Продаж квартири, яка перебуває у спільній сумісній власності (найчастіше це майно, набуте подружжям у шлюбі, або приватизована на кількох членів сім'ї квартира), має свої чіткі юридичні правила. Оскільки у спільній сумісній власності частки кожного із власників не визначені (тобто немає чіткого "мені належить 1/2, а тобі 1/2"), то розпоряджатися майном можна тільки разом. Тож головний принцип у разі продажу квартири — абсолютна згода всіх співвласників.
Головне, що потрібно знати:
Для продажу квартири, яка перебуває у спільній сумісній власності вам потрібно отримати нотаріальну згоду всіх співвласників (або їх особиста присутність у нотаріуса), провести оцінку майна та сплатити податки (якщо не діє пільга щодо першого продажу та 3-річного володіння).
Ось покроковий алгоритм та ключові податкові правила, які допоможуть провести цю угоду правильно та без ризиків.
Крок 1. Згода співвласників
Оскільки у спільній сумісній власності частки кожного власника не визначені (ст. 368 ЦКУ), розпорядження майном здійснюється за згодою всіх співвласників. Тому, як варіант, усі співвласники можуть особисто прийти до нотаріуса в день підписання договору купівлі-продажу. Вони виступлять як "Продавці" та разом підпишуть документи.
При цьому згідно зі ст. 369 ЦКУ співвласники мають право уповноважити одного з них на укладення договору.
Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення (а це саме наш випадок), згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, що потребує нотаріального посвідчення, має бути нотаріально посвідчена (ст. 65 СКУ).
Тому якщо хтось один займається продажем, інші співвласники мають оформити у нотаріуса офіційну заяву-згоду на продаж цього майна (із зазначенням конкретних умов, наприклад мінімальної ціни).
Увага!
Навіть якщо квартира зареєстрована лише на одного із членів подружжя, але куплена під час шлюбу, вона автоматично є спільною сумісною власністю. Нотаріус обов'язково вимагатиме письмову згоду іншого з подружжя (або його особисту присутність).
Рекомендація: бажано, щоб на момент угоди в квартирі ніхто не був зареєстрований. Якщо серед власників або зареєстрованих осіб є неповнолітні діти, продаж можливий виключно за попереднім письмовим дозволом Органу опіки та піклування.
Крок 2. Нотаріальне посвідчення договору
Договір купівлі-продажу нерухомого майна обов’язково укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ). Нотаріус перевіряє відсутність обтяжень (арештів, іпотек) та правовстановлюючі документи.
Для візиту до нотаріуса вам потрібно підготувати:
- паспорти та ідентифікаційні коди (РНОКПП) усіх співвласників (у цьому випадку чоловіка та дружини).
- Оригінал правовстановлюючого документа на квартиру.
- Технічний паспорт на нерухомість.
- Довідка про реєстрацію місця проживання (про відсутність зареєстрованих осіб, особливо дітей).
- Свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу (якщо квартира купувалася у шлюбі).
- Документ про експертну грошову оцінку.
Увага!
Продаж можливий лише за наявності електронної довідки про оціночну вартість або звіту про оцінку, зареєстрованого в Єдиній базі даних звітів про оцінку. База оподаткування не може бути нижчою за цю оціночну вартість (п. 172.3 ПКУ).
Альтернативний шлях: виділ часток співвласників
Якщо один із співвласників категорично проти продажу, а інші хочуть продати свої частини, "спільну сумісну" власність спочатку доведеться перевести у спільну часткову (визначити, кому яка частка належить — наприклад, по 1/2 чи 1/3). Це робиться за добровільною згодою у нотаріуса або через суд. Після цього кожен зможе розпоряджатися своєю часткою, але з урахуванням переважного права інших співвласників на купівлю цієї частки (ст. 362 ЦКУ).
Разом з тим, якщо, наприклад, дружина вирішила подарувати свою частку будь-кому, на дарування не поширюється обов’язок повідомляти іншого співвласника у зв’язку з відсутністю переважного права (постанова ВС від 05.03.2025 у справі №757/14257/19-ц).
Які податки слід сплатити при продажу квартири?
Згідно зі ст. 172 ПКУ ставки податків залежать від умов:
- 0% ПДФО та 0% ВЗ: якщо це перший продаж житлової нерухомості за рік і вона перебуває у власності понад 3 роки (або отримана у спадщину, тоді вимога щодо 3 років не діє).
- 5% ПДФО та 5% ВЗ: якщо це другий продаж житлової нерухомості за рік або якщо майно у власності менше 3 років (докладно про це тут).
- 18% ПДФО та 5% ВЗ: якщо це третій та наступні продажі нерухомості протягом звітного року. У цьому випадку дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта.
Які є додаткові витрати при продажу квартири?
- Державне мито: 1% від суми договору (сплачується за домовленістю сторін).
- Збір до ПФУ: 1% від вартості квартири. Сплачується зазвичай покупцем.
Де почитати більше про продаж квартири майна та податки, які слід при цьому сплатити?
- Яке майно, набуте у шлюбі, не є спільною власністю подружжя?
- Поділ спільного майна подружжя: що треба знати перш ніж йти до суду?
- Ставки ПДФО та ВЗ при продажу квартири до 3 років володіння
- Чи виникає об’єкт оподаткування ПДФО та ВЗ у ФО – резидента внаслідок розірвання договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного між ФО – резидентами?
- Коли оподатковується дохід від першого продажу протягом звітного року квартири?
- Чи оподатковується ПДФО та ВЗ дохід від першого продажу протягом 2025 року спадкованого нерухомого майна?
