Коли майно в оренду здає підприємець – це не проблема
Насамперед слід розглянути аспект права розпорядження майном, що належить на праві власності особі, в тому числі і для здійснення підприємницької діяльності.
Відповідно до ст. 41 Конституції кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Водночас ч. 1 ст. 320 ЦКУ визначено, що власник має право використовувати своє майно для підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Тобто з цього можна зробити висновок, що фізособа може розпоряджатись майном, яке належить їй на праві власності, в тому числі і для використання у підприємницькій діяльності як підприємець (незважаючи, що право власності зареєстроване на звичайну фізособу).
Так, суб'єктами права приватної власності згідно зі ст. 325 ЦКУ є фізичні особи. І, як вказує Мін'юст у листі 11.01.2007 р. №19-32/2, право власності на нерухоме майно повинно реєструватись за фізичною особою, а не за фізичною особою-підприємцем. Проте надавати таку нерухомість в оренду за договором, у якому зазначено орендодавцем ФОП, не заборонено.
Проте без «але» від податківців не обійшлось. Так, у своєму роз’ясненні вони нагадують, що не можуть бути платниками єдиного податку І- ІІІ груп ФОП, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. метрів.
Отже, якщо майно рухоме, то проблем з наданням його в оренду не виникає. А от щодо нерухомості для ФОП-єдинників є обмеження (за розміром площі). І якщо ці обмеження порушити, з наступного кварталу доведеться попрощатися зі статусом єдинника.
Коли ФОП здає майно в оренду, як звичайна фізособа – це проблема?
Формально ні, не проблема. Адже законодавство, на яке ми посилалися вище, розглядає звичайну фізособу – власника майна, і ФОП як одну й ту саму особу (ФОП в цьому випадку - це тимчасовий статус звичайної фізособи).
Проте для податківців подекуди це привід позбавити ФОП статусу єдинника. Зокрема, у коментованому роз’ясненні податківці зазначають, що ФОП може надавати власне майно в оренду за умови, що здавання в оренду нерухомого майна такою фізичною особою не здійснюється в межах підприємницької діяльності платника єдиного податку.
Що це означає? А те, що підхід податківців до цього питання не змінився, вони і раніше зазначали, що ФОП, який обрав вид господарської діяльності «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна» (68.20 згідно КВЕД ДК 009:2010) при державній реєстрації, не має права надавати в оренду нерухомість як фізична особа.
Отже, якщо такий код КВЕД зазначено в ЄДР і (що важливіше) в Реєстрі платників ЄП, то у ФОП (на думку податківців) немає вибору: будь-яке надання нерухомості в оренду вважатиметься його підприємницькою діяльністю. І йому треба буде, щоб не втратити статус єдинника, уважно стежити за обмеженнями щодо площі нерухомості, яка надається в оренду.
А якщо такий код КВЕД не обрано ФОП і він укладає договори оренди як звичайна фізособа (і отримує орендну плату не на підприємницький, а на звичайний рахунок)? Сучасне роз’яснення можна витлумачити таким чином, що в цьому випадку цей вид діяльності не буде підприємницьким, обмежень за площею нерухомості немає і статусу платника ЄП нічого не загрожує. Але будьте дуже обережні і подбайте про наявність власної ІПК щодо цього!
Зверніть увагу, що у разі надання нерухомості в оренду як фізособою - непідприємцем (КВЕД такого ФОП не передбачають здійснення такої діяльності) кошти слід отримувати також саме фізособою – або готівкою (але не більше 50 тис. грн на день з однією особою), або саме на рахунок фізособи - непідприємця. Якщо помилково кошти за договором з фізособою будуть сплачені на її підприємницький рахунок, то це може бути підставою для втрати підприємцем статусу платника ЄП (роз’яснення податківців ми наводили тут). В такому випадку варто відразу ж повернути кошти на рахунок платника як повернення помилково перерахованих коштів (також бажано отримати від платника лист з проханням про повернення), та здійснити оплату вже на рахунок фізособи (непідприємницький).
Як оподатковується дохід від оренди у звичайної фізособи?
Оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) здійснюється відповідно до п. 170.1 ПКУ.
Зокрема, дохід від надання нерухомості в оренду (суборенду, емфітевзис), житловий найм (піднайм) оподатковуються за ставкою 18% (пп. 170.1.4 ПКУ, п. 167.1 ПКУ). Також зазначений дохід є об’єктом оподаткування військового збору і утримується за ставкою 1,5% (п. 16-1 підрозділу 10 Перехідних положень ПКУ).
А от порядок оподаткування такого доходу залежатиме від наявності у орендаря статусу суб’єкта господарювання:
- якщо фізособа надає нерухомість в оренду іншій фізособі, яка не є суб’єктом господарювання, то відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є сам платник податку – орендодавець (пп. 170.1.5 ПКУ). За результатами року, в якому було отримано дохід, така фізособа подає декларацію про доходи та відображає суму доходу від надання в оренду нерухомості, а також суму податків з неї;
- якщо орендарем є суб’єкт господарювання (ФОП або юридична особа), то така особа є податковим агентом платника податку – орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості є орендар (пп. 170.1.2 ПКУ). І саме податковий агент здійснює нарахування доходу, утримання з нього податку і сплату його до бюджету. Фізособа орендодавець при цьому звільняється від подання Декларації, оскільки орендар «декларує» виплачений дохід у своїй звітності (4ДФ).
***
Читайте також: ФОП укладає договір: як себе зазначати – як ФОП чи звичайну фізособу?
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!
