Коментар до Постанови ВС від 13 лютого 2023 року у справі № 551/543/20
Фізособа є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,6289 га.
01 квітня 2009 року між ФО та ТОВ був укладений договір оренди цієї земельної ділянки строком на 25 років.
За умовами цього договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування належну орендарю земельну ділянку сільгосппризначення загальною площею 2,63га. Договір укладено строком на 25 років. Передача земельної ділянки орендодавцем орендарю підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки б/н від 01.04.2009, підписаним сторонами договору.
Власник земельної ділянки вважає, що ТОВ погіршив якість земельної ділянки, наслідком чого стало зменшення її нормативної грошової оцінки зі 112 850,80 грн у 2018 році до 83 034,70 грн у 2019 році. Зокрема, внаслідок діяльності ТОВ відбулось критичне пошкодження родючого шару ґрунту - орендар знищує корисні властивості землі, не дотримуючись принципів раціонального використання та охорони земель.
Крім цього, орендар систематично не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою, зокрема, існують залишки недоплачених сум за періоди 2016 - 2020 рр.
Посилаючись на те, що такі дії орендаря порушують права власника ділянки як орендодавця, ФО просила суд на підставі ст. 24, 25 і ст. 32 Закону України «Про оренду землі» розірвати договір оренди землі.
Справді, відповідно до абз. 3 та 5 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, поміж іншого:
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
- своєчасного внесення орендної плати.
А оскільки власник ділянки вважає, що мало місце невиконання СТОВ саме обох цих обов`язків, то це є підставою для розірвання договорів в судовому порядку.
Недобросовісний орендодавець – відсутні підстави для розірвання договору
Суд, зі своєї сторони, наголосив, що
1) в частині зменшення нормативної грошової оцінки землі та погіршення родючості шару ґрунту доводи власника ділянки мають характер припущень та ґрунтуються лише на факті розрахункового зменшенні вартості грошової нормативної оцінки земельної ділянки у 2019 році.
Так, згідно з довідкою ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 08.01.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,6289 га станом на 31.12.2018 становила 112 850,80 грн. Водночас відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки її нормативна грошова оцінка становить 82 999,97 грн.
Нагадаємо, що 07.02.2018 р. КМУ прийнято Постанову № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».
Наказом Мінагрополітики від 16.11.2018 р. № 552 затверджено технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Зазначений наказ набрав чинності 01.01.2019 р., а отже, з цієї дати змінилась і нормативна грошова оцінка земель сільгосппризначення, у т. ч. це стосувалося й спірних земельних ділянок.
Отже, зміна (зменшення) нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки сталась внаслідок зміни підходу до цього напряму діяльності та виведення його на загальнонаціональний рівень. При цьому відповідні зміни зачепили й інші земельні ділянки як на території Полтавської області, так і держави загалом.
Таким чином, суд вважає, що зміна (зменшення) нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки сама по собі не свідчить про критичне пошкодження відповідачем родючого шару ґрунту орендованої земельної ділянки, як про це заявляє позивач.
Окрім того, зменшення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки із 112 850,80 грн до 82 999,97 грн не є зміною істотних умов договору. Тим більше, що на момент укладання спірного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки взагалі становила 40 497,25 грн, що є вдвічі менше від її теперішнього розміру.
ВС цілком погодився з такими висновками попередніх судів - нормативна грошова оцінка земель сільгосппризначення визначається відповідно до нормативних показників, а її зменшення не свідчить про зниження якості (родючості) земельної ділянки, у тому числі і внаслідок її використання орендарем.
2) щодо розірвання договору оренди земельної ділянки через несплату орендної плати, то тут ситуація дещо складніша.
Власниця землі зазначала, що необхідність розірвання договору виникла саме у зв`язку з систематичною невиплатою орендарем орендної плати.
Так, умовами спірного договору передбачено, що виплата орендної плати відбувається до 31 грудня поточного року.
ТОВ надало інформацію про розмір нарахованої орендної плати, утриманих податків та зборів, виплат залишків по земельній ділянці. У вказаному листі зазначено, що розмір залишку на 01.01.2016 становить 500,10 грн, на 01.01.2017 - 215,10 грн, на 01.01.2018 - 882,05 грн, на 01.01.2019 - 9439,18 грн, на 01.01.2020 - 265,73 грн.
Вищевказані залишки по 2018 рік є грошовим еквівалентом залишків неотриманої власницею ділянки частини орендної плати, що виплачувалась в натуральній формі відповідно до умов додаткової угоди.
Після того як власниця ділянки протягом поточного року не з`являлась для отримання відповідної продукції в натуральній формі, вона з 01 січня наступного року переводилась у грошовий еквівалент та рахувалась як відповідні залишки, а подальшому докапіталізовувалась до грошової частини орендної плати за наступний рік.
Таким чином, сам факт залишків (до вказаних залишків також віднесено й розмір нарахованої орендної плати) виник у зв’язку з ухиленням власниці ділянки від отримання орендної плати у 2018 - 2019 роках.
Які дії вчиняло ТОВ для запобігання заборгованості з орендної плати?
ТОВ зі своєї сторони, намагаючись виконати свої зобов`язання за договорами оренди, неодноразово пропонувало власниці ділянки з`явитись до офісу товариства для отримання орендної плати або надати банківські реквізити для її безготівкового перерахування. Крім того, позивачу пропонувалось укласти додаткову угоду із збільшеним відсотком. Але вказані пропозиції були нею проігноровані.
Протягом 2018 - 2019 років товариством власниці ділянки було надіслано декілька листів про необхідність отримання орендної плати та доплат за минулі та поточні періоди, які були отримані, але залишились без відповіді.
26 листопада 2019 року орендна плата була надіслана власниці поштовим переказом, від отримання якого вона знову ж такі відмовилася. І це незважаючи на те, що СТОВ надіслало їй відповідний лист-роз'яснення від 26.11.2019 з проханням отримати кошти.
Лише 09 грудня 2019 року власницею ділянки були сформовані та в подальшому надані товариству її банківські реквізити для безготівкового зарахування орендної плати за землю.
Суди доволі критично поставились до такої поведінки власниці землі (орендодавця). Адже така її поведінка дає суду достатньо підстав дійти висновку про свідоме неотримання нею орендної плати для створення штучної підстави розірвання договору оренди землі в судовому порядку - нібито через систематичну несплату орендарем орендної плати.
ВС зі своєї сторони додатково наголосив, що ТОВ для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту у спірних правовідносинах, а саме:
- надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування;
- надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, однак позивачка відмовилася від його отримання, що свідчить про її недобросовісність з метою отримання права на розірвання договору.
Важливо! ВС також вважає, що положення чинного законодавства, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.