Коментар до Постанови ВС від 23.04.2024 у справі №914/2441/22
Головним завданням ОСББ має бути контроль за тим, щоб жити в будинку було легко та комфортно. А що ОСББ може вдіяти, якщо у частині такого будинку було відкрито виробничий цех та заклад громадського харчування?
Про те, чи може ОСББ завадити приватному бізнесу в межах житлового будинку, йтиметься далі. І розглянемо ми цю проблему на прикладі з практики – свіжому рішенні ВС.
Зміст справи
ТОВ як користувач одного з нежитлових приміщень житлового будинку розмістило у цьому приміщенні обладнання для виробництва пива. Це приміщення, де ТОВ розмістило обладнання пивоварні, належить на праві приватної власності фізособі, яка є бенефіціарним власником ТОВ з часткою в розмірі 50%.
Тобто схема була така: фізособа передала це приміщення в користування ТОВ за договором оренди нежитлового приміщення, знаючи про те, як буде використане цей предмет оренди: з метою розміщення закладу громадського харчування (бар, ресторан тощо) з міні-пивоварнею.
Не всі мешканці будинку зраділи такому сусідству. Тому ОСББ звернулось до суду із проханням заборонити ТОВ використовувати це приміщення із зазначеною метою. А щоб ТОВ не спробувало обійти цю заборону, ОСББ одночасно прохало заборонити передачу такого приміщення в оренду або інше користування третім особам, також для використання із зазначеною метою.
ОСББ заявило, що під час технологічного процесу виробництва пива відбуваються процеси, які впливають на проживання в будинку, а саме: створення шумового забруднення від роботи технологічних установок та машин, викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря, встановлення повітропроводу для викидів. Такі звинувачення ОСББ спробувало довести.
Скарги до Держекоінспекції
ОСББ неодноразово зверталось до Держекоінспекції зі скаргами на роботу пивоварні. Було винесено низку приписів, які мали бути вивиконані ТОВ, проте:
- під час перевірки Держекоінспекцією області не було встановлено факту викиду в атмосферне повітря забруднюючих речовин, а лише встановлено таку ймовірність та зобов’язано ТОВ провести інвентаризацію викидів в атмосферне повітря та, за умови існування забруднюючих викидів, отримати відповідний дозвіл;
- ТОВ уклало договір на виконання проєктних робіт, а саме: розробку документів, у яких обґрунтовуються обсяги викидів для отримання дозволу на викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами для ТОВ;
- введення карантину та військового стану вплинули на можливість ТОВ своєчасно та в повному обсязі виконати вимоги припису Держекоінспекції;
- але потім ТОВ все ж таки отримало дозвіл на викиди забруднюючих речовин в атмосферне повітря стаціонарними джерелами, виданий Департаментом екоінспекції області.
Заборона втручатись у господарську діяльність
Суд першої інстанції зазначив, що позовна вимога про заборону ТОВ використовувати самостійно чи передавати у користування третім особам нежитлове приміщення для ведення (здійснення) будь-якого виду підприємницької діяльності, яка передбачає промислове виробництво, містить ознаки втручання у господарську діяльність товариства.
Крім того, власником нежитлового приміщення, в якому проводить свою господарську діяльність відповідач, є фізособа, а не ТОВ, тому ОСББ, не будучи власником нежитлового приміщення, не може вимагати від орендаря (ТОВ) забороняти вчиняти певні дії.
Апеляційний господарський суд погодився із цим висновком – ОСББ не може вимагати від орендаря (ТОВ) вчинення дій, пов’язаних з використанням приміщення, оскільки такі дії врегульовані договором оренди приміщення, стороною якого ОСББ не є.
Навіть ВС щодо заборони використовувати самостійно чи передавати у користування третім особам власниками нежитлових приміщень для ведення (здійснення) будь-якого виду підприємницької діяльності наголосив на недоторканості права власності, а отже, і права обирати, кому передавати майно у користування.
Достатньо вже того, що держава здійснює контроль і нагляд за госпдіяльністю суб’єктів господарювання у таких сферах, як сфера:
- виробництва і праці – за безпекою виробництва і праці, додержанням законодавства про працю; за пожежною, екологічною, санітарно-гігієнічною безпекою; за дотриманням норм і правил, якими встановлено обов’язкові вимоги щодо умов здійснення господарської діяльності;
- споживання – за якістю і безпечністю продукції та послуг;
- зовнішньоекономічної діяльності – з питань технологічної, економічної, екологічної та соціальної безпеки.
Отже, втручання у здійснення підприємницької діяльності, її обмеження, контроль та нагляд за її здійсненням є можливим виключно на підставі й у порядку, що передбачені законом.
А ОСББ не є контролюючим органом у сфері охорони навколишнього природного середовища. І вимагати припинення підприємницької діяльності у частині ввіреного йому житлового будинку – не має права.
Статтею 26 Закону №2866 передбачено, що власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене ОСББ, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності.
Здати приміщення можна будь-якій фізичній або юридичній особі. Щоправда, якщо діяльність, яку планує здійснювати у цьому приміщенні орендар, не суперечить встановленим нормам використання приміщень у житлових будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.
Отже, ТОВ, оскільки воно має правильно оформлений і чинний договір оренди, має право використовувати орендоване нежитлове приміщення у власній господарській діяльності.
На думку ВС, заявляючи вимогу про заборону використання самостійно чи передання у користування третім особам нежитлового приміщення для ведення (здійснення) будь-якого виду підприємницької діяльності, ОСББ фактично переймає на себе обов’язки держави в особі відповідних органів щодо нагляду та контролю у сфері господарської діяльності, що не передбачено зазначеними положеннями чинного законодавства.
Статут ОСББ не містить обмежень
Крім того, ні статут, ні будь-які інші внутрішні документи цього ОСББ не вимагають погодження в письмовій формі розміщення власниками приміщень (як житлових, так і нежитлових) обладнання на спільному майні будинку. Тобто такі питання треба буде вирішувати за законом.
А у статті 26 Закону №2866 передбачено такі правила:
- об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів ОСББ передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку;
- орендар має бути ознайомлений зі статутом об'єднання, правами та обов'язками співвласників;
- у разі необхідності проведення будівельних робіт заінтересована сторона отримує відповідні дозволи згідно з законодавством;
- не допускається передача в оренду квартири або нежитлового приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
Як бачимо, на останню норму і спиралося ОСББ, вимагаючи заборони використання нежитлового приміщення для виробництва пива та його продажу. Проте довести факт того, що така діяльність суперечить інтересам або обмежує права інших власників приміщень цього будинку, не змогло, а однієї вимоги ОСББ замало, щоб закрити такий бізнес.
