласти під будь-яке використання землі (зокрема, і під забудову) – під що саме, визначає домовленість сторін договору.
Так, у коментованій нами справі розпорядженнями голови райдержадміністрації надано згоду на розробку проєкту землеустрою щодо відведення кількох земельних ділянок зі зміною цільового призначення за рахунок земель запасу сільгоспугідь, розташованих за межами населеного пункту, з подальшим віднесенням таких до земель категорії житлової та громадської забудови для будівництва кількох об’єктів забудови.
Причому у тексті укладених договорів оренди земельних ділянок було визначено, що земельні ділянки передаються в оренду саме для будівництва, а цільове призначення кожної земельної ділянки – землі категорії житлової та громадської забудови (цільове (функціональне використання – землі житлової забудови і громадського призначення). Цільове призначення земельних ділянок було змінено, а будівництво так і не розпочалось.
Минуло три роки, і вже прокуратура просила припинити договори оренди землі, адже вважала, що у разі нездійснення забудови земельних ділянок упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору він має бути розірваний (у судовому порядку), а земельні ділянки – повернені.
Порушення умов договору чи бездіяльність орендаря?
Суди першої та апеляційної інстанцій розійшлись у своїх позиціях:
1) з одного боку, умовами договорів оренди встановлено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору. Тому, оскільки орендар не виконав умови договорів та не розпочав будівництво об’єктів, жодної дозвільної документації для будівництва не отримав та не надав доказів про звернення за отриманням такої документації, договори оренди землі мають бути припинені (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
2) з іншого – умовами укладених договорів оренди передбачено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав її незабудови протягом трьох років з моменту державної реєстрації. Проте такі умови не відповідають ні умовам договорів оренди щодо прав та обов’язків сторін договору, ні умовам щодо припинення дії договору шляхом його розірвання. Слід наголосити, що сторони уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво об’єктів забудови, а не договори суперфіція (коли земельна ділянка надається саме для потреб забудови). Тому у прокуратури немає правових підстав вимагати розірвання договорів оренди саме через відсутність будівництва на них та повернення земельних ділянок.
Цікавим є і те, що, на думку суду першої інстанції, ні норми ст. 416 ЦК України, ні приписи Закону про оренду землі не вказують момент, з якого потрібно обраховувати початок закінчення трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.
Тож з огляду на те, що моменту, з якого потрібно обраховувати початок закінчення трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення цих норм, а саме – момент закінчення вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, – жодного такого дозволу орендарем взагалі не було отримано.
Які умови прописані у договорах оренди землі під забудову?
У всіх договорах у коментованій справі були прописані аналогічні умови:
- в оренду передано земельну ділянку без об’єктів нерухомого майна, а також інших об’єктів інфраструктури,
- договір укладено на 50 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк,
- орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок селищної ради у розмірі: на період будівництва – 1% від грошової оцінки земельної ділянки на рік; на період експлуатації забудови – 3% від грошової оцінки земельної ділянки на рік,
- цільове призначення зазначеної земельної ділянки – землі категорії житлової та громадської забудови (цільове (функціональне) використання – землі житлової забудови і громадського призначення),
- умови збереження стану об’єкта оренди – забороняється самовільна забудова земельної ділянки, використання проводити з дотриманням вимог чинного законодавства, державних будівельних та інших норм і правил,
- до інших умов передачі в оренду віднесено: надану земельну ділянку орендар повинен використовувати за цільовим призначенням, з дотриманням санітарних та екологічних вимог,
- після припинення дії договору орендар повертає орендареві земельну ділянку у стані, не гіршому від того, в якому він одержав її в оренду,
- дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Що вирішив ВС?
ВС звернув увагу на те, що відповідно до ст. 416 ЦКУ право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) закінчення строку права користування;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
При цьому право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Водночас пунктом 4 ч. 9 ст. 102-1 ЗКУ передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються у випадку невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Разом з тим фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови.
При цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі.
Важливим є те, що умови оспорюваних договорів не містять істотних умов, зокрема таких, як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які би характеризували ці договори як договори суперфіція. Крім того, оспорювані договори оренди землі не містять передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт або здавання об’єктів будівництва в експлуатацію..
З огляду на викладене ВС наголошує, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами Земельного кодексу України та ЦКУ. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються також Законом України "Про оренду землі".
Тож положення п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦКУ врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіція (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Таким чином, ВС вважає, що серед умов, що прописані у договорах оренди землі, немає тих, які би характеризували ці договори як договори суперфіція.
А тому жодні підстави для розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок саме з причин незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору в орендодавця відсутні.