Нерухомість в Україні дарується родичу за кордоном: ДПС роз'яснила правила сплати ПДФО та військового збору

1. Про яку ситуацію запитали ДПС?
2. Хто отримує подарунок – резидент чи нерезидент?
3. Хто визначає статус резидента або нерезидента?
4. Чим відрізняється оподаткування подарунку в залежності від статусу податкового резидента?
5. Коли нерезидент має сплатити ПДФО та ВЗ з подарунка?
6. Чому відповідь ДПС залишає більше питань, ніж відповідей?
7. Рекомендації та практичні висновки
8. Де почитати більше про податкове резидентство українців за кордоном?

Коментар до ІПК ДПС від 17.07.2026 №4140/ІПК/99-00-24-03-03

Про яку ситуацію запитали ДПС?

Тисячі українців через війну та інші життєві обставини опинилися за кордоном, але часто родичі та майно все ще залишаються в Україні. І ось виникає цілком життєва ситуація: мати в Україні вирішує подарувати синові частку квартири. Син – громадянин України, має тут майно, матір (родичку першого ступеня споріднення) та центр життєвих інтересів, але фізично мешкає в Литві та знятий з реєстрації місця проживання в Україні.

На перший погляд, усе просто: дарунок від найближчої людини не має оподатковуватися. Проте на практиці виникають питання:

• чи вважається такий син резидентом України для цілей оподаткування?
• та чи не вимагатиме ДПС сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору?

Отримавши таке звернення, ДПС підготувала відповідну ІПК. Розглянемо її в цій статті.

Хто отримує подарунок – резидент чи нерезидент?

Визначальним у цій історії є не стільки факт родинних зв'язків, скільки податковий статус заявника.

ПКУ будує багаторівневу ієрархію критеріїв визначення резидентства (пп. 14.1.213 ПКУ):

1. «Місце проживання в Україні». Базове правило – резидент має місце проживання в Україні.
2. «Особа має житло в Україні і в іншій країні». Вона вважається резидентом України за наявності тут постійного місця проживання (проживання не менше одного року без обмеження певною метою, ст. 4 МКУ).
3. «Центр життєвих інтересів». Якщо постійне житло є в обох країнах, пріоритет надається державі, з якою особа має тісніші особисті чи економічні зв'язки. Важлива деталь: наявність сім'ї першої лінії або реєстрація як ФОП в Україні є достатньою (але не виключною) умовою для підтвердження центру життєвих інтересів.
4. «Правило 183 днів». Якщо центр інтересів визначити неможливо, вирішальним стає перебування в Україні не менше 183 днів протягом податкового року.
5. «Громадянство як останній аргумент». Якщо всі попередні критерії не дали чіткої відповіді, вирішальним стає паспорт громадянина України.

Хто визначає статус резидента або нерезидента?

ДПС наголошує, що визначення податкового статусу не належить до її повноважень. Обов'язок самостійно визначити свій статус (на основі пп. «в» пп. 14.1.213 ПКУ) покладається безпосередньо на платника податків.

Але, якщо він помилиться (або, точніше, якщо податківці не погодяться із його самовизначенням), то і відповідальність у вигляді штрафів та пені покладатиметься на такого платника податків.

Чим відрізняється оподаткування подарунку в залежності від статусу податкового резидента?

Загалом, об'єктом оподаткування як для резидента, так і для нерезидента є вартість отриманого в дарунок майна (пп. 164.2.10, п. 174.6 ПКУ). Натомість для резидентів допускаються пільги.

Сценарій 1. Обдарований - резидент України

• ПДФО: застосовується нульова ставка (0%), оскільки дарунок отримано від члена сім'ї першого ступеня споріднення – матері (пп. «а» пп. 174.2.1, пп. 14.1.263 ПКУ).
• Військовий збір: 0%. Доходи, що оподатковуються за нульовою ставкою ПДФО, звільняються від військового збору.

Сценарій 2. Обдарований - нерезидент України

• ПДФО: 18% від вартості майна (пп. 174.2.3 ПКУ). Для нерезидентів пільга першого ступеня споріднення не передбачена.
• Військовий збір: 5% від об'єкта оподаткування.
• Разом: 23% від оціночної вартості дарунка, які обдарований зобов'язаний сплатити до бюджету (п. 174.3 ПКУ).

Коли нерезидент має сплатити ПДФО та ВЗ з подарунка?

Коли ви прийдете оформлювати договір дарування об’єкта нерухомості, саме нотаріус буде перевіряти ваші документи та контролювати, щоб ПДФО та ВЗ були сплачені під час посвідчення угоди.

Податківці вважають, що нотаріус в такій ситуації є податковим агентом щодо доходу у вигляді подарунку. Утримати ПДФО і ВЗ він не може. Але він має проконтролювати їх сплату обдарованою фізособою і повідомити про такий дохід у єдиній звітності з ЄСВ, ПДФО та ВЗ.

Тобто, в цій ситуації декларувати отриманий подарунок фізособі не потрібно – про нього відзвітувати має нотаріус. Він же сплачуватиме і штраф (у 2026 році – 1020 грн за перше порушення; 2040 грн за повторне порушення протягом року), якщо не покаже цей подарунок у єдиній звітності. Таку точку зору податківців ми наводили тут.

Важливо!

Самі нотаріуси з цим не згодні. Нотаріальна палата навіть видавала інформаційний лист з цього приводу і посилалася на успішну судову практику.

На їх думку статус спеціального суб’єкта, який зобов’язаний подавати інформацію про посвідчені договори відчуження рухомого та нерухомого майна, про видачу свідоцтв про право на спадщину, включаючи інформацію про вартість майна та суму сплаченого податку (ст. 172, 173, 174 ПКУ), є відмінним від статусу податкового агента. З огляду на це до нотаріусів не можуть застосовуватись санкції як до податкових агентів.

Але, як бачимо, податківці продовжують наполягати на своїй точці зору.

Чому відповідь ДПС залишає більше питань, ніж відповідей?

Громадянин України, який має частку квартири в Україні, матір тут же і прямо каже, що центр його життєвих інтересів залишається в Україні, звертається до податкової з цілком конкретним питанням: чи буде дарування нерухомості від матері оподатковуватися за нульовою ставкою.

ДПС у відповіді розписує норми ПКУ, але відповіді на конкретно поставлене запитання не наводить. Вона обмежується нагадуванням, що «фізична особа самостійно визначає» свій статус. Це правильно з формального боку, але абсолютно недостатньо по суті.

Далі ДПС переходить до ставок. Саме тут виникає друге серйозне зауваження. ДПС правильно цитує, що дарування між резидентами – членами сім’ї першого ступеня оподатковується за ставкою 0%, а якщо обдарований – нерезидент, то вже 18% ПДФО + 5% військового збору. Але вона не пояснює, як саме в цій конкретній ситуації застосовувати критерії резидентства.

Виходить, що платник отримує загальну схему, а не відповідь на своє питання. А питання було просте: чи вважається він на думку ДПС резидентом з урахуванням конкретних наведених обставин. ДПС відмовляється навести свою думку.

На практиці така відповідь створює ризик. Нотаріус, посвідчуючи договір дарування, буде вимагати підтвердження статусу. Платник, спираючись на наявність центру інтересів, громадянства і нерухомості, може вважати себе резидентом і претендувати на 0%. Але гарантій, що податківці вважатимуть інакше, коли справа дійде до перевірки, немає. Тому мало хто з нотаріусів вирішить надавати послуги без сплати ПДФО та ВЗ – платити штраф за неправильне самовизначення резидентського статусу клієнтом ніхто не бажає.

Зверніть увагу!

ДПС правильно виклала загальні норми, але не застосувала їх до конкретних обставин, які навів платник. Без цього відповідь залишається формально правильною, але практично малокорисною.

Рекомендації та практичні висновки

Щоб не втратити право на нульову ставку оподаткування при отриманні майна від близьких родичів, дотримуйтеся наступного алгоритму:

1. Зберіть доказову базу «Центру життєвих інтересів». Оскільки син знятий з реєстраційного обліку, його головна мета – доведення того, що центр його життєвих та економічних інтересів залишається в Україні (пп. «в» пп. 14.1.213 ПКУ). Про це можуть свідчити:
   • документи про наявність нерухомості та часток у майні в Україні;
   • довідки про проживання тут близьких членів родини (матері);
   • докази ведення бізнесу в Україні (діяльність ФОП, володіння частками в українських компаніях);
   • рахунки в українських банках, діючі договори тощо.
2. Скористайтеся правом на самовизначення. Пам'ятайте, що податкова чітко вказала: фізособа самостійно визначає свій резидентський статус. Підготуйте письмову заяву-обґрунтування для нотаріуса з посиланням на норми ПКУ та доданими доказами того, що ви є резидентом України.
3. Погодьте позицію з нотаріусом заздалегідь. Перед укладенням угоди зверніться до нотаріуса, який буде посвідчувати договір дарування. З'ясуйте, який саме пакет документів буде для нього достатнім переконанням у вашому резидентському статусі, аби уникнути неприємних сюрпризів безпосередньо в день угоди.

Де почитати більше про податкове резидентство українців за кордоном?

• Як довести, що громадянин не є податковим резидентом України: постанова Верховного Суду та практичні наслідки
• Громадянин залишається податковим резидентом України навіть у разі тривалого перебування за кордоном, – ДПС
• Податкове резидентство українців: які основні критерії?
• Статус податкового нерезидента у 2026 році: до кого звертатися для встановлення
• Українці за кордоном: залишаються податковими резидентами України чи вже нерезиденти?
• Податкове резидентство українських біженців: що це таке і чому важливо для українців за кордоном