Коментар до Постанови Великої Палати ВС від 05.02.2025 у справі №925/457/23
Зміст справи
У січні 2010 р. між районною держадміністрацією (РДА, орендодавець) та ТОВ (орендар) був укладений договір оренди землі на 49 років – до 22 травня 2058 року – про строкове платне користування земельною ділянкою із земель резервного фонду загальною площею 86,01 гектара для товарного сільгоспвиробництва.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 дорівнює 1,4 млн грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Пунктом 39 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний та зареєстрований у ДП «Центр державного земельного кадастру».
Додатковою угодою від 01.11.2011 до договору оренди землі було внесено зміни про те, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на 2011 рік. І так було 10 років.
Рішенням Міськради від 26.03.2021 було вирішено внести зміни до преамбули договору оренди землі та окремих пунктів договору. В них передбачалося змінити розмір орендної плати до 12% відповідно, а також збільшити розмір нормативної грошової оцінки землі з 1,4 млн грн до 2,3 млн грн.
Реєстрація договорів оренди землі та додатків до них
Проблема в тому, що додаткова угода від 01.01.2011 як невід’ємна частина договору оренду землі також підлягала державній реєстрації. Тож у зв’язку з відсутністю такої реєстрації вона не набрала чинності.
Щоправда, вимога державної реєстрації змін до договору оренди випливає виключно з норм загального цивільного законодавства, а не з умов договору. Тому суди вирішили: якщо жодна зі сторін не ставить під сумнів сам факт укладення (підписання) додаткової угоди, останню має бути враховано під час розгляду спору.
Був і ще один факт, який суди взяли до уваги. Додаткову угоду було укладено у 2011 році, коли вимагалася її державна реєстрація. А 01.01.2013 з тексту ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦКУ було виключено посилання щодо держреєстрації правочинів, а із Закону №161 – виключено статті 18 та 20 про обов’язковість держреєстрації договорів оренди землі. Тож підписана сторонами 01.11.2011 додаткова угода набула чинності 01.01.2013 як така, що укладена з дотриманням письмової форми, підписана уповноваженими особами та скріплена печатками сторін.
Проте наступну додаткову угоду від 26.03.2021 ТОВ-орендар не підписало. А оскільки у період з лютого 2020 року до грудня 2021 року орендні платежі вносились не у повному обсязі, а з січня 2022 року до лютого 2023 року – ще й з порушенням строків внесення платежів, то такий договір оренди міг бути розірваний за ініціативою орендодавця.
Неоднозначний підхід до договорів оренди землі
Судова практика має доволі різний підхід до питань реєстрації договорів оренди землі та додатків до нього з урахуванням чинного законодавства до 01.01.2013 та після.
Так, у постанові від 28.03.2024 у справі №160/240/23 ВС, вирішуючи питання щодо правомірності нарахування податкового зобов’язання з орендної плати за землю, виходячи з умов, визначених додатковою угодою, дійшов висновку, що додаткова угода до договору оренди підлягала державній реєстрації. За встановлення у судовому процесі обставин відсутності факту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов’язки, які обумовлені нею.
Своєю чергою, ВС у постанові від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 дійшов висновку, що підлягає державній реєстрації лише саме виникнення речового права – права оренди земельної ділянки та його строк, а не умови договору оренди землі, зокрема такі як розмір орендної плати.
Чинність договору оренди та додатків, підписані до 01.01.2013
У ст. 18 Закону №161-XIV передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його держреєстрації, а відповідно до ч. 1 ст. 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає держреєстрації.
І права й обов’язки при укладенні договору оренди землі набуваються лише після його держреєстрації, як це передбачено ст. 18, 20 Закону №161 в редакції до 01.01.2013.
Окрім того, сторони в договорі оренди землі мали право зазначити про момент початку перебігу та припинення його дії. Якщо вони цього не зробили, то діють загальні правила, передбачені Законом №161, – договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації. У разі коли моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦКУ), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії відповідної редакції ч. 3 ст. 640 ЦКУ є саме його держреєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ.
Повертаючись до коментованої справи, зауважимо, що хронологія подій у ній така:
Крок перший. У договорі оренди землі від січня 2010 року сторони погодили, що цей договір набирає чинності після його підписання та державної реєстрації. Відповідно договір оренди землі, підписаний сторонами 25.01.2010, набув чинності для сторін 05.05.2010 після його держреєстрації. Саме з цього моменту у сторін виникли права й обов’язки за цим договором, як-то: передати земельну ділянку – в орендодавця та вносити плату за користування нею – в орендаря.
Крок другий. 01.11.2011 сторони підписали додаткову угоду до договору оренди землі, виклавши пункт 7 договору в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 51 471,00 грн на 2011 рік».
Велика Палата ВС вважає, що додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. І з урахуванням характеру змін до договору оренди землі в частині такої істотної умови договору, як його ціна, такі зміни не можуть набрати чинності для його сторін у разі їх прийняття без дотримання тієї процедури, яку передбачено законом для первісної редакції договору оренди землі.
Велика Палата ВС нагадує, що в договорі оренди землі та, безумовно, в додатковій угоді до такого договору сторони мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення його/її дії. Однак така домовленість сторін може встановлювати лише додаткові (жорсткіші) вимоги до моменту набрання правочином чинності порівняно із загальними правилами, передбаченими Законом №161.
Сторони не можуть відступити від обов’язкової вимоги щодо держреєстрації правочину, якщо така вимога передбачена законом чи обумовлена необхідністю застосування його аналогії. Тому в додатковій угоді до договору оренди землі сторони не можуть визначити строк набрання нею чинності раніше, ніж проведення її держреєстрації. Інакше застосовуються загальні правила, визначені Законом №161.
Тому без державної реєстрації умова додаткової угоди від 01.11.2011 про зміну ставки орендної плати з 3% до 4,5% від НГО землі не розпочала свою зобов’язальну дію.
Крок третій. Було складено додаткову угоду від 26.03.2021. І вона не тільки не була зареєстрована, але і не була підписана ТОВ-орендарем. У ній зазначалася нова нормативна грошова оцінка і нова ставка орендної плати. Проте ось щодо цього випадку ВС зазначив, що дивитися слід не стільки у договір, скільки у ПКУ! І якщо договором не прописано новий розмір орендної плати у зв’язку зі збільшенням НГО, то орендар має порахувати його самостійно.
Зазначення у договорі актуальної НГО
Обов’язковість врахування НГО земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (ч. 1 ст. 13 Закону №1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам ч. 2 ст. 632 ЦКУ, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Велика Палата ВС виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ПКУ зміненої НГО земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до НГО.
У таких правовідносинах відсутній обов’язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку її застосування.
Таким чином, обов’язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої НГО земельної ділянки у розмірі 2,3 млн грн виник у Товариства з моменту початку застосування такої оцінки. А не з дати внесення відповідних змін до договору оренди (які так і не були внесені).
Індексація НГО землі / орендної плати
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За загальним правилом, індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди. А індексація НГО має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки. Якщо обов’язкову індексацію НГО не визначено у договорі, то обчислення орендної плати відбувається відповідно до ч. 3 ст. 21 Закону №161 – тобто індексується лише орендна плата.
У пункті 8 первісного договору оренди землі сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а орендна плата розраховується як 3% від НГО. Тобто орендар взяв на себе зобов’язання вносити щомісячні орендні платежі з урахуванням індексу інфляції споживчих цін у кожному місяці. І це теж треба врахувати при самостійному визначенні розміру орендної плати!
Велика Палата ВС пропонує такий порядок розрахунків:
1. Базовим місяцем уважатиметься місяць, у якому востаннє змінювалася (чи підлягала перегляду) орендна плата, тобто місяць, з якого почала діяти нова НГО земельної ділянки.
Базовим місяцем у цій справі необхідно вважати січень 2020 року, а індексації підлягали всі подальші щомісячні орендні платежі за період з лютого 2020 року до лютого 2023 року (в межах пред’явлених позовних вимог) виходячи з розміру орендної плати, який потрібно розраховувати з урахуванням НГО в сумі 2 340 275,46 грн.
З огляду на викладене розмір місячної орендної плати за спірний період без урахування індексів інфляції становить
5 850,69 грн = 2 340 275,46 х 3 / 100 / 12.
Відповідно орендна плата, яку Товариство мало сплатити за спірний період з лютого 2020 року до лютого 2023 року, без урахування індексів інфляції та орендної плати за березень 2020 року становить 210 624,84 грн (5 850,69 грн х 36 місяців).
2. З урахуванням даних Держстату та з огляду на визначений базовий місяць і наведені індекси інфляції Товариство повинно було самостійно обрахувати щомісячні орендні платежі (орендна плата з урахуванням індексації).
Приклад 1. Індекс інфляції, зокрема, лютий 2020 року – 99,7%, березень 2020 року – 100,8%, і т.ін.
Відповідно орендна плата разом з індексом інфляції обраховується як: у лютому – 5 844,80 грн, за березень 2020 року – 0 грн, за квітень 2020 року – 5 938,70 грн, і т.ін.