Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважають самочинним будівництвом (ст. 376 ЦКУ) за таких умов:
- будівлі збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети — для будівництва будівлі;
- будівлі збудовані без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;
- будівлі збудовані з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Причому особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2 ст. 376 ЦКУ).
Тобто право власності на результат самочинного будівництва набувається не в загальному порядку, а у спеціальному — на підставі рішення суду.
Мін’юст у листі від 29.10.2007 р. №19-39-827 звертає увагу на те, що на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. У цьому разі єдиним можливим документом, що підтверджує виникнення права власності на таке нерухоме майно, є рішення суду. Саме таке рішення суду подається для державної реєстрації прав на нерухоме майно. При цьому документи, що підтверджують прийняття нерухомого майна до експлуатації, не вимагаються.
Водночас суд також може зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо це неможливо, будівлю може бути знесено (за рішенням суду). Таке можливо в разі, якщо особа (власник самочинного будівництва) істотно відхилилась від проекту або істотно порушила будівельні норми і правила. Проте, як свідчать роз'яснювальні матеріали ВГСУ від 01.01.2010 р. (див. пункт 3.2 «Самочинне будівництво») та апеляційного суду м. Києва від 01.01.2010 р., відсутність дозволу на виконання будівельних робіт не є достатньою підставою для винесення судового рішення про знесення самочинно збудованих об’єктів.
Увага! Тривалий час самочинно збудовані будівлі не підлягали зносенню, оскільки законодавством передбачено право забудовника на узаконення самочинного будівництва.
Узаконення самочинного будівництва відбувалось у порядку, визначеному п. 9 перехідних положень Закону України №3038 «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж, затвердженим наказом Мінрегіонбуду від 24.06.2011 р. №91 (далі — Порядок).
Тобто як тимчасовий захід «власнику» об’єкта самочинного будівництва надано право прийняти в експлуатацію об'єкти, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт.
Проте наказ Мінрегіонбуду від 24.06.2011 р. №91 діяв протягом дуже нетривалого часу — з 25.07.2011 р. до 30.01.2013 р.
Отже, нині виникла проблема: чи можна прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за спрощеною процедурою?
Держархбудінспекція в коментованому листі звертає увагу на те, що прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом об'єкти, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за спрощеною процедурою можна після продовження дії наказу Мінрегіонбуду від 24.06.2011 р. №91. Тим більше, що перепон вже немає — 05.01.2013 р. набрав чинності Закон від 20.11.2012 р. №5496-VI, який дозволяє це зробити. Залишилося лише дочекатися від Мінрегіонбуду відповідного документа про продовження дії Наказу №91.
Чи є наслідки для тих, хто не встиг скористатися спрощеною процедурою узаконення на сьогодні?
Юрособи та фізособи-підприємці до 31.12.2013 р. за будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, закінчене у період з 05.08.92 р. до 12.03.2011 р. без дозволу на виконання будівельних робіт, несуть відповідальність у вигляді санкцій у розмірі 10 мінімальних зарплат (п. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності»). Для фізосіб передбачена адмінвідповідальність у ст. 96 Кодексу про адмінправопорушення.
