Порушення строків будівництва: чи буде пеня?

Коментар до Постанови ВС від 25.03.2024 у справі №759/9026/21

Незважаючи на війну, будівництво багатоквартирного житла в Україні із фінансуванням шляхом продажу майнових прав на квартири триває. Тому питання санкцій, які власники недобудованих квартир можуть застосувати щодо забудовника-порушника, актуальне і нині.

Зміст справи 

01.10.2014 між фізособою та забудовником (ЗАТ) укладено договір про купівлю-продаж майнових прав на квартиру, згідно з яким він зобов’язався передати позивачу у власність майнове право на квартиру, позначену на схемі генерального плану за №9.

Згідно з п. 1.7 договору орієнтовний термін прийняття будинку в експлуатацію – ІІІ квартал 2016 р.

Фізособою сплачено 100% вартості майнових прав.

Відповідно до акта приймання-передачі майнових прав АТ передало фізособі майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру.

Водночас із відповіді департаменту ДАБІ у м. Києві випливає, що будинок не введений в експлуатацію. Письмові звернення фізособи до ЗАТ щодо порушення термінів прийняття будинку в експлуатацію залишено без відповіді.

Згідно з п. 4.6 договору у разі порушення ЗАТ зобов’язань відповідно до п. 1.7 щодо строків введення будинку в експлуатацію ЗАТ сплачує позивачу пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення від суми, сплаченої фізособою.

Чи можлива пеня за законом, а не за договором?

У випадку, який ми розглянемо, фізособа вирішила, що в межах правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав майбутній власник квартири має право на захист своїх прав відповідно до Закону про захист права споживачів (далі – Закон №1023).

А за п. 5 ст. 10 Закону №1023 у разі, коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожен день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.

Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання, не звільняє його від виконання зобов'язання в натурі.

Тому власником майнових прав на квартиру був проведений розрахунок пені на підставі п. 5 ст. 10 Закону №1023 незважаючи на те, що можливості нарахування такої пені не було передбачено у договірних умовах, зокрема у передбачених п. 4.6 укладеного договору. Сума за весь період прострочення становила 453 5271 грн.

ЗАТ зі свого боку заявило, що неприйняття будинку в експлуатацію у визначений сторонами термін викликано причинами, що не залежали від товариства, а строки за п. 1.7 договору є орієнтовними без зазначення чіткої дати прийняття будинку в експлуатацію. 

Зважаючи на те, що у п. 5 ст.10 Закону №1023 пеня стосується робіт/послуг, а не майнових прав, суд у стягненні пені в розмірі 3% відмовив. 

Продаж майнових прав = виконання будівельних робіт?

ВС вважає, що за загальним правилом у договорах за участю фізичної особи – споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Те саме стосується і змішаних договорів. Адже зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ст. 628 ЦКУ).

Встановивши, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру був укладений фізичною особою з метою набуття у кінцевому результаті права власності на квартиру у багатоквартирному житловому будинку для власних потреб, суд вважає, що на правовідносини за цим договором все ж таки поширюється дія Закону України «Про захист прав споживачів».

Однак приписи статті 10 Закону №1023 встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг).

Також відсутні підстави для поширення на правовідносини сторін дії Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

За змістом пункту 1.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру ЗАТ зобов’язувалося передати фізособі у власність майнове право на квартиру, що розташована у будинку, а фізособа зобов’язувалася сплатити відповідачу ціну продажу майнового права згідно з умовами цього договору та прийняти майнове право. Пунктами 1.5 та 1.6 договору передбачено порядок передачі визначеного у договорі купівлі-продажу майна.

Зазначене цілком відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Отже, спірний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не є ані договором підряду, ані договором про надання послуг.

Сторони договору погодилися з такими умовами договору, заперечень щодо їх формулювань не висловлювали, не заявляли і про недійсність умов зазначеного вище договору купівлі-продажу.

Таким чином, зміст договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру дозволяє дійти висновку про те, що між сторонами не виникло правовідносин з надання послуг або виконання робіт, а ЗАТ не здійснювало будівельні роботи з будівництва житла для фізособи або виступало замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку.

А отже, за договором купівлі-продажу майнових прав ЗАТ не брало на себе зобов’язання виконати певні будівельні роботи чи надати певні послуги фізособі, не є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку та не має повноважень на прийняття спірного будинку в експлуатацію. Строк введення будинку в експлуатацію є орієнтовним та, з огляду на визначення термінів у вступній частині договору, залежить лише від дій замовника будівництва й органів Держархбудконтролю. 

Тому для стягнення з ЗАТ, яке виступає продавцем майнових прав у спірних правовідносинах за договором, пені у розмірі 3% вартості роботи (послуги), передбаченої п. 5 ст. 10 Закону № 1023 за порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг), підстави відсутні.

Від редакції

У коментованій нами справі судді зважали за зміст договору, предметом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру. 

В іншій справі, де спір стосувався стягнення пені за інвестиційним договором, суд все ж таки стягнув пеню за п. 5 ст. 10 Закону №1023. Адже хоча в цій ситуації договір був змішаний, він містив елементи договору підряду, де забудовник зобов’язувався виконати окремі будівельні роботи, а майбутній власник мав їх оплатити. 

Тобто те, чи буде присуджено сплату пені за Законом про захист прав споживачів, прямо залежить від змісту, а не від назви договору! 

А ще те, що у сплаті 3% пені було відмовлено, не означає, що санкцій до порушника договору не буде зовсім. І навіть якщо не вдається визначити розмір таких санкцій за законом, сторони можуть прописати їх у договорі!

У коментованому випадку фізособа має право на пеню, яку передбачено умовами договору, хоча вона і менша за пеню, встановлену п. 5 ст. 10 Закону №1023.

Наприклад, вартість квартири (або майнових прав за коментованим нами рішенням) становить 200 тис. грн. 

Зверніть увагу: пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ може бути стягнуто лише за період шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано (ч. 6 ст. 232 ГКУ). Отже, умовами договору має бути прописано не лише розмір пені, а й період, за який договірну пеню може бути нараховано. Докладніше про нарахування такої пені можна ознайомитись за посиланням. 

Строк позовної давності про стягнення пені становить один рік (ч. 2 ст. 258 ЦКУ).

За таких умов пеня за несвоєчасне виконання зобов'язань за нашим прикладом становитиме лише 24 987,02 грн.