Коментар до Постанови Великої Палати Верховного Суду
від 18.03.2020 р., справа №904/968/18
Сільгосптовариства та фермерські господарства у своїй діяльності дуже часто використовують земельні ділянки (паї), які належать на праві власності іншим особам.
Таке землекористування відбувається за різними видами договорів. Проте зараз ми поговоримо про договори оренди землі і договори користування сільгоспділянками (договори емфітевзису).
Якщо обидва ці види договорів передбачають користування земельною ділянкою, то в чому між ними різниця?
Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Обсяг прав за договором оренди включає повноваження щодо:
- суборенди земельної ділянки, якщо передбачено договором або за згодою орендодавця;
- переходу права на оренду земельної ділянки після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди;
- відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності лише за певних умов;
- права на обмін права оренди на земельні ділянки, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення за певних умов (це врегульовано ст. 8, 8-1, 8-2, 25 Закону «Про оренду землі»).
Емфітевзис – це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. На відміну від звичайних договорів оренди землі, право емфітевзису може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування. Хоча, коли йдеться про земельні ділянки державної або комунальної власності для сільгосппотреб, право емфітевзису не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу (ч. 2, 3 ст. 407 ЦКУ, ч. 2, 3 ст. 102-1 Земельного кодексу).
З огляду на те, що таке право користування можна продати, сільгосппідприємства та ФГ останнім часом активніше використовують договори користування земельними ділянками (емфітевзис). Втім, як показує коментоване судове рішення, саме можливість продажу права користування сільгоспземель й несе у собі ризики.
Зміст справи
Уявімо, що два сільгосппідприємства уклали договір постачання сільгосппродукції, але спір щодо його виконання привів контрагентів до суду. У результаті суд вирішив стягнув вартість продукції на користь постачальника, але у зоні ризику опинилась вся діяльність сільгосппідприємства-покупця.
А ризик був такий: якщо той, хто програв судову справу, не зможе вчасно розрахуватись зі своїм контрагентом, в нього можуть стягнути цей борг примусово. І тоді під примусове стягнення може потрапити право подальшого користування земельними ділянками.
Адже коли рішення суду потрапляє на виконання до державного чи приватного виконавця – для його виконання під продаж може потрапити навіть право користування сільгоспземлями.
Як відбувається примусове стягнення боргів?
Нагадаємо, що відповідно до п. 6 ч. 3 ст. 18 Закону №1404 виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку.
Звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації (ст. 48 Закону №1404).
Виконавець за потреби може обмежити право користування майном. Вид, обсяг і строк обмеження встановлюються виконавцем у кожному конкретному випадку з урахуванням властивостей майна, його значення для власника чи володільця, необхідності використання та інших обставин.
Чи можна стягнути право оренди земельної ділянки?
У випадку, який ми розглядаємо, після програного спору сільгосппідприємство-боржник отримав від приватного виконавця постанову про арешт на майнові права – як на право оренди на земельні ділянки, так і на право користування сільгоспділянками (емфітевзис).
Логіка приватного виконавця, на його думку, вкладається у норми чинного законодавства. Так, законодавець надав приватному виконавцю право на накладення арешту на майнові права боржника, за рахунок яких є можливим повне (часткове) погашення його заборгованості перед стягувачем.
Частиною 5 ст. 93 ЗКУ законодавець передбачив можливість відчуження права оренди земельної ділянки, в тому числі її продажу.
До того ж звернення стягнення на земельні ділянки або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом «Про виконавче провадження» (пряма норма ч. 2 ст. 135 ЗКУ).
Отже, виконавча служба вважала, що не порушує закон, коли стягує право використання земельними ділянками, набуте за договором оренди або емфітезису, а далі продає таке право іншим особам.
Проте саме сільгосппідприємство-боржник вирішило не здаватись та оскаржило дії приватного виконавця. Останній, на їхню думку, не може зазіхати на право користування сільгоспземлями, коли йдеться про оренду. Особливо, коли сама сільгоспдіяльність здійснюється переважно на таких орендованих землях. Не кажучи про співрозмірність боргу та загальної вартості орендної плати за такі сільгоспземлі.
Суди все ж стали на бік сільгосппідприємства, проте лише частково – фактично окресливши, у чому полягають ризики щодо наслідків укладення договорів оренди та їх відмінність від договорів користування земельними ділянками (емфітевзис).
Що ж є менш ризикованим для сільгосппідприємств та ФГ – оренда землі чи користування (емфітевзис)?
Зауважимо, що справа була передана на розгляд Великої палати ВС для забезпечення єдності судової практики у подібних спорах.
Оскільки спір стосується права приватного виконавця накладати арешт на майнові права боржника, зокрема, на право оренди та на право користування сільгоспділянками (емфітевзис), то ВС вважає, що слід виходити з об’єму прав користувача на землю за кожним договором.
Серед підстав укладення договору оренди земельної ділянки названі цивільно-правові договори або спадкування (ч. 3 ст. 16 Закону про оренду). Натомість відсутня така підстава, як звернення стягнення на право оренди.
Аналогічно й щодо припинення договорів оренди: не названа можливість припинення такого договору у разі звернення стягнення на право оренди (ст. 31 Закону «Про оренду землі»). Щодо реалізації права оренди землі, то таке право належить лише власнику земельної ділянки.
Натомість користування земельною ділянкою на підставі договору емфітевзису надає землекористувачеві (а не лише власнику!) право на відчуження (продажу) права користування земельною ділянкою. Згода власника земельної ділянки при цьому не вимагається.
На підставі зазначеного ВС вирішив, що лише на право користування землею за договором емфітевзису може бути звернене стягнення приватним виконавцем. Тобто таке право може бути реалізоване (продане) для цілей примусового виконання рішення.
Натомість договори оренди є більш захищені з точки зору претензій контрагентів та приватних виконавців при здійсненні стягнення за рахунок прав оренди (користування).
Висновки
Сільгосппідприємствам та ФГ слід враховувати, що якими б привабливими не були умови договорів емфітевзису – право оренди та самі орендовані землі не можуть бути відібрані в орендарів навіть, якщо йдеться про виконання судового рішення та стягнення грошового боргу на користь вашого контрагента.
Втім, звісно, це не означає, що емфітевзисом взагалі користуватись не потрібно – це й надалі залишається доволі привабливим (а фактично єдиним) правовим інструментом, який дає можливість здійснювати обмін земельними ділянками та паями для ведення сільгоспдіяльності. Проте використовувати такі договори слід обережніше і не допускати при цьому створення боргів.
***
УВАГА!
Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER. Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!