Коли відсутність договору оренди землі не тягне оплату за користування нею?

Коментар до постанови ВС від 11.09.2019 р., справа №922/393/18 

Нагадаємо, що перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч. 2 ст. 120 ЗКУ). Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (п. «е» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).

Право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.

Незважаючи на наведені норми ЗКУ, за останні кілька років суди демонстрували різний підхід до оплати за користування земельною ділянкою новим  та попереднім власником у разі придбання нерухомості (будівлі, споруди або її частини). Втім, за останні два роки все ж ми отримали висновки Верховного Суду, які на сьогодні є єдиною правовою позицією з цього питання.

Розглянемо це на прикладах (різних ситуаціях продажу будинку з оформленням чи неоформленням права користування земельною ділянкою комунальної власності під ними).

Приклад 1. За договором купівлі-продажу новий власник набув право власності на будівлю, земельна ділянка у попереднього власника перебувала в оренді (за договором оренди земельної ділянки, укладеного з органами місцевого самоврядування).

Хто має сплачувати за користування земельною ділянкою за договором оренди землі  після оформлення права власності на будівлю — новий власник будівлі чи попередній?

Позиція судів для таких випадків зводилась до такого:

1. у разі переходу права власності на будівлю до нового власника переходить й право оренди. При цьому будь-які застереження у договорах купівлі-продажу будівлі щодо оплати попереднім власником будівлі орендної плати з відшкодуванням від нового власника не змінюють цього правила;
2. новий власник не зобов’язаний бігти та переоформляти на себе договір оренди землі. Заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір оренди стосовно нового орендаря (постанова ВС від 07.11.2018 р. у справі №910/20774/17);
3. попередній власник з моменту оформлення права власності у Реєстрі речових прав на будівлю на нового власника перестає користуватись земельною ділянкою. Натомість новий власник будівлі продовжує сплачувати орендну плату за діючим договором оренди протягом всього строку дії у розмірі, встановленому цим договором. Тобто без зміни розміру орендної плати. Земельний податок при цьому не сплачується.

Приклад 2. За договором купівлі-продажу новий власник отримав будівлю. Проте попередній власник не оформляв права оренди чи користування на земельну ділянку під будівлею.

Чи можуть органи місцевого самоврядування стягнути плату з нового власника за користування землею без договору оренди?

Позиція судів у таких ситуаціях — задоволення позовів органів місцевого самоврядування про  стягнення безпідставно набутих (збережених) коштів, а саме:4

1. до моменту оформлення новим власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, суди вказують на фактичне користування землею без укладення договору оренди. А орган місцевого самоврядування в такому разі недоотримує доходи у вигляді орендної плати. Отже, фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, та відповідно зобов`язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування за ст. 1212 ЦКУ (постанова Великої палати ВС від 20.11.2018 р., справа №922/3412/17);
2.  для визначення розміру орендної плати використовується нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (п. 289.1 ПКУ). А це свідчить про те, що земельна ділянка має бути відведена в натурі, їй присвоюється кадастровий номер та видається Витяг з державного земельного кадастру (постанова Великої палати ВС від 23.05.2018 р. справа №629/4628/16-ц). Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Тобто земельна ділянка має існувати як об’єкт цивільного права;
3.  розрахунки таких безпідставно збережених коштів має надавати позивач (органи місцевого самоврядування). Проте фактичний користувач земельної ділянки (новий власник будівлі) також має право подати свій контррозрахунок з врахуванням можливих пільг, передбачених чинним ПКУ та іншими законами, а також документальні підтвердження сплати коштів за користування землею (якщо таке мало місце, у т.ч. у разі звернення до органів місцевого самоврядування про надання дозволу на виготовлення технічної документації та наступного укладення договору оренди землі).

Вищенаведені висновки мають важливе значення, адже у коментованій нами справі ситуація дещо складніша (не кажучи вже про те, що у цій справі суд відмовився стягувати безпідставно набуті кошти з нового власника будівлі).

Приклад 3. Новий власник (ТОВ) придбав 27/100 частини нежитлової будівлі площею 265,8 кв. м для здійснення госпдіяльності. Відразу ж у 2017 році ТОВ звернулось до міської ради зі заявою про надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.

Дозвіл було надано, навіть затверджено проект землеустрою для відведення земельної ділянки. Проте виявилось, що  права власності на земельну ділянку як землі комунальної власності у Реєстрі речових прав не зареєстровані.

Окрім того, ТОВ протягом всього строку користування землею сплачував земельний податок, що підтверджується відповідними листами ОДПІ у розмірі, який був визначений ТОВ самостійно.

Натомість міська рада у позові про стягнення коштів за користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди надала свій розрахунок, де виходила не з нормативно-грошової оцінки землі, а з базової вартості 1 кв. м по місту, помноживши її на площу будівлі по периметру.

ТОВ звернула увагу на два важливі моменти:

такий розрахунок суперечить чинному законодавству, адже міська рада не надала довідки про нормативно-грошову оцінку землі,

сама земельна ділянка не сформована в натурі, дані про неї не внесені до Державного земельного кадастру.

Чи має право міська рада на отримання коштів?

Таким чином, для вирішення спору за позовом міської ради про стягнення коштів за користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди, суд має встановити, зокрема, чи є земельна ділянка,за користування якою міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти, об'єктом цивільних прав, та обґрунтованість порядку та підстав здійснення нарахування коштів, які заявлені до стягнення.

ВС,  також відмовляючи міській раді, цілком підтримав суди попередніх інстанцій, які дійшли таких висновків:

1. земельна ділянка не була сформована як об’єкт права, оскільки вона не мала ні визначених меж, ні кадастрового номера, інформація про неї не занесена до Державного земельного кадастру;
2. щодо визначення меж земельної ділянки на підставі акта обстеження суди зазначили, що  ні Інструкцією  №376, ні ЗКУ не передбачено визначення площі земельної ділянок згідно з актами обстеження. Не замінює Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку й інформація з Публічної кадастрової карти України;
3. основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями п. 288.5.1 ПКУ (аналогічна правова позиція викладена у постанові ВС від 10.09.2018 р. у справі №920/739/17).

При цьому при визначенні нормативно-грошової оцінки землі необхідно застосовувати коефіцієнт функціонального використання землі, а не коефіцієнт функціонального призначення (постанова ВС від 08.08.2018 р. у справі №808/2359/13-а). І оскільки земельна ділянка використовувалась для обслуговування аптеки, міська рада мала застосовувати коефіцієнт 0,7 замість 2,5.

Замість висновків

У коментованій справі, як і у багатьох схожих ситуаціях, органи місцевого самоврядування не поспішають оформляти документи на земельну ділянку (вносити відомості до Реєстру речових прав), а також сприяти своєчасному укладенню договорів оренди землі із виготовленням технічної документації. Така ситуація аж ніяк не сприяє отриманню останніми коштів за фактичне користування земельними ділянками власниками нерухомості. Втім, слід розуміти, що спори й досі тривають. Сподіваємося, що висновки, наведені у коментованій нами справі, залишаться єдиною практикою у питаннях стягнення плати за фактичне користування земельними ділянками без укладених договорів оренди.