Коментар до Постанови ВП ВС від 05.06.2024 у справі №914/2848/22
Нагадаємо, що не так давно у справі №635/4233/19 Велика Палата ВС дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв’язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки (далі – НГО). Тобто рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі за умови, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати.
У коментованій нами справі ВС не погоджується із зазначеним підходом. То з якої дати змінюється орендна плата – з дати НГО чи з дати змін e договорі?
Зміна НГО: документальне оформлення
Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Тобто положення договору, у яких зазначено розмір нормативно-грошової оцінки (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.
Тому внесення змін до договору в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором.
Отже, постають складні запитання:
- з якого моменту орендар має сплачувати орендну плату, розраховану за новою нормативною грошовою оцінкою;
- як бути із сумами, які нараховуються орендодавцями у проміжку часу між зміною нормативної грошової оцінки та внесенням змін до договору оренди;
- оскільки зміни до договору також приймаються на чергових засіданнях міської, сільської, селищної ради, то як запобігти зловживанням з боку обох сторін договору?
Що змінилося в позиції ВС
ВС у коментованій нами справі зауважує, що у разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Тобто тепер ВС стоїть на позиції, що дата зміни розміру орендної плати – це дата затвердження НГО. Внесення змін до договору оренди не вимагається.
Орендодавців це потішить: на сьогодні у разі ухилення орендаря від внесення змін до договору оренди у зв’язку зі зміною НГО землі орендодавці земель державної та комунальної форми власності звертаються із позовами про стягнення безпідставно збережених коштів.
При цьому внесення змін до договору оренди землі якщо і відбувається, то через тривалий час після прийняття відповідних рішень органами місцевого самоврядування про затвердження технічної документації та внесення змін до НГО земель.
Згідно з оновленою точкою зору ВС, несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з дня набрання чинності рішенням ради щодо зміни розміру НГО земельних ділянок.
Втім, у орендарів надія є – стійкої позиції, як бачимо, ВС ще не має, і навіть коментовану справу вже вкотре передали на новий розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Про зміну НГО персонально не повідомляють!
Технічну документацію з НГО земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. Тобто сам орендодавець.
Проте орган місцевого самоврядування не має обов’язку узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.
Натомість в орендаря з моменту введення в дію нової НГО земельної ділянки виникає обов’язок сплачувати орендну плату з моменту початку її застосування. Й у таких правовідносинах відсутній обов’язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди.
Особливості оренди землі комунальної форми власності
У коментованій нами справі спір стосується порядку визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності.
Так, рішенням сесії селищної ради було затверджено оновлену технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2021 рік. Зміна розміру нормативної грошової оцінки є підставою для внесення відповідних змін до Договору оренди землі від 06.09.2004 у частині розміру НГО земельної ділянки та орендної плати. 04.08.2022 селищною радою було надіслано листа з пропозицією укласти та підписати Додаткову угоду до Договору оренди землі, а 20.09.2022 повідомлено орендаря про необхідність подання відповідної уточнюючої декларації з плати за землю за 2021 та 2022 роки. Проте такі пропозиції були залишені орендарем без відповіді.
Тому селищна рада звернулася до суду з позовом про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі укладеною.
У постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 Велика Палата ВС дійшла висновку, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають з договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов’язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов й у відповідній формі.
На думку ВП ВС, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦКУ, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
Щодо використання НГО для визначення розміру орендної плати: нова позиція ВС
ВС зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України «Про оцінку земель». Так, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову у затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (п. 289.1 ПКУ).
Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати.
Тому з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ПКУ нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Як швидко мають оприлюднюватись нові НГО?
Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ПКУ.
Рішення рад щодо НГО земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). Інакше норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Щодо необов’язковості змін до договору оренди землі
Головне запитання: чи зобов’язаний орендар без внесення змін до договору автоматично з дати оприлюднення рішення про нову НГО нараховувати новий розмір орендної плати? Чому ВС не може надати однозначну відповідь?
Річ у тім, що на сьогодні наявність у орендодавців додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов’язані тільки зі зміною НГО земельної ділянки, не приведе до захисту їхніх прав. Навіть визнання такої додаткової угоди в суді не матиме наслідком стягнення з орендаря орендної плати відповідно до зміненого розміру НГО земельної ділянки.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення НГО на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. А вже сам розмір НГО встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Водночас із системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель», ПКУ випливає, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності вже призводить до зміни розміру орендної плати.
ВС вважає, що орендодавець (орган місцевого самоврядування) у разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною НГО земельної ділянки державної чи комунальної власності має право вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Причому несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування нової НГО землі відповідно до п. 271.2 ПКУ рішення ради щодо зміни розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності.
Велика Палата ВС звертає увагу на те, що у разі якщо договір був змінений судом, то відповідне договірне зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦКУ).
І в такому разі стягнення сум орендної плати за новою НГО землі за період з початку дії нової НГО до набрання рішенням суду законної сили – неможливе!
Що це змінює для орендарів?
Мусимо наголосити, що такі нові висновки Великої Палати ВС доволі жорстко врегульовують будь-які спори з органами місцевого самоврядування щодо сплати нової орендної плати через зміну НГО землі.
Адже йдеться не про отримання орендарями (ТОВ, ФГ, ПП та іншими ЮО, ФОПами) витягів з технічної документації про НГО окремої земельної ділянки, що видаються органами, які здійснюють ведення Державного земельного кадастру, а саме про оприлюднення таких рішень органами місцевого самоврядування.
І це може стати проблемою для орендарів – такі рішення оприлюднюються у друкованих засобах масової інформації, що визначені такими органами місцевого самоврядування (ст. 12 Закону №1160) та/або шляхом розміщення рішення на офіційній сторінці відповідної ради у мережі Інтернет (ст. 5 Закону №2939).
І якщо орендарі вчасно не дізналися про такі рішення рад, то останні мають право стягнути заборгованість за весь час з моменту їх оприлюднення.