Багато хто стурбований загрозою відхилення траєкторії цін на житло від прогнозованих показників. Доходи у сфері нерухомості це вам не китайська грамота. Складаючи величезну частку від балансу споживачів, вони, як правило, дуже тісно пов’язані зі зростанням заробітної плати, яке за визначенням прив’язано до рівня інфляції. Це пояснює причину, через яку історичні довгострокові доходи у сфері нерухомості не відповідають рівню інфляції. Втім, результати дослідження, проведеного порталом Zillow, показали, що «інвестори» в сектор нерухомості, як і раніше, налаштовані дуже оптимістично. Цілком зрозуміло, чому дані гіпотези привертають увагу, але це не єдиний фактор, що випадає з макроекономічного аналізу.
Фундаментальний висхідний тиск на ціни
По суті, зростання рівня заробітної плати не повинно виступати драйвером цін на житло. Радше, підвищення зарплат сприяє збільшенню орендної плати, яка, у свою чергу, чинить підвищувальний тиск на вартість нерухомості. Однак не можна стверджувати, що закономірність між динамікою зарплат і вартістю оренди – залізний закон. Метт Іглесіас і Раян Авент відзначили, що орендна плата і, отже, ціни на житло у містах на узбережжях могли бути набагато нижчими, якби резиденти скасували закони про обмежувальне зонування. Наприклад, у Далласі та Філадельфії приблизно однакові показники середніх доходів домогосподарств, тоді як ціни на житло у Філадельфії набагато вищі, ніж в Далласі. У цілому, якщо фундаментальні каталізатори – регулювання, технологія, уподобання – є причиною того, що орендна плата «з’їдає» чималу частину зарплат, вартість оренди та житла зростає. У якійсь мірі національне зростання цін на житло обумовлено як технологією, так і перевагами, які виражаються в прагненні людей жити в районах з високою орендною платою (наприклад, Північно-Східний Коридор). Ті ж рушійні сили «відправляють» деяких людей в Х’юстон, Остін і Ролі-Дарем, але з причини більш ліберального регулювання, яке швидше призводить до буму пропозицій на ринку житла і стрімкого зростання населення, ніж до підвищення цін.
Крім того, взаємозв’язок між орендною платою і цінами на житло залежить від відсоткових ставок – реальної та очікуваної інфляції. Будинок можна порівняти з муніципальним підприємством. Замість надання послуг з енергопостачання, він забезпечує дах і звільняє від необхідності оплачувати оренду. Багато знайомі з практичним правилом: комунальні послуги мають звичай торгуватися подібно облігаціям. Зростання відсоткових ставок призводить до падіння вартості боргових паперів і акцій комунальних компаній, зниження ставок має протилежний ефект. Справа в тому, що – як і у прикладі з будинком – ви отримуєте фіксовану низку послуг протягом тривалого періоду часу. Незважаючи на те, що дана структура має дещо технічний характер, більшість цих факторів цілком можна узагальнити в безпосередньому зіставленні: щомісячна орендна плата і щомісячний платіж за іпотечним кредитом за схожі будинки. Якщо ринок збалансований, щомісячний платіж з іпотеки трохи перевищує розмір орендної плати, оскільки 1) іпотечний кредит передбачає податкові пільги і 2) традиційні іпотечні кредити передбачають стабільну фіксовану плату. Іпотечний кредит з плаваючою відсотковою ставкою (ARM) вважається вигідним придбанням, якщо платіж практично дорівнює або навіть нижче орендної плати. У цьому зв’язку ви втрачаєте забезпечення безпеки у вигляді фіксованого платежу, і залежно від умов ARM ви можете зіткнутися з ще більшою волатильністю, ніж у випадку з орендою житла. Судячи з усього, згідно з базовими розрахунками агентства нерухомості Trulia, в кожному з 100 найбільших муніципальних районів США дешевше придбати нерухомість, ніж знімати житло. У таких традиційних густонаселених районах, як область затоки Сан-Франциско, Нью-Йорк і округ Оріндж, дисконт низький. І все ж це запорука для зростання цін на житло з фундаментальної точки зору.
Територія бульбашки
Якби ціни на житло стабілізувалися до стійкої рівноваги з розмірами орендної плати, майбутнє не виглядало б настільки драматичним. Зараз ми могли б спостерігати стрімке зростання цін на нерухомість, яке змінилося б тривалим періодом стабільності (або незначного зростання) в умовах підвищення відсоткових ставок Федрезервом. При цьому орендна плата продовжила б збільшуватися, а слідом за нею – і розміри іпотечних платежів з метою збереження рівноваги. Втім, зростання розміру виплат з іпотеки було би пов’язано з підвищенням відсоткових ставок, а не з подорожчанням житла. Однак, найімовірніше, наше майбутнє буде зовсім іншим. У короткостроковій перспективі цілком вірогідне зниження стандартів кредитоспроможності для покупців житла. Це дозволить їм підвищити пропозицію, а також надасть молоді можливість придбати нерухомість навіть при невеликому початковому внеску. Стрімке зростання числа покупців і їх купівельної спроможності можуть спровокувати виникнення бульбашки на ринку. Вона навряд чи досягне таких розмірів, як в 2005 році, але така загроза все ж не відкидається. Ми можемо задатися питанням: «Невже кредитори не вчаться на своїх же помилках?». Або прийти до такого висновку: «Ось що виходить в результаті створення ризиків моральної недобросовісності».
Жодне з цих припущень не є правильним. Абсолютно конкурентний ринок іпотечного кредитування просто не міг уникнути бульбашки. А якщо кредиторам це і вдається, то завдяки тому, що заходи регулювання та/або мовчазна змова найбільших гравців заважають досягти конкурентної рівноваги. На абстрактному рівні це відбувається тому, що ліквідність впливає на розмір реальної орендної плати, яка, у свою чергу, піддається «перегонці» абсолютно конкурентним ринком і в підсумку випадає на долю володарів невідтворюваних факторів виробництва. У цьому випадку це власники землі, розташованої у внутрішніх населених районах найбільших міст. Здебільшого – домовласники. Якщо кредитор намагається вести обережну гру, він все одно зіткнеться з труднощами з огляду на те, що кожна позика буде видаватися покупцеві, який платить за ринковою вартістю, що роздувається бульбашкою. Крім того, процес буде супроводжуватися втратою ринкової частки. Так, навіть при збільшенні бульбашки кредитор не зможе заробити багато грошей.
У зв’язку з цим кредитор буде змушений пом’якшити й умови кредитування. Даний ефект посилюється з огляду на те, що фактичні наслідки, з якими він зіткнеться при прийнятті рішення, будуть тим складнішими, чим більш нестандартним буде вибір. Якщо кредитор пливе за течією, у разі несприятливого результату він, ймовірно, уникне покарання. У разі прийняття самостійних і окремих рішень йому загрожує покарання за низький прибуток, адже інші отримують вигоду в процесі бульбашки на ринку нерухомості. Враховуючи все вищесказане, кредитору буде дуже нелегко протистояти тиску в аспекті пом’якшення умов кредитування. Отже, варто очікувати зниження стандартів кредитування на конкурентному ринку. У міру зниження цих стандартів, ринок охопить свіжа хвиля покупок і ми вступимо в нову фазу бульбашки. Наскільки мені відомо, ні уряд, ні індустрія кредитування, ні ми як суспільство не зробили нічого, що могло б запобігти такому результату подій. У підсумку Федрезерв припинить підвищувати ставки, і подальше зростання цін на житло збігатиметься зі збільшенням орендної плати.