При оренді нерухомого майна орендар часто змінює об’єкт оренди під себе, залежно від потрібних йому умов використання. Іноді ці зміни є незначними і ліквідуються до повернення об’єкта орендодавцеві. Але часом ці зміни значні та впливають на ринкову вартість об’єкта. Саме тому деякі орендарі вимагають компенсації понесених витрат на ці зміни.
Нагадаємо, що цивільним законодавством закріплено право орендаря на відшкодування вартості лише тих поліпшень орендованого майна, які проведені за згодою орендодавця. Відповідно, якщо орендодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов’язується відшкодувати орендареві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення або на зарахувати їх у рахунок плати за користування річчю. Але іноді для права на поліпшення орендованого майна достатньо відсутності заборони з боку орендодавця на їх проведення.
І коментована нами судове рішення (постанова ВС від 17.09.2024 у справі №906/1423/20) прямо показує, наскільки важливо уважно прописувати умови про порядок отримання такої згоди та форму її надання.
Зміст справи
Отже, між ФОПом та ТОВ було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності ТОВ, а саме: одноповерхової будівлі площею 200 кв. м та земельної ділянки, на якій вона розміщена, необхідної для використання будівлі за призначенням.
Відповідно до пункту 1.2 договору оренди майно передається для розміщення кафе.
Пунктом 2 договору визначено обов’язки сторін, за змістом яких:
- орендодавець зобов’язується надати в оренду майно у придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013 до 15.11.2016 (п. 2.1 договору), сприяти наданню комунальних послуг, облаштуванню території навколо кафе, приміщень, інтер’єру (п. 2.2 договору);
- серед обов’язків орендаря зазначено: використовувати надане йому майно за призначенням (п. 2.4 договору); забезпечити доступ до огляду (контролю) за утриманням майна (п.2.6 договору); своєчасно вносити орендну плату в розмірі 1700,00 грн на місяць. Орендна плата коригується щороку з урахуванням інфляції (п. 2.8 договору).
Пунктом 5.4 договору було передбачено, що у разі припинення або розірвання цього договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем власним коштом, які можна відокремити від орендованого майна без завдання йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а невідокремлювані поліпшення – власністю орендодавця.
Невідокремлювані поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем власним коштом за погодженням з орендодавцем, можуть бути зараховані в рахунок орендної плати. У разі дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця орендодавець відшкодовує орендареві вартість невід’ємних поліпшень, зроблених коштом орендаря.
За змістом Акта приймання-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 вбачається, що:
- з приміщенням орендареві було передане обладнання;
- сторони провели візуальний огляд його технічного стану, і в результаті огляду та перевірки вони дійшли згоди та визначили, що приміщення, яке передається, хоча і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт.
Відповідно, для належного використання нерухомості ФОП:
- за договором на виконання ремонтно-будівельних робіт від 02.12.2013 №02/12 оплатив внутрішні ремонтно-будівельні роботи з комплексного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру нежитлового приміщення на суму 305 870,00 грн (акт за січень 2014 року);
- за договором підряду від 04.12.2017 №04/12 оплатив роботи з ремонту нежитлового приміщення на суму 326 350,00 грн (акт за грудень 2017 року);
- за договором підряду від 03.01.2020 №03/01 оплатив роботи з ремонту нежитлового приміщення на суму 276 885,00 грн (акт за січень 2020 року).
08.05.2020 ТОВ надіслало ФОПу лист про визнання договору оренди недійсним та звільнення приміщення протягом десяти робочих днів. ФОП звернувся до суду, який визнав договір нікчемним з дати його укладення та зобов’язав повернути нерухомість ТОВ.
Позаяк ФОПом були вкладені значні кошти у ремонт приміщення під час користування орендованим майном, одразу після повернення нерухомості ТОВ підприємець звернувся знову до суду та вимагав повернути вартість невід’ємних поліпшень у розмірі 909 020,00 грн.
Отже, у цьому спорі важливо з’ясувати, чи надавав наймодавець згоду на ремонт/поліпшення нерухомості та чи були поліпшення, а точніше – чи збільшив ремонт вартість орендованого майна.
Адже наявний між сторонами Акт приймання-передачі від 01.12.2013 містить лише погодження щодо здійснення оновлення інтер’єру та екстер’єру приміщень, проте відсутні аналогічні згоди на здійснення ремонту (невід’ємних поліпшень) у двох інших випадках (у 1017-му та 2020 роках).
ФОН 1 (позначка «галка»): Невід’ємні поліпшення чи ремонт?
Згідно зі ст. 776 ЦКУ поточний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. А от капітальний ремонт речі, переданої у найм, проводиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
При цьому якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі (ч. 3 ст. 776 ЦКУ), що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.
Відповідно до вимог ст. 778 ЦКУ наймач може і поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.
Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
ФОН 2 (позначка «!»): Як визначити, може орендар забрати собі поліпшення чи ні?
ВС наголошує, що чинний ЦКУ не містить визначення поняття "невід’ємні поліпшення". Разом з тим колегія суддів звертається до визначення такого поняття, зазначеного у Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід’ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженому Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №377.
Так, невід’ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем (абзац 3 пункт 1.1. Розділу 1 "Загальні положення").
При цьому невід’ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід’ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено.
Отже, головною ознакою невід’ємних поліпшень є те, що такі поліпшення не лише змінюють загальний фізичний стан та споживчі якості нерухомого майна, а прямо впливають на його ринкову вартість. Саме тому здійснення таких поліпшень й передбачає надання згоди власника майна.
Як оцінити згоду – «погоджуюсь» чи «не проти»?
Незважаючи на те, що договір оренди між ФОПом та ТОВ визнаний нікчемним, для судів було важливо те, що з моменту підписання Акта приймання-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 до моменту повернення такого майна (на виконання судового рішення) ФОП цілком законно користувався цим приміщенням.
Окрім того, ані ФОП, ані ТОВ не лише не заперечують укладення договору оренди та підписання Акта приймання-передачі від 01.12.2013 щодо зазначеного нерухомого майна, але й посилаються на окремі положення нікчемного договору оренди від 15.11.2013.
Також вони не заперечують і те, що приміщення, яке було передано, хоч і перебувало у належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребувало повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру, що виражається у комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт.
ВС також наголосив, що встановлені судами обставини щодо необхідності здійснення повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру дає підстави для обґрунтованого висновку про те, що за відсутності комплексного проведення внутрішніх ремонтних робіт використання орендованого приміщення здійснювалося б з порушенням вимог ст. 773, 776 ЦКУ. Адже необхідність проведення ремонту на момент передачі приміщення не лише не спростована ТОВ, але й не заперечувалася ним під час розгляду справи судом. Тут ставимо посилання на ФОН 1 (позначка «галка»)
На підтвердження вартості здійсненого ремонту в орендованому приміщенні ТОВ надало як акти про виконані роботи, так і квитанції до прибуткового касового ордера про оплату, а також висновок експерта від 20.09.2021 за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, відповідно до якого вартість ремонту становить 540 672,74 грн. ТОВ не спростувало розмір вартості проведених у 2013 - 2020 рр. ремонтів
З огляду на це у суду виникло обґрунтоване запитання: чи правомірно орендар, за відсутності дозволу орендодавця - власника майна, здійснював ремонт?
ВС вважає, що у цьому випадку, оскільки йдеться не про оренду та користування державним чи комунальним майном, правовідносини, які виникли між ФОПом і ТОВ, не мають чіткого та обов’язкового законодавчого регулювання. Тому учасники таких правовідносин наділені свободою вибору власної поведінки в силу загальних положень ЦКУ.
Таким чином, за наявності реального користування нерухомим майном у період з 2013 по 2021 роки, здійснення у ньому ремонтів/покращення з метою цільового використання було цілком правомірним.
ТОВ - власник нерухомості відмовлялося відшкодувати вартість ремонтів/поліпшень, посилаючись на відсутність згоди щодо здійснення в орендованому приміщенні відповідних невід’ємних поліпшень. Але закон не забороняв проводити такі ремонти/поліпшення, а сторони договору між собою це питання чітко не узгодили.
До речі, такий висновок суду цілком зрозумілий - в Акті сторони погодили доволі загальну разу «потребує повного ремонтного оновлення інтер’єру та екстер’єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт». При цьому не були обумовлені ані період проведення ремонту, ані кількість таких ремонтів, ані конкретизовано мету цих ремонтних робіт чи ремонтних робіт. Що розв’язало орендареві руки. Тут робимо посилання на ФОН 3 (позначка «стрілка»)
ФОН 3 (позначка «стрілка»): Що таке «contra proferentem»?
Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem – слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов’язаний з неясністю такої умови.
Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.
Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party) (постанова ОП ВС від 18.04.2018 у справі №753/11000/14-ц).
І суд стягнув вартість таких ремонтів з ТОВ на користь ФОПа у повному обсязі.